房地產(chǎn)運營管理教程

1、房地產(chǎn)運營管理教程,,2,,內(nèi)容,房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理,3,在關注公司目標的完成中，最多的往往是進度,說法一：或者我們不能按時完成進度、或者我們雖然完成了進度，但是用日夜趕工換來的、或者我們雖然按時完工了，可是留下了很多隱患說法二：在進度和質(zhì)量、成本的選擇中，我優(yōu)先考慮的一定是進度,4,為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關注進度？---進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題,由于建設工期的拖長，

2、房地產(chǎn)投資機會風險加大,進度時間，決定管理費和財務費用的增加——“一天一輛奧迪？”,影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測算低于15%的不考慮拿地，萬科測算要求16％以上，龍湖測算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個常態(tài),內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復雜,計劃管理是管理人員的必備工具,5,產(chǎn)品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點，項目不只是失敗而已,6,進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—

3、從碧桂園的選擇中看到的,7,進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—提速帶來的價值,某公司提速6個月帶來的收益,8,然而，單純的計劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題,從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標之間的脫節(jié)問題計劃本身不能解決業(yè)務模式和流程的問題影響進度計劃的原因中，相當一部分是因為工作的成果質(zhì)量原因計劃解決不了激勵的問題。。。。。。,9,所以，更多的企業(yè)開始關注綜合運營管理,世茂運營中心：綜合計劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進度計劃和證照管

4、理）、流程管理、知識管理龍湖：最早提出運營概念之一的企業(yè)萬科：總經(jīng)辦最早設立運營管理崗更多中小企業(yè)開始關注運營。。。。。。,10,,,,所以，更多的企業(yè)開始關注綜合運營管理,計劃管理體系－計劃管理,管理型運營體系－營運績效管理－運營計劃管理－階段成果管理－關鍵決策管理－信息與知識管理－流程管理,專業(yè)型運營體系－投資決策管理－運營績效管理－運營計劃管理－階段成果管理－關鍵決策管

5、理－資金預算管理－目標成本管理－信息與知識管理－流程管理,14,,,11,,內(nèi)容,房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理,12,影響公司快速周轉(zhuǎn)的因素,組織與項目管理模式----決策速度與決策方式是影響效率的關鍵因素業(yè)務流程的合理性----是否高效合理的主流程、部門間接口是否清晰、作業(yè)標準是否明確決定工作的質(zhì)量；計劃運營體系產(chǎn)品與管理的標準化程度項目本身的因素-

6、---政府關系、項目自然條件和主動性的政府博弈（偷面積、改規(guī)劃）是否業(yè)績導向的文化與有無清晰的責任機制,13,案例：客觀原因背后的因素,案例：某項目A區(qū)樁基礎選型與施工某項目A區(qū)別墅去年12月開始招標，基礎形式（設計定）鉆孔樁3月份初施工單位進場施工發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不了，應該改成沖孔樁但是設計建議盡量不改，成本會增加60%，但由于無法施工，經(jīng)成控部門同意3月底改成用沖孔樁，其他邊坡的地方就用人工挖孔樁，（2周時間，成控才同意

7、）4月份已經(jīng)開始施工4月底發(fā)現(xiàn)有4棟別墅土質(zhì)特殊，無法進行人工開挖，其他器械（沖孔、鉆孔）也不行，后來就改成鋼管樁（設計要重新出施工圖，用了1個月的時間），招標又用了1個月的時間7月份開始進場，采用的鋼管比較特殊，要重新訂貨（20天）9月份設計增加800多米鋼管，完成了鋼管樁部分的施工另外3棟別墅，原設計是天然基礎（直接做在土上），5月份開挖后土質(zhì)達不到設計要求，改成了人工挖孔樁，6月又遇到與剛才4棟一樣的情況，3棟樓討論到現(xiàn)

