淮安市房?jī)r(jià)收入比實(shí)證分析

1、淮安市房?jī)r(jià)收入比實(shí)證分析1998年我國(guó)停止了福利分房制度，房地產(chǎn)由此走上了市場(chǎng)化的道路。我國(guó)官方第一次提到“房?jī)r(jià)收入比”這一概念也是在1998年國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》中，其中規(guī)定房?jī)r(jià)收入比為一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比。自從2003年國(guó)務(wù)院在18號(hào)文中明確將房地產(chǎn)業(yè)定位為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)步入了一個(gè)快速發(fā)展的階段，房?jī)r(jià)也一路攀升，由

2、此出現(xiàn)了“房奴”、“蝸居”等流行詞語(yǔ)，于此同時(shí)，國(guó)家也采取了一系列的宏觀政策去調(diào)控飛漲的房?jī)r(jià)，那么目前的房?jī)r(jià)是否已經(jīng)高到老百姓無(wú)法承受的程度？這一問(wèn)題成為了國(guó)內(nèi)很多學(xué)者研究的熱點(diǎn)。要解決這一問(wèn)題，首先就得分析房?jī)r(jià)的上漲與城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)是否匹配，換言之：城鎮(zhèn)家庭居民是否有能力去買(mǎi)房。這就是衡量房?jī)r(jià)水平高低的一個(gè)通用的指標(biāo)“房?jī)r(jià)收入比”。房?jī)r(jià)收入比不僅考慮到了市場(chǎng)需求，而且還考慮到了市場(chǎng)供給，進(jìn)而能夠較為全面地反映住宅市場(chǎng)的真實(shí)情況，并

3、能有力地說(shuō)明人們對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力。一、房?jī)r(jià)收入比的涵義、測(cè)量及其衡量標(biāo)準(zhǔn)1.房?jī)r(jià)收入比的涵義。國(guó)際上，將房?jī)r(jià)收入比（HousingPricetoIncomeRatio）定義為：“某一住宅市場(chǎng)上特定時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售的住宅的自由市場(chǎng)價(jià)格中位數(shù)和該市場(chǎng)上家庭年收入中位數(shù)之比”。由于從我國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)入？若大學(xué)畢業(yè)，沒(méi)幾年又面臨結(jié)婚生子，組建新的家庭。因此本文采用的方法是：城鎮(zhèn)家庭年均可支配收入=城鎮(zhèn)人均可支配收入2?；谝陨戏治觯疚膶⒎?jī)r(jià)收入比的詳細(xì)公

4、式表示為公式（1）。3.房?jī)r(jià)收入比的衡量標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)際上將合理房?jī)r(jià)收入比定位為46之間，即一個(gè)家庭用46年的時(shí)間購(gòu)置一套住房。中國(guó)國(guó)土面積大，不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在嚴(yán)重的不平衡現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，人們的工資水平相對(duì)比較高，但房?jī)r(jià)更高；而經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，人們的工資水平相對(duì)比較低，房?jī)r(jià)相應(yīng)當(dāng)然也要較發(fā)達(dá)地區(qū)低。46年購(gòu)置一套住房，中國(guó)有多少個(gè)家庭在自己所生活的城市能夠達(dá)到這個(gè)經(jīng)濟(jì)能力呢？很多人都是按揭貸款買(mǎi)房，且大部分人都是考慮到現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)水平以及

5、日常開(kāi)支，最終采用20年的還款期限。由此可說(shuō)明國(guó)際上的房?jī)r(jià)收入比衡量標(biāo)準(zhǔn)不適用于中國(guó)，本文認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間在1420之間。二、淮安市房?jī)r(jià)收入比實(shí)證分析淮安市地處江蘇省北部，是中華人民共和國(guó)第一任國(guó)務(wù)院總理周恩來(lái)的故鄉(xiāng)，中國(guó)國(guó)家歷史文化名城，南京都市圈緊密圈層城市。2012年淮安市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1920.91億元，比上年增長(zhǎng)13.1%，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。隨著2010年限購(gòu)等政策實(shí)施以來(lái)，很多知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如綠地、金地等紛紛進(jìn)