房地產法案例集1(考前準備)

1、案例分析（一）案例分析（一）1、下面的實例說明什么問題？甲有一棟房產，價值甲有一棟房產，價值500500萬元，萬元，甲在乙銀行借款200萬元，甲又欠丙銀行200萬元未還。如果乙和丙銀行作為債權人要求甲用該房產清償債務而且沒有采取訴訟保全的措施時，其債權具有平等效力。然而當甲把該房產抵押給乙銀行時，乙銀行就對甲的房產擁有物權，其在向甲請求還款時就能夠優(yōu)先于丙銀行得到清償。答、物權具有優(yōu)先權，而債權具有平等性。）優(yōu)先權是物權的享有者排除在物

2、上設定的債權或后設定的物權的權利。在物權與債權并存時，物權優(yōu)先于債權。除法律另有規(guī)定外，債權相互之間不存在優(yōu)先效力問題。在同一物上可以設立多個債權，各個債權不管設立時間的先后和數(shù)額的差別，都具有平等的效力，債權人在依法受償時法律地位都是平等的。2、下面的實例說明什么問題？甲將其自行車借給乙用，被丙盜走，甲將其自行車借給乙用，被丙盜走，甲作為所有人有權要求丙返還。如果甲將其自行車賣給乙，雙方訂立了一份買賣合同，在自行車沒有交付之前，被丙盜

3、走，那么甲作為所有人有權要求丙返還自行車。乙作為債權人不能要求丙返還財產，因為乙與丙之間沒有合同關系，乙只享有債權上的請求權，其只能要求甲履行合同。答、物權具有追及權，即對第三人的對抗效力，債權原則上不得對抗第三人。債權只能在合同當事人之間發(fā)生效力，因為合同一方當事人原則上中只能向與其有合同關系的另一方當事人提出請求，而不能向第三人提出請求3、下面的實例說明下面的實例說明A與B、A與C、A與D、A與E之間存在什么法律關系？之間存在什么法

4、律關系？A是一塊毗鄰公路的土地的所有人，是一塊毗鄰公路的土地的所有人，他因貸款而把土地的一半的價值抵押給B且債務沒有償清。A通過書面合同把土地的一部分租賃給C，租期5年，該協(xié)議是在抵押之前達成的。A把土地的14信托給D管理，收益歸其中學時代的母校。E的土地與A土地相鄰，他一直取道A的土地上的公路，他要求繼續(xù)享有A土地上的通行權。答、在A與B之間是抵押關系、A與C之間是租賃關系、A與D之間是信托關系（或存在地上權關系）、A與E之間是地役權

5、關系。案例分析（二）1、案例分析：、案例分析：19831983年春，被告年春，被告A、B隨其父在野外開墾了一塊荒地，種植土豆等蔬菜以解決家中吃菜問題。隨其父在野外開墾了一塊荒地，種植土豆等蔬菜以解決家中吃菜問題。至1992年時，兩被告僅在此地邊緣種植，其余大部分地未予種植。1994年秋季，原告C在聽他人說此地已幾乎無人種植的情況下，遂與家人對此地進行了平整。1995年春季，原告C準備在平整后的土地上種植時，兩被告前來阻止，說此地是其早年

6、開墾，這幾年雖然未種，但并沒有放棄使用權。雙方因此發(fā)生爭執(zhí)，后經鎮(zhèn)司法所主持調解未果。1996年春，C又準備在此地進行種植時，發(fā)現(xiàn)地已由兩被告種上，遂向區(qū)人民法院起訴，以此荒地是自己在1994年秋開墾的，要求兩被告歸還此地的使用權。兩被告答辯稱：此地是我們早年開墾的，大部分地雖已經兩年未種，但我們并沒有放棄此地。原告去平整地時，我們已經講明是我們的。我們考慮原告出了一定的勞務，所以才讓他種了一年。故不同意原告的訴訟請求。法院經審理認為：