8、在還沒有確定最終的施工方案，6月份開始討論方案，反復試用鋼護筒、水泥管護筒、繡閥管加固、懸噴樁加固等方案，8月份最終確定此部分樁采用繡閥管加固后再開挖的方案，10月初繡閥管施工完畢，挖孔樁進場繼續(xù)開挖，但是樁內(nèi)土質(zhì)仍達不到預想效果本來今年希望今年年底達到預售條件，但由于以上問題，也只能拖到明年開售，竣工也只能到明年年底。,14,從萬科均好中加速所看到的－難的不是快，而是又快又好,案例：萬科“在均好中加速”,15,我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是

9、會效率低？,,公司流程框架,業(yè)務模型,,,人力資源,策劃定位,規(guī)劃設計,工程管理,營銷管理,客戶服務,業(yè)務主流程及子流程,操作指導及表格,,,,,,,,,,,,,,,,,,,概念設計,方案設計,初步設計,施工圖設計,施工過程配合,主流程:,,,,,,,,一級子流程:,,,,,,,,二級流程:,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,行政,財務,ＩＴ,,主流程決定總體效率,部門流程決定協(xié)同效率

10、,,,作業(yè)標準決定工作質(zhì)量,16,首先應關注公司的整體業(yè)務流程的效率，它關系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,某公司專業(yè)集成流程圖,17,,,,建設工程施工許可證,,方案報建,,,,,,,,,營銷,設計,項目,成本,工程,可行性研究報告,土地出讓合同,建設用地規(guī)劃許可證,概念設計,產(chǎn)品建議書,規(guī)劃設計,單體設計,施工圖設計,工程總包招標,施工圖報建,建設工程規(guī)劃許可證,工程形象進度,銷售開盤,,項目聽證會,,,,市場定位,,,,,,,,,,,,,國有土地使

11、用權證,,,,開工,,,,,,,銷售許可證,,,,,,,,,,18,某公司示范區(qū)加速,19,其次關注業(yè)務流程的協(xié)調(diào)性，這是影響流程效率的第二個關鍵因素,很多時候，我們只關注業(yè)務流程的審批順序，往往忽略業(yè)務流程間的協(xié)調(diào)性,20,案例：某項目標高錯誤的產(chǎn)生和業(yè)務流程的關注點,場地豎向標高設計原因分析: 土建設計、市政設計與景觀設計系三個不同的單位，分別完成后施工以最后的景觀設計為依據(jù)進行控制標高。經(jīng)驗及教訓： 各專業(yè)設計提

12、前介入是好事，但各自完成后須進行綜合豎向設計匯總。繪制綜合豎向設計圖并進行嚴格的綜合評審。如何避免？,21,如何確保業(yè)務流程完成節(jié)點的質(zhì)量，這也是影響流程效率的重要原因之一,由于時間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點質(zhì)量達不到要求返工而導致流程效率降低成為了影響流程效率的主要因素,22,能否快速決策和在合適的時間決策是快速運營的關鍵,23,,內(nèi)容,房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理

13、,24,計劃運營管理的架構(gòu)---誰來管,戰(zhàn)略型集團總部—萬科,25,計劃運營管理的架構(gòu)---誰來管,地區(qū)PMO型—龍湖,26,計劃運營管理的架構(gòu)---誰來管,權威推動型—金地,27,計劃運營管理的架構(gòu)---誰來管,職能型--中小企業(yè),,28,目的：1、及時和充分掌握集團所屬項目的動態(tài)運行狀況；2、及早判斷公司及項目運行的風險和影響，提前做出相關預警和應對策略；2、有效提高公司資金、資產(chǎn)的運行效率；4、為集團的績效考核提供依據(jù)5

14、、推進業(yè)務流程的實施，提高集團精細化管理水平。管理對象：針對集團下屬的所有項目管理方式：以目標管理為工具，以動態(tài)監(jiān)控手段，并通過結(jié)果評價體系，有效將運營管控納入績效考核體系，使得整體的管控方案有據(jù)、有察、有效。,計劃運營管理的架構(gòu)---如何管(整體思路）,29,一體化運營的概念,系統(tǒng)的一體化 一體化的運營管理是一個完整的系統(tǒng)，包含目標設定、過程監(jiān)控、結(jié)果評估，形成一個 PDCA的有效循環(huán)體系；專業(yè)的

