我國預售商品房預告登記制度的建立.pdf

1、現(xiàn)有的商品房預售過程中,由于商品房所有權的不確定性,對預購人而言房屋預售確實存在著比現(xiàn)房買賣更多的風險。開發(fā)商在此過程中毫無疑問是處于強勢地位的,開發(fā)商憑借其市場優(yōu)勢地位肆意侵害預購人的權益。對于開發(fā)商的違約行為,預購人只能依債權請求權請求法律救濟,當侵害是來自開發(fā)商以外的第三人時,預購人請求法律救濟將難以尋求到法律依據的支持。造成這種現(xiàn)象的原因是由于我國現(xiàn)行法律規(guī)定的預售合同備案登記制度僅僅是一種行政管理的手段,預售登記僅為開發(fā)商的一

2、種行政義務,沒有上升到預購人的權利,也就不能對抗第三人的侵害,這對預購人是不公平的,使本來處于法律關系弱勢的預購人處于更加被動的地位。因此筆者認為,有必要結合我國《物權法》第二十條關于預告登記的規(guī)定,建立預售商品房預告登記制度,確立預告登記為預購人的一種權利,保護在商品房預售過程中,物權變動合意達成但尚未履行前,以物權變動為內容的債權請求權。只有將預購人對于預售商品房所享有的債權通過預告登記制度物權化,才能使預售商品房在辦理完預告登記后

3、,納入到物權法保護的范疇。
　　 本文擬從商品房預售的實際問題出發(fā),在對現(xiàn)行商品房預售的法律制度進行分析和研究的基礎上,指出商品房預售登記過程中存在的相關理論及制度的缺陷。筆者結合法理對商品房預售實踐與理論