7、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第11條、第17條之規(guī)定，非經國家有關部門的批準，任何個人都無權對國家所有的荒地進行開墾使用。因此，原、被告未經國家有關部門批準，擅自開墾荒地，是錯誤的，對雙方的訴訟請求不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第81條第1款和《中華人民共和國土地管理法》第13條的規(guī)定，該院于1996年6月5日判決如下：將原告C與被告A、B爭執(zhí)的土地收歸國有。法律對荒地的所有權有無明確的規(guī)定？如果就荒地歸屬發(fā)生爭議應當如何

8、解決？答：《物權法》草案第五十二條規(guī)定：森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。《土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！锻恋毓芾矸ā返谑鶙l規(guī)定：土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、

9、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。2、20002000年6月，王某與李某出于投資的目的，共同出資購買了一處房產，并將該房出租給張某，月，王某與李某出于投資的目的，共同出資購買了一處房產，并將該房出租給張某，租金收益雙方按投資比例分享。由于房價一路飆升，王某與

10、李某就該房是出租還是出售產生分岐。王某主張出售，李某希望繼續(xù)出租，以期獲得更多投資收益。李某表示，王某若執(zhí)意出售，自己愿意購買，但承租人也有意購買。按照《合同法》第230條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限同通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利，”承租人認為其享有對該房的優(yōu)先購買權。李某認為自己是該房的共有權人，也享有優(yōu)先購買權，雙方為此各執(zhí)己見。你認為應當如何處理本案的糾紛？答、根據(jù)《民法通則》78條規(guī)定

11、和《合同法》230條規(guī)定，共有權人和承租人都享有優(yōu)先購買權。但共有權人的優(yōu)先購買權利是基于物權的優(yōu)先購買權，承租人的權利是基于債權的優(yōu)先購買權，物權優(yōu)先于債權，所以共有權人的優(yōu)先購買權權利優(yōu)先。3、20012001年4月1313日，某號日，某號601601室的朱某與物業(yè)公司辦妥入戶裝修手續(xù)后，開始對自己的房子進行個性化裝修，在外陽臺內貼了深紅色面磚。室的朱某與物業(yè)公司辦妥入戶裝修手續(xù)后，開始對自己的房子進行個性化裝修，在外陽臺內貼了深紅

12、色面磚。不久，物業(yè)公司告知朱某，整棟房子只有601室突出一塊深紅色，與房子的整體色調不合，要求朱某將墻壁恢復原狀。朱某認為，陽臺是自用部位，自己在自用部位的墻面上貼紅色面磚，既沒有損壞建筑物，也沒有影響建筑物的外貌，因此不同意物業(yè)公司的要求。法院認為，自用部位是指一套住宅內由業(yè)主自用的部位，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、庭院以及室內墻面等。因此，朱某在自己擁有產權的房屋陽臺內貼上紅色面磚，是一種個性化裝修，而非對外墻的損壞，遂作出

13、判決，對物業(yè)公司的訴訟請求不予支持。法院的判決是否合法？為什么？答、法院判決合法。專有所有權人與一般所有權人與一般所有權享有的權利應該是相同的，即具有絕對性、永久性和排他性。專有所有權人對其專有部分具有占有、使用、收益和處分的權能。對于侵犯專有部分權利的，有權提出停止侵害、排除防礙、賠償損失等民事請求。但是，專有所有權人在行使其權利的時候，為了全體建筑區(qū)分所有權人共同利益其也應該承擔相應的責任。例如，對無任何法律效力。被告向原告支付了購

14、房款30萬元，原告也將上述房屋交付被告。原、被告前往房產交易所辦理有關房屋買賣過戶手續(xù)，雙方按房價為30萬元的買賣契約，繳納了有關產權移轉手續(xù)費、契稅等費用，以后，被告一直沒有支付余款。在訴訟中被告杜某辯稱：其為了向原告購房，確與原告訂立兩份房屋買賣契約。但雙方去房產交易所辦理房屋買賣過戶手續(xù)，是按房價為30萬元的契約申報的，該契約應受到法律保護。而房價為58萬元的房屋買賣契約，未獲有關部門批準，是無效的，現(xiàn)原告已得到45萬元，其中15