15、一體化 一體化的運營管理涵蓋了項目運營管理的各個重要專業(yè)環(huán)節(jié)，保證集團對各項目動態(tài)監(jiān)控的全面性和科學性，并且能夠通過報表管理系統(tǒng)地反映項目的重要經(jīng)營指標；管理的一體化 一體化的運營管理通過與考核的有效鏈接，運營管理將納入公司績效考核體系，使得運營管理和人力資源形成良好的互動，實現(xiàn)的管理的一體化，使得運營管理有效可控；,30,,通過目標規(guī)劃、過程監(jiān)控、結(jié)果評價緊密整合，形成一套全面科學的管控體系,運營目標設

16、定,計劃管理,成果管理,決策管理,目標規(guī)劃,過程監(jiān)控,結(jié)果評價,,,項目評估,成本管理,資金預算管理,————知識管理————,———信息報表管理———,31,,,,目標管理是保證公司目標實現(xiàn)的全程工具,收益目標進度目標成本目標,成果跟蹤表計劃跟蹤表動態(tài)成本表滾動資金計劃表,季度評估年度評估項目周期評估,,目標設定,,運營監(jiān)控,,結(jié)果評估,,,通過表單對目標及成果進行跟蹤,設計基于關鍵目標的評估體系，優(yōu)化評估結(jié)果的應用

17、方式,32,運營目標設定為明確了項目開發(fā)的方向,項目運營目標,戰(zhàn)略目標,品牌目標,經(jīng)營目標,進度目標,土地、合作方及可持續(xù)發(fā)展,具體對項目開發(fā)周期等的要求,品牌承擔在細分市場地位的責任,對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等,33,過程監(jiān)控包含計劃管理、成本管理、資金管理、知識信息管理四條主線,,計劃管理（計劃編制及跟蹤監(jiān)督、動態(tài)調(diào)整）,成果管理（關鍵成果管理）,決策管理（決策會議管理）,成本管理（目標成本、動態(tài)成本管理）,資金預算管理（預算編制

18、及滾動資金計劃）,————知識管理————,計劃管理線,成本管理線,知識信息線,,,,———信息報表管理-——-,,資金管理線,34,基于WBS的計劃運營管理思路,計劃管理指導思想：基于業(yè)務活動分析，以目標結(jié)果位導向,WBS分析,計劃管理,成果管理,決策管理,基于WBS的計劃運營管理：邏輯嚴密：依靠一套嚴謹?shù)姆治龇椒ǎ?而不是靠“經(jīng)驗”收集；系統(tǒng)解決：基于一個內(nèi)核構(gòu)建項目計劃運 營管理的各個體系，以保證各

19、個體系 的系統(tǒng)性和匹配性個性定制：基于上述兩個個條件，才可 以保證“針對公司個性，量身定制， 并且符合行業(yè)規(guī)律”；,,,,35,四大要素的設定是計劃運營管理的核心,（流程總圖）梳理項目從獲取到竣工交付過程中關鍵活動環(huán)節(jié)，通過合理搭接和工作前置，提高了項目開發(fā)的總體效率；（提煉企業(yè)覆蓋企業(yè)全業(yè)務的流程清單）,流程策劃,計劃管理設定關鍵活動環(huán)節(jié)的標準工期，提高項目管理計劃的可控及可實施性，同時通過標

20、準工期設定，也便于多項目及異地項目管控變得有效；,計劃管理,計劃管理通過關鍵活動環(huán)節(jié)的成果標準統(tǒng)一化，評價運營質(zhì)量，標志階段完成，提高會議決策效率，積累管理經(jīng)驗 ；,關鍵活動環(huán)節(jié)的成果決策方式標準化，明確決策層級，降低決策風險，提高側(cè)決策效率,成果管理,決策會議管理,,關聯(lián)任務,工作周期,確認方式,輸出成果,,,,,36,一體化運營管理體系搭建思路,37,,根據(jù)企業(yè)需求及關注點，一般將項目開發(fā)階段劃分為5-8個,,STEP1

