城市社區(qū)商業(yè)面積飽和度研究.pdf

1、隨著我國(guó)對(duì)于住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，商業(yè)地產(chǎn)成為了新的發(fā)展熱點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，有著巨大的市場(chǎng)潛力，因此，研究社區(qū)商業(yè)面積飽和度，探索飽和面積的計(jì)算方法，能夠有效地幫助社區(qū)商業(yè)進(jìn)行前期規(guī)劃或后期調(diào)整，對(duì)于學(xué)術(shù)研究，政府規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商前期策劃，投資者投資回報(bào)，承租商戶實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)者享受方便全面的社區(qū)服務(wù)都具有重要的實(shí)際意義。
　　 本文結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)面積計(jì)算方法和商圈輻射力理論，通過(guò)文獻(xiàn)研究，市場(chǎng)

2、調(diào)研，案例分析和定量研究方法，探討研究社區(qū)商業(yè)面積飽和度的方法。同時(shí)，為了驗(yàn)證模型的可行性和有效性，本文進(jìn)行了選取上海Z社區(qū)，歷時(shí)3個(gè)月，進(jìn)行600份問(wèn)卷調(diào)研，收集有效收據(jù)，最終計(jì)算出z社區(qū)零售商業(yè)飽和面積數(shù)值，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和零售企業(yè)都具有實(shí)際指導(dǎo)意義。
　　 本文第一章介紹研究背景、文獻(xiàn)綜述、研究意義以及方法和創(chuàng)新點(diǎn)。研究背景為：商業(yè)地產(chǎn)在住宅調(diào)控下成為新的發(fā)展熱點(diǎn)；社區(qū)商業(yè)成為發(fā)展重點(diǎn)；我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展還存在諸多問(wèn)題。

3、文獻(xiàn)綜述中闡述了關(guān)于社區(qū)商業(yè)面積的估算方式。在研究意義方面，本文分別闡述了本研究對(duì)于學(xué)術(shù)研究，政府規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商前期策劃，商鋪投資者，承租商戶的積極意義。
　　 第二章闡述了關(guān)于社區(qū)商業(yè)和商圈輻射力的相關(guān)理論。在社區(qū)商業(yè)理論方面，介紹了社區(qū)商業(yè)的定義，分類(lèi)，特點(diǎn)及作用。商圈輻射力方面，介紹了商圈及其構(gòu)成要素，商圈購(gòu)買(mǎi)力計(jì)算以及五種計(jì)算商業(yè)空間的方法，包括整體商業(yè)空間預(yù)測(cè)方法，零售商業(yè)空間預(yù)測(cè)方法，雷利的零售吸引力模型結(jié)合赫夫概率公

4、式的預(yù)測(cè)方法，商圈飽和度理論，商業(yè)地產(chǎn)適宜及超前預(yù)測(cè)公式。
　　 第三章介紹了社區(qū)商業(yè)面積影響因素，和飽和度計(jì)算模型。模型的研究思路為：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研收集數(shù)據(jù)，計(jì)算商圈和社區(qū)對(duì)于某類(lèi)業(yè)態(tài)的有效購(gòu)買(mǎi)力，結(jié)合本商圈已有業(yè)態(tài)，推算社區(qū)潛在可承受商業(yè)面積，然后結(jié)合經(jīng)過(guò)赫夫模型改造后的布萊克模型，通過(guò)多因素綜合分析法，利用商圈輻射力理論計(jì)算商圈內(nèi)現(xiàn)有業(yè)態(tài)對(duì)于社區(qū)居民的分流能力，即搶奪力，二者結(jié)合算出社區(qū)某類(lèi)商業(yè)的飽和面積。最后把計(jì)算出的各個(gè)

5、類(lèi)型的飽和面積相加，即為整個(gè)社區(qū)商業(yè)的飽和面積。
　　 第四章選取上海市閘北區(qū)東北部Z社區(qū)進(jìn)行計(jì)算，運(yùn)用商圈調(diào)研，行業(yè)調(diào)研以及600份問(wèn)卷調(diào)研獲得數(shù)據(jù)，計(jì)算得出：z社區(qū)所處商圈的有效購(gòu)買(mǎi)力為15835.17萬(wàn)元每月，目前商圈最大可承受零售面積為314815平方米，結(jié)合Z社區(qū)11.2％的有效購(gòu)買(mǎi)力比重，計(jì)算出Z社區(qū)最多可承受35259平方米零售面積。由于商圈內(nèi)已存在多家大賣(mài)場(chǎng)和超市，因此，需要計(jì)算它們對(duì)于Z社區(qū)商業(yè)的搶奪力。通過(guò)6

6、00份問(wèn)卷調(diào)研，我們選取了社區(qū)周?chē)?家大賣(mài)場(chǎng)，結(jié)合零售業(yè)的21個(gè)衡量指標(biāo)，通過(guò)多因素回歸分析模型，得到此商圈零售商業(yè)對(duì)于消費(fèi)者的14個(gè)顯著影響因素。假定社區(qū)內(nèi)零售店在此14個(gè)方面都處于平均水平的假設(shè)條件下，利用布萊克模型，計(jì)算出Z社區(qū)的零售店對(duì)于社區(qū)居民具有16.35％的吸引力，即5765平方米，即本社區(qū)還可以承受一個(gè)中型超級(jí)市場(chǎng)。
　　 第五章為結(jié)論部分，闡述了文章的研究思路，研究意義和不足之處。
　　 通過(guò)本文研究，