15、萬元屬不當?shù)美?，應予返還。對于原告之訴訟請求要求駁回。在司法實踐中是如何處理這類合同糾紛的？答、根據(jù)《民法通則》第五十八條第二款第四項“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事法律行為無效”的規(guī)定，該案例中原被告簽訂的房地產交易管理部門印制的買賣價格為30萬元的《房屋買賣契約》屬于“惡意串通，損害國家利益的民事法律行為”，因此無效，而表達他們真實意愿的買賣價格為58萬元的合同有效，因此應發(fā)出司法建議書責令原被告按照58萬元的成交價如

16、實向房地產交易管理部門申報并繳足稅、費。2、19931993年5月1717日，飛馳公司和萬錫公司與魯銀典當行簽訂了日，飛馳公司和萬錫公司與魯銀典當行簽訂了《財產抵押合同財產抵押合同》，約定兩公司以其內江大廈第，約定兩公司以其內江大廈第3層(買價買價12071207萬元萬元)為抵押為抵押，向魯銀典當行貸款人民幣1000萬元，期限為7個月(19993年5月20日至12月20日)，月息3%，抵押人于7月20日支付兩個月利息，9月20日再支付兩

17、個月利息，其余利息隨同本金依次結清。抵押期滿抵押人無力還款時，抵押物產權歸抵押權人所有，抵押權人有權處理抵押物，拍賣或租賃其價值無論高低與抵押人無關。貸款期滿后，兩公司未能償還貸款，典當行于1994年1月13日訴至法院，要求按抵押合同履行。在訴訟中，房價大幅度下跌，典當行變更訴訟請求，要求以房屋折價償還貸款，而兩公司主張按抵押合同履行。原終審判決認為，雙方簽訂的實際是抵押貸款合同。典當行是經工商部門批準成立的非銀行金融機構，其抵押貸款活

18、動并不違反當時的禁止性規(guī)定，該合同為有效合同。合同中關于“抵押期滿抵押人無力還款時，抵押物產權歸抵押權人所有”的約定，是表明債務人如不能清償債務，則以抵押物折價抵償?shù)牡?。因此，法院判決抵押的房屋歸典當行所有。檢察院抗訴認為，法院的判決適用法律錯誤，雙方當事人在抵押貸款合同中的約定違反現(xiàn)行的法律規(guī)定。根據(jù)《民法通則》第89條第2項規(guī)定，抵押權是債權人就抵押物的折價款或變價款的優(yōu)先受償權，并不是取得抵押物所有權的權利。在司法實踐中，對當事

19、人的這種約定應一律認定無效。該案例的始末說明什么道理？法律對此如何規(guī)定？答、本案說明房地產抵押合同禁止訂立流質條款。我國《擔保法》對此作了禁止性規(guī)定。流質條款就是在訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中約定在債務履行期屆抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。我國《擔保法》對此作了禁止性規(guī)定。但是，當事人約定債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有轉移為債權人所有的內容無效，不影響抵押合同其他部分的效力。3、2000

20、2000年，吳先生等年，吳先生等7070多位業(yè)主與某房地產開發(fā)公司簽訂了多位業(yè)主與某房地產開發(fā)公司簽訂了《商品房預售合同商品房預售合同》，以分期付款的方式購買了商品房，雙方約定：逾期交樓，以分期付款的方式購買了商品房，雙方約定：逾期交樓180180天以內，天以內，違約金按銀行利息的1.2倍計算；如果超過180天，則按每日購房款的0.05%計算。但是約定交樓時間過了一年多，吳先生等人仍然沒有拿到房子鑰匙。在與開發(fā)商協(xié)商違約金不成后，吳先生