21、劃分項目開發(fā)階段某標桿企業(yè)劃分方案：1、土地投資分析階段；2、項目啟動階段；3、方案設計及初設指導階段；4、初設驗算及施工圖指導階段；5、施工準備階段；6、營銷開盤階段；7、竣工交房階段；8、項目后評估階段；,38,根據(jù)企業(yè)項目特點建立分級計劃管理體系,39,里程碑節(jié)點計劃,項目開發(fā)及產(chǎn)品化,1.項目獲取,2.項目策劃,5.項目銷售,3.項目設計,4. 工程建設,6.產(chǎn)品交付,,,,,,,,,,,,,,,立項,可研

22、報告,項目取得,項目定位,規(guī)劃方案,單體方案,初步設計,施工圖設計,總包/監(jiān)理,開工,達預售條件,結(jié)構(gòu)封頂,竣工,集中入住,,開盤,,拓展報建營銷設計工程采購客服成本運營,40,沒有標準的項目節(jié)點，但應該有設置的思路原則和工具,項目1級節(jié)點,項目里程碑,依據(jù)公司/項目特點的關鍵活動,進度——過程控制點投資/財務/資金產(chǎn)品品質(zhì)客戶導向管理精細化,,,41,某標桿企業(yè)12里程碑,,42,需

23、要創(chuàng)造哪些價值活動,43,增加的項目節(jié)點，體現(xiàn)了項目管理或公司管理的“需求”和“思想”,,,44,計劃的拆分案例,45,設定標準工期,,46,計劃監(jiān)控與計劃預警是計劃執(zhí)行的保證,47,,通過明確節(jié)點的前置節(jié)點、后置節(jié)點為編制流程總圖提供依據(jù),STEP3 編制項目開發(fā)流程總圖,48,流程總圖示意,49,,關鍵成果總圖示意,STEP4 根據(jù)項目開發(fā)計劃梳理重要節(jié)點的關鍵成果,50,龍湖節(jié)點成果管理體系,51,項目成果管理是運營管理的主要

24、內(nèi)容,52,項目成果管理是運營管理的主要內(nèi)容,53,,關鍵決策會議示意,STEP5 根據(jù)關鍵成果規(guī)劃項目決策會議體系,54,,內(nèi)容,房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理,房地產(chǎn)企業(yè)的三級計劃管理體系,56,房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的三級計劃管理體系,公司年度經(jīng)營目標項目關鍵節(jié)點計劃,項目現(xiàn)金流計劃,配套工程計劃,一級計劃,營銷推廣計劃 施工進度控制計劃

25、 承建商、材料進場計劃 用圖、樣板確認計劃 承建商、材料分判計劃,出圖、樣板封樣計劃,售樓賣場計劃,各專業(yè)部門計劃,需要的其它計劃（比如：精裝修）,二級計劃,三級計劃,3~5年戰(zhàn)略人力資源配置,報建計劃,57,施工,營銷推廣計劃,計劃,公司年度經(jīng)營目標項目關鍵節(jié)點計劃,項目現(xiàn)金流計劃,一級計劃,承建商、材料分判計劃,售樓賣場計劃,各專,二級計劃,三級

26、計劃,項目總體開發(fā)計劃剖析以及建議 1. 項目關鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 2. 房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃編制要求 3. 編制建議案例 4. 在不同管控模

27、式下的建議,3~5年戰(zhàn)略人力資源配置,58,,2010.10,版權所有 不得拷貝,項目關鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀:在行業(yè)中，各個房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對于房地產(chǎn)項目關鍵節(jié)點計劃的定義和控制關注點不盡相同，有營銷導向型、有法務導向、有承建導向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因為項目關鍵節(jié)點計劃體現(xiàn)的是一個企業(yè)的經(jīng)營思想。,項目關鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀分析,59,以營銷為導向的計劃管理安排1. 土地使用證2. 交地

