土地使用權(quán)期限問題法律研究.pdf

1、如果從1987年我國(guó)出讓的第一塊地算起，我國(guó)土地有償有期限的使用制度實(shí)施也才近20年的時(shí)間，當(dāng)離土地使用權(quán)期限尚遠(yuǎn)時(shí)市場(chǎng)上對(duì)不同土地使用權(quán)剩余年限的房屋價(jià)格反應(yīng)尚不敏感，但隨著期限的臨近，土地使用權(quán)期限的規(guī)定問題就會(huì)影響到人們對(duì)土地使用權(quán)的制度預(yù)期、房地產(chǎn)開發(fā)商的投資方式、產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的禮遇方式以及不動(dòng)產(chǎn)交易。盡管專家學(xué)者們從適當(dāng)延長(zhǎng)土地使用權(quán)的年限、制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和賦予土地使用權(quán)人選擇權(quán)等方面提出了不同的看法，但這些都不能從根本上解決我

2、國(guó)的現(xiàn)實(shí)問題。然而在土地改革中一支新生的力量引起我們的關(guān)注，那便是土地年租制。雖然有效的法律文件中對(duì)其并無明確一致的規(guī)定，但一些地方已經(jīng)開始推廣了年租制并取得了可喜的成就。 由于歷史的原因，我國(guó)大量經(jīng)營(yíng)性用地的使用權(quán)還屬于行政劃撥性質(zhì)，這些土地中有相當(dāng)數(shù)量未得到充分利用。一方面，企業(yè)要進(jìn)入市場(chǎng)，就要使用其資產(chǎn)從事各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其中包括對(duì)土地資產(chǎn)的市場(chǎng)利用。禁止這種利用，勢(shì)必限制企業(yè)的生存和發(fā)展，并且往往是屢禁而不止。而現(xiàn)行的“先

3、交出讓金再入市”規(guī)則，在企業(yè)普遍缺少資金的情況下，實(shí)際上是難以操作的。另一方面，機(jī)關(guān)和事業(yè)單位以國(guó)家財(cái)政收入不足為由，也紛紛自行將自己使用的劃撥土地投入經(jīng)營(yíng)性用途。這樣便形成了所謂的“土地隱形市場(chǎng)”。而且由于取得劃撥土地的成，本很低，加上對(duì)劃撥土地入市的限制措施在實(shí)施過程中的軟化，在增量土地的供應(yīng)中，目前存在著、今后還必然存在著人們竭力爭(zhēng)取劃撥土地使用權(quán)的現(xiàn)象。不少地方擅自以“公共利益”為由，無度征用農(nóng)村集體用地，低價(jià)征高價(jià)賣，興起了以

4、地方政府為主導(dǎo)的，以開發(fā)區(qū)、大學(xué)城、工業(yè)園等為對(duì)象的新一輪的“圈地運(yùn)動(dòng)”。這樣土地隱形市場(chǎng)就會(huì)越演越烈。采取土地年租制，降低了入市門檻，為土地使用者所接受，對(duì)于規(guī)范土地交易秩序，培育土地交易市場(chǎng)起著積極作用。而且，對(duì)于這些劃撥土地實(shí)行年租制就能促使用地單位節(jié)約利用土地，要么加強(qiáng)土地利用，要么把閑置的土地退還給國(guó)家，從而促進(jìn)我國(guó)土地利用由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。從另一個(gè)角度來看，土地使用需要繳納租金，由于地段用途不同會(huì)引起租金的變化，用地單

5、位不得不考慮用地成本，因此，可以通過年租制調(diào)節(jié)土地使用，從而優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)。 本文共有三大部分。首先，在文章的緒論部分，通過對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的分析提出土地使用權(quán)期限問題是我國(guó)立法無法回避的難題；第一部分，通過對(duì)分析我國(guó)現(xiàn)行法律以及《物權(quán)法》對(duì)土地使用權(quán)期限的規(guī)定，了解了我國(guó)在該問題上的立法現(xiàn)狀，指出了我國(guó)土地使用權(quán)期限制定的依據(jù)和意義，并主要分析了現(xiàn)行法對(duì)土地使用權(quán)期限的規(guī)定所存在的問題，從最高年限規(guī)定過短、地上物所有權(quán)的恒久性與土

6、地使用權(quán)的有限性的沖突、土地使用權(quán)期限屆滿后地上物的歸屬問題、土地使用權(quán)期滿后權(quán)利的優(yōu)先序位、續(xù)期規(guī)定模糊、申請(qǐng)續(xù)期的權(quán)利主體、續(xù)期出讓金的確定七個(gè)方面展開論述；第二部分，比較了國(guó)外或地區(qū)在土地使用權(quán)期限上的制度安排，并分析了其與我國(guó)國(guó)情的相容與否的問題，同時(shí)對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)學(xué)者的觀點(diǎn)進(jìn)行梳理與評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上提出了自己的見解，并引出了土地使用權(quán)年租制。第三部分，重點(diǎn)分析了土地使用權(quán)年租制。通過年租制的相關(guān)概念、年租制的理論基礎(chǔ)、年租制的實(shí)踐