試論司法實踐中不動產登記原則的例外

1、試論司法實踐中不動產登記原則的例外試論司法實踐中不動產登記原則的例外摘要：物權與債權之區(qū)分原則反映了法律權利歸屬的基本問題。在不動產登記制度中確立物權屬性的對抗效力，便于解決交易糾紛中多重（競爭）關系人之間的利益沖突。選擇和適用這一尺度標準，需要結合沖突利益的正當性、價值平衡之與合同原因行為的關聯性進行評判。關鍵詞：物權；債權；區(qū)分原則；“多重交易”；不動產登記原則中圖分類號：D92文獻標志碼：A文章編號：1673291X（2011）0

2、1010702一、基本案情（一）案情介紹1996年12月，富亨房地產公司（以下簡稱富亨公司）與菖菖銀行南屏支行（以下稱謂買主一）簽訂“商品房購銷合同”，買賣“金碧商城”一樓商鋪，并收取了全部房屋價款。富亨公司交付房屋后，買主一在該商鋪設立營業(yè)網點并一直對外經營，但未辦理過戶登記手續(xù)。1998年10月28日富亨公司又與策裕公司（以下稱謂買主二）就該標的簽訂“商品房購銷合同”，在收取部分房款1231萬元（約占合同總價款10%）的情況下，開具

3、了累計金額為1.15億元的購房發(fā)票。1999年4月5日富亨公司與張甲、張乙（以下稱謂買主三，系買主二的高管）簽訂“商品房購銷合同”，將包含買主一、買主二的爭議標的物再次予以出賣。1999年5月6日，買主二、三與官渡農行簽訂了《最高額抵押擔保借款合同》及“房地產抵押物清單”，約定1999年5月6日至2000年5月6日期間官渡農行向買主二提供4320萬元最高債權額以下貸款；買主三以其依法具有所有權的金碧商城房產（包括爭議標的物部分）向官渡農

4、行作抵押。其后，買主二以行賄經辦人員的方式在市房管局辦理了抵押登記手續(xù)。事后，因富亨公司以未能實現收取全部轉讓價款的合同目的，請求終止與買主二簽訂的商品房購銷合同、歸還房產，并要求承擔違約賠償責任。1999年10月26日，因相關債務人未履行償還欠款的義務，官渡區(qū)農行遂向法院提起訴訟，請求買主二承擔償還責任，買主三承擔抵押擔保責任，并確認抵押權有效。（二）裁判結果圍繞上述標的物之爭先后形成了三個獨立的案件，第一個案由為“買賣合同糾紛”，第

5、二個案由為“擔保物權（抵押權）糾紛”，第三個為“確權訴訟”。一二審法院在是否確認抵押權有效的焦點問題上存在分歧。一審法院認為，在買主三并未取得房屋所有權證的情況下，抵押物所有權仍然屬于第三人富亨公司所有，并確認僅憑《房產登記收件收據》辦理抵押登記的行為是無效的。二審法院則認為抵押權有效。其理由是：根據中國《土地管理法》第11條以及《房地產管理法》第59條等相關法律規(guī)定，中國對不動產物權的設立、變更實行登記在先，相關部門根據審查予以核發(fā)權

6、利證書在后的制度，并認為不動產登記簿是物權歸屬的根據和公示方式，不動產權利證書僅是權利人擁有物權的合法憑證。中級人民法院對買主一另行提起的確權之訴單獨進行審理，認為爭議商品房已經轉移占有，在整個使用過程中無其他權利人就該商品房主張過權利，也未辦理過抵押突破合同相對性原理，權衡第三人是否存在主觀過錯及其利益得失的問題。（三）對登記程序規(guī)范性的理解物權是否變動與登記機關的登記行為關系密切，這是因為中國物權立法在很大程度上體現了強制性規(guī)范的公

7、法色彩。故此，對物權登記行為的規(guī)范性提出了更高的要求，而習慣于行政管理型審查的登記人員因不具備必要的法律專業(yè)知識很有可能難于勝任此重任。一般而言，登記物權與實際物權應當是一致的，登記物權也即是該物權存在的真正物權，該物權人對物的支配符合客觀事實。但是，在物權變動的過程中，由于各種原因，也會出現登記物權與實際物權不相吻合的情況。這種情況的出現，有當事人方面的原因，比如對登記機關登記行為性質的理解、認識及其法律后果欠缺考慮，或者受制于登記管

8、理手續(xù)煩瑣或其他方面因素的制約等等，出現懈怠登記的現象。也有登記機關方面的原因，比如登記程序和操作規(guī)范不嚴謹，登記人員玩忽職守、違法犯罪等。程序正義是實體正義的保障。登記機關的登記行為本身就是一套嚴謹的工作流程和操作規(guī)范，正是通過登記程序的完整性從而保證了登記結果和登記權利人、義務人的正確性。通過比較建設部1997年和2008年不同時期所頒布的房屋登記辦法，不難發(fā)現具有共性特點，即對房屋權屬登記的程序和步驟均予以明確。登記程序包括申請和

9、受理、審核和發(fā)放權利證書等四個基本環(huán)節(jié)，必要時可進行公告程序，而記載于登記簿的程序規(guī)定，則是中國物權法確立登記簿制度后才新增加和明確的程序步驟，可以看出不動產登記行為具有完整性和不可分割性。二審法院判決書中所謂“登記在先、發(fā)證在后”的登記制度是對登記行為及中國相關法律條文規(guī)定的片面解釋，并不符合登記程序規(guī)則，而且相關部門在共同制定的規(guī)章中已經對登記部門核準發(fā)證的有效性做出明確規(guī)定，從而與申請和受理登記的行為相區(qū)分，否定了登記機關單純的“

10、登記”或記載行為即可產生物權變動的法律性質。登記簿和權利證書是同一物權的不同表現形式，頒發(fā)權利證書則是登記行為得以完成的標志。四、結論司法審判活動中對登記主義和物權原因行為獨立性的理解應作辯證分析。無論是不動產登記簿或不動產權屬證書，均只具有“證據”屬性，因此其作為物權憑證的效力具有相對性而不應具有絕對性。現實中登記簿記載的權利人與真正權利人并不相符的情形確實存在，一旦發(fā)生物權權屬糾紛時，該兩項法定書證的效力均處于效力待定狀態(tài)，其最終的

11、合法性有待于對物權原因行為效力的審查結論。如果物權的原因行為的效力被維持，則該項登記物權將會得到維護；否則不產生物權變動的效力。為此，應糾正司法實踐中長期以來對“登記”這一物權變動行為效力的盲目尊崇心理，確立人民法院對物權權屬糾紛中異議登記、確權之訴的專屬管轄權和最終審判職能。就本文闡述的相關案例，之所以出現相互矛盾的判決或難于執(zhí)行的詬病，原因在于對民事審判活動的認識規(guī)律仍然局限于“倒因果”的思維定式。從物權行為完整性和合同效力性兩個方