28、3. 方案4. 初步設計5. 施工圖設計6. 開工7. 售樓處、樣板房區(qū)開放8. 預售許可證9. 開盤10. 完成銷售額45％11. 完成銷售額70％12. 完成銷售額95％13. 景觀施工進場14. 竣工15. 交房16. 交房95％,房地產(chǎn)企業(yè)以營銷為導向的項目關鍵節(jié)點計劃案例,60,龍湖：集團關注的關鍵節(jié)點,14個關鍵節(jié)點：（1）取得國土使用權證（2）交地（3）完成方案設計（4

29、）完成初步設計（5）完成施工圖設計（6）取得施工許可證（7）項目開工（8）售樓處、樣板區(qū)開放（9）取得預售許可證（10）開盤（11）景觀施工進場（12）竣工備案（13）交房（14）交房完成率95％不影響集團管控的14個關鍵節(jié)點，地區(qū)公司可自行調(diào)整計劃，只需將結(jié)果抄送集團運營中心；影響上述14個節(jié)點中紅色的5個節(jié)點，地區(qū)總經(jīng)理應進行書面解釋，并經(jīng)集團總裁審批，以引起關注；剩余9個關鍵節(jié)點的變化由集團運營中心審批；集團只考核項目關鍵

30、節(jié)點的按時達成率。,61,房地產(chǎn)項目關鍵節(jié)點計劃編制要求建議：1.公司經(jīng)營資金進出關鍵節(jié)點（經(jīng)營進度）2.項目融資節(jié)點（比如:四證）3.考慮各專業(yè)關鍵節(jié)點的協(xié)調(diào)關系4.重大的費用節(jié)點5.上市公司的財務節(jié)點6.報建法律手續(xù)關鍵節(jié)點7.集團對項目專業(yè)管理監(jiān)控點8.人力資源授權管理節(jié)點9.適當?shù)臅r候，要考慮供方資源配置項目總體開發(fā)計劃體現(xiàn)項目經(jīng)營思想、統(tǒng)領項目各專業(yè)計劃，是項目進入實施階段最核心的計

31、劃。,房地產(chǎn)項目關鍵節(jié)點計劃編制要求,62,,,房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃編制建議案例,1. 土地確權（項目第一筆付款） ——完善法律手續(xù)、重大費用節(jié)點2. 場地拆遷完畢 ——完善法律手續(xù),3. 項目經(jīng)營實施策劃報告 ——經(jīng)營監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權4. 概念性方案設計任務書 ——專業(yè)節(jié)點,5. 概念性方案設計任務書集團確認 ——專業(yè)監(jiān)控與公司授權6. 營銷方案——專業(yè)節(jié)點,7. 營銷方案集團確認——專業(yè)監(jiān)控與公司授權,8. 《項目投

32、資分析模型（概念版）》 ——項目專業(yè)風險控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權9. 規(guī)劃及建筑方案集團確認 ——專業(yè)監(jiān)控與公司授權10. 詳規(guī)批復——完善法律手續(xù),11. 建筑用地規(guī)劃許可證 ——完善法律手續(xù)12. 土地證 ——完善法律手續(xù),13. 建筑方案征詢及批復 ——完善法律手續(xù),14. 園林景觀方案設計集團確認——專業(yè)監(jiān)控與公司授權15. 擴初征詢及批復 ——完善法律手續(xù),16. “示范區(qū) ”策劃方案集團確認——專業(yè)監(jiān)控與公司授權1

33、7. 施工圖報建、會審——專業(yè)節(jié)點,18. 建設工程規(guī)劃許可證 ——完善法律手續(xù)19. 簽訂總承包合同 ——專業(yè)監(jiān)控與公司授權20. 建筑工程施工許可證 ——專業(yè)節(jié)點21. 四證取得——融資節(jié)點,22. 基礎工程開工 ——專業(yè)節(jié)點,23. “示范區(qū) ”完工開放——專業(yè)節(jié)點24. 預售許可證辦理 ——完善法律手續(xù)25. 開盤 ——公司經(jīng)營資金關鍵節(jié)點,26. 完成銷售額30％ ——公司經(jīng)營資金關鍵節(jié)點27. 完成銷售額45％

