住宅專項維修資金存在的法律問題分析.pdf

1、住宅專項維修資金是為了保證房屋建筑保修期滿后的正常使用而由業(yè)主繳納的專項資金。住宅專項維修資金是住宅小區(qū)的“養(yǎng)老金”和“保命錢”，住宅專向維修資金作為關系到人民群眾住房的使用壽命周期內正常運轉的一項基本制度，政府給予了高度重視。由于住宅專項維修資金長期被物業(yè)管理學、行政管理學納入自己的調整范圍，再加上我國住房商品化時間不長，相關法律問題尚沒有充分暴露，法學界特別是民法學界過去很少關注這一問題。2008年《中華人民共和國物權法》和《住宅專

2、項維修資金管理辦法》出臺后，雖然對住宅專項維修資金的權利歸屬、歸集、管理、使用等問題有了相關規(guī)制，但是上述問題仍缺乏深層次的理論探討。住宅專項維修資金在權利上屬于區(qū)分所有人對建筑物共有部分的修繕改良權，是群體物權。它有獨立的籌集渠道、運作方式、管理和監(jiān)督部門。細化共有部分設施的產(chǎn)權、明確請求權主體、完善監(jiān)管程序以及業(yè)主團體的維權渠道，是解決住宅專項維修資金法律問題的應對之策。
　　 本文除引言和結語外，正文共分為四個部分：

3、>　　 第一部分，此部分主要根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定以及理論界的通說，立足于建筑物區(qū)分所有權理論，對住宅專項維修資金的概念和特征進行闡述，重點分析了住宅專項維修資金的性質。住宅維修資金衍生于業(yè)主的物權，其涉及的法律關系就是物權中的群體關系，具體來說是群體關系中的共有關系。對住宅專項維修資金進行使用、收益和處分，是區(qū)分所有權人行使共有權應盡的權利和義務。
　　 第二部分，此部分著重闡述了我國目前的住宅專項維修資金制

4、度存在的法律問題。一是《物權法》沒有為其提供強有力的私法基礎?！段餀喾ā泛汀督ㄖ^(qū)分所有權解釋》規(guī)定的共用部位共用設施設備的產(chǎn)權歸屬不明確，請求權的權利、義務主體不明確，從而不能為形成穩(wěn)定的區(qū)分所有關系提供扎實的法律基礎。二是具體操作和運行方面存在許多問題。住宅維修資金歸集程序以房屋“建安費”為計取基數(shù)的模式，但是“建安費”的界定主體不明確，其費率難以確定?！半p2/3”原則的硬性規(guī)定，使得住宅維修資金的使用和操作程序缺乏應有的靈活性。開

5、發(fā)商承諾的保修期以內，不可抗力情況下住宅維修資金的啟動尚存在法律空白。業(yè)主沒有分年，分檔儲存住宅維修資金，銀行簡單地按照統(tǒng)一期限的定期利率計息，使得專項住宅維修資金無法得到適當?shù)谋Ｖ翟鲋担档土藢ｍ椬≌S修資金可利用的效率等。
　　 第三部分，此部分研究了關于住宅專項維修資金的國際立法概況以及部分國家的法律規(guī)定，比較分析了美國、香港、新加坡、馬來西亞以及英國的住宅專項維修資金的運行程序和具體操作方法。這些國家的住宅維修資金制度在

6、歸集、使用和管理方面具有獨特性，其規(guī)定比較完善，權利義務清晰。針對我國目前住宅維修資金制度存在的優(yōu)勢與不足，借鑒國外立法的基礎，將會對我國的住宅維修資金制度的完善有所裨益。
　　 第四部分，此部分主要探討了如何完善我國的住宅專項維修資金制度，并對我國的住宅維修資金制度提出了一些合理化建議。通過確立“業(yè)主委員會的優(yōu)先權”解決專項住宅維修資金續(xù)交困難。通過明確界定住宅小區(qū)共用部位共用設施設備的產(chǎn)權，明確分所有人的權利和義務，制定合理