21、等人一怒之下把開發(fā)公司告上法院，要求開發(fā)商如約每日按已付房款的0.05%支付違約金。如果那樣計算，30多位業(yè)主應得到違約金高達400萬余元。開發(fā)商則認為，“超過180天，按每日購房款的0.05%計算”的意思是，前180天違約金應按銀行利息的1.2倍計算，180天以后的部分才按每日購房款的0.05%計算。雙方爭議的焦點集中在怎么理解“超過180天按每日購房款的0.05%賠償”上面，而兩種計算方法每位業(yè)主獲得的賠償金相差一萬多元。按照格式條

22、款的解釋規(guī)則如何處理本案？答、應該支持原告即70多位業(yè)主的訴訟請求按照不利于格式條款提供方的解釋解釋該條款。對格式條款的解釋的限制。格式合同的解釋需遵循兩個原則：一是不利于條款提供人的原則，即當合同有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋，也就是作出有利于其相對方的解釋：二是非格式條款優(yōu)于格式條款，例如房地產買賣合同中雙方約定的補充條款，如果與格式條款不一致，當然采用補充條款的約定。）根據(jù)該解釋規(guī)則，應該做出不利于房地產開

23、發(fā)商的解釋。案例分析（五）五、1、某航運公司在、某航運公司在19871987年經縣人民政府批準，以劃撥方式取得一宗地的土地使用權，批準用途為建職工宿合。年經縣人民政府批準，以劃撥方式取得一宗地的土地使用權，批準用途為建職工宿合。19981998年1111月航運公司在該宗地上興建住宅樓。月航運公司在該宗地上興建住宅樓。工程竣工后，航運公司公開向社會出售樓房，將該幢樓房賣給了某副食品公司。當?shù)赝恋毓芾聿块T查實情況后認為，航運公司公開出售自建

24、住宅樓，屬于非法轉讓劃撥土地使用權的行為，依法對航運公司進行了處罰，同時，通知購房人補辦土地使用權出讓手續(xù)，繳納土地使用權出讓金。購房人認為，繳納土地出讓金是航運公司的事。所以拒絕繳納土地使用權出讓金。請回答下列問題：土地管理部門對航運公司行為的認定是否正確購房人拒繳土地使用權出讓金的理由能否成立為什么答、正確。根據(jù)《城市房地產管理法》第三十九條相關規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批

25、”。不成立。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。準予轉讓的，一種情況是應由受讓方補辦土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金；另一種情況是可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但轉讓方應按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。對于后者繳納土地收益金的規(guī)定一般適用于私有住宅轉讓后仍用于居住的，按照國務院住房制度改革的有關規(guī)定出售公有住宅等情況。2、某市

26、東南郊有一塊土地，甲房地產開發(fā)公司欲在此處開發(fā)商品樓房。某市東南郊有一塊土地，甲房地產開發(fā)公司欲在此處開發(fā)商品樓房。遂于1996年8月與市土地局簽訂該土地使用權出讓協(xié)議，并支付了出讓金，取得了該土地使用權證書。又于10月20日至城建部門辦理了建筑規(guī)劃許可證書，并確定了施工進度和竣工交付日期。但當去市房地局辦理預售登記時，市房地局因其投入開發(fā)建設的資金過少，只達到工程建設總投資的10%，而未發(fā)給其商品房預售許可證書。但甲公司于1996年2

27、月開始預售其商品房，并與徐A訂立《房屋預購合同》（還有百余人也訂有這樣的合同）。合同規(guī)定：徐A向甲公司購置商品房一套，建筑面積為80平方米，每平方米預計綜合售價900元，購房應付購房款總計72000元，后徐A得知甲公司沒有取得商品房預售許可證，遂要求與甲公司解除合同。甲公司不同意，并與之發(fā)生爭議，訴至法院。問：（1）本案中，徐A與甲公司的合同是否有效？根據(jù)是什么？（2）法院應如何處理？答：合同無效。根據(jù)是《城市房地產管理法》第44條、4