34、——公司經(jīng)營資金關鍵節(jié)點28. 完成銷售額70％ ——公司經(jīng)營資金關鍵節(jié)點29. 完成銷售額85％ ——公司經(jīng)營資金關鍵節(jié)點30. 主體工程結(jié)構(gòu)完工——重大費用節(jié)點31. 外立面落架 ——重大費用節(jié)點,32. 市政配套工程及室外工程 ——重大費用節(jié)點33. 竣工備案——完善法律手續(xù)34. 交樓入伙——專業(yè)節(jié)點,35. 辦理房產(chǎn)證 ——完善法律手續(xù),63,房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃在不同管控模式下的精度建議,1.2.,集團公司

35、控制區(qū)域總部，計劃控制節(jié)點建議20～30個；區(qū)域總部控制項目公司，計劃控制節(jié)點建議45～50個；,我們的關鍵節(jié)點控制多少個合適？,64,項目現(xiàn)金流分析計劃剖析及建議,承建商、材料進場計劃,公司年度經(jīng)營目標項目關鍵節(jié)點計劃,項目現(xiàn)金流計劃,營銷推廣計劃 施工,一級計劃,承建商、材料分判計劃,售樓賣場計劃,二級計劃,三級計劃,1. 項目現(xiàn)金流分析計劃行業(yè)現(xiàn)狀：此計劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗

36、糙，沒有成本部門、工程部門參與，僅僅由財務根據(jù)經(jīng)驗估算出來,2.,建議：對項目前期時間管理、項目,工程管理進行優(yōu)化，有效提高資金利用效率。各專業(yè)部門計劃 需要的其它計劃,3~5年戰(zhàn)略人力資源配置,65,公司年度經(jīng)營目標項目關鍵節(jié)點計劃,項目現(xiàn)金流計劃,配套工程計劃,一級計劃,售樓賣場計劃,各專業(yè)部門計劃,需要的其它計劃,二級計劃,三級計劃,營銷推廣計劃 施工進度控制計劃

37、 報建計劃承建商、材料進場計劃施工進度控制計劃剖析及建議1. 施工進度控制計2. 施工進度控制行業(yè)現(xiàn)狀施工進度控制編制要求3.,3~5年戰(zhàn)略人力資源配置,66,房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的本質(zhì)意義,經(jīng)營目標,行動計劃,轉(zhuǎn)化,? 房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的本質(zhì)意義就是：把公司的經(jīng)營目標轉(zhuǎn)化為工程管理的行動計劃。? 這是房地產(chǎn)工程項目管理最關鍵的計劃！,67,房

38、地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的現(xiàn)狀分析,房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃疑問?此計劃與總包施工組織設計中提供的計劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？此計劃由誰編制？什么時候編制？此計劃設置的控制節(jié)點多少合適？由什么要素決定？,68,2010.10,公司年度經(jīng)營目標項目總體開發(fā)計劃,項目現(xiàn)金流計劃,一級計劃,出圖、樣板封樣計劃,售樓賣場計劃,各專業(yè)部門計劃版權所有 不得拷貝,需要的其它計劃,二級計劃,三級

39、計劃,承建商、材料分判計劃剖析及建議,1.,分包模式對經(jīng)營進度控制的影響節(jié)后付款的必要性,3~5年戰(zhàn)略人力資源配置,2.,承銷商、材料分判計劃,69,分包模式對經(jīng)營進度控制的影響,承建單位和甲供材料招標計劃探討：分判越細，要求甲方介入越深，經(jīng)營進度的量化可能更難。分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習慣、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能力配置等。工程范圍劃分探

40、討分判數(shù)量建議。,70,1.,2.,現(xiàn)金流計劃,配套工程計劃,出圖、樣板封樣計劃,售樓賣場計劃,各專業(yè)部門計劃,需要的其它計劃,三級計劃,出圖、樣板封樣計劃剖析及建議出圖、樣板封樣計劃需要前置設計管理程序優(yōu)化,承建商、材料分判計劃,71,施工圖出圖與樣板確認計劃分析,施工圖出圖與樣板確認計劃施工圖出圖與樣板確認計劃要求：施工圖出圖與樣板確認計劃隨著設計深入，盡快不斷細化；二次委托設計和選材用料，盡量提前；設計

41、部保持與成本部、工程部的及時溝通配合；關于施工圖階段具體工作跟蹤計劃，還要細化,72,房地產(chǎn)設計管理程序優(yōu)化：設計前置、售樓賣場爭取時間、支持招標采購,73,一級計劃,承建商,出圖、樣板封樣計劃,售樓賣場計劃,各專業(yè)部門計劃,需要的其它計劃,二級計劃,三級計劃,3~5年戰(zhàn)略 公司年度經(jīng)營目標售樓賣場計劃剖析及建議 1.售樓賣場計劃控制的重要性 2.售樓賣場計劃控制建議,74,售樓

42、賣場計劃控制的重要性,售樓賣場完成實現(xiàn)銷售，項目現(xiàn)金流由 “－”轉(zhuǎn) “＋ ”的拐點。一些房地產(chǎn)企業(yè)，包括資深品牌企業(yè)，為了盡快實現(xiàn)賣樓，甚至不惜成本買時間 。售樓賣場工程是平衡項目現(xiàn)金流的有效工具。做不好售樓賣場工程，房地產(chǎn)項目專業(yè)管理水平、項目運營水平，高不了！,75,售樓賣場計劃控制建議,詳細編制各項賣場實施計劃，需要跨部門跨專業(yè)協(xié)調(diào)賣場工程的總體時間計劃賣場工程報建計劃賣場工程出圖計劃賣場工程招標、施工單位進場計劃賣

43、場工程甲供材料進場計劃賣場工程樣板、樣品確認計劃賣場工程家私、家電、飾品、標識系統(tǒng)采買與布置計劃賣場營銷配合計劃施工場地階段性搬遷計劃等供方選擇及組織措施合理（適度）授權，必要時開設授權 綠色通道現(xiàn)場平面布置圖（工程施工平面、示范區(qū)平面）技術措施策劃應急措施預案,76,公司年度經(jīng)營目標項目關鍵節(jié)點計劃,項目現(xiàn)金流計劃,配套工程計劃,一級計劃,營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 報建計劃

44、承建商、材料進場計劃 用圖、樣板確認計劃承建商、材料分判計劃,出圖、樣板封樣計劃,售樓賣場計劃,各專業(yè)部門計劃,需要的其它計劃，比如：精裝修計劃,二級計劃,三級計劃,3~5年戰(zhàn)略人力資源配置,,房地產(chǎn)項目三級計劃管理體系思路小結(jié)一級計劃管經(jīng)營；二級計劃管成果；三級計劃管過程。,77,房地產(chǎn)項目計劃管理體系建議,建立時間計劃管理體系項目開工之前，建立公司經(jīng)營計劃、項目總

45、體開發(fā)計劃、現(xiàn)金流分析計劃、工程實施控制計劃、招標計劃、出圖計劃等項目基準控制計劃；月度動態(tài)控制與調(diào)整；時間計劃編制模板化、套路化，減少人為因素；建立編制、審核、批準、執(zhí)行、知情、動態(tài)控制與調(diào)整的計劃管理機制,,案例分享,78,總結(jié),計劃管理的根本不是計劃制訂本身而是有效的管理分級管理，逐級細分，并且隨著時間的順延，逐步清晰和明確節(jié)點計劃為主線控制點，明確節(jié)點成果標準（同樣適應于職能計劃）過程預警和監(jiān)控基于結(jié)果導向的節(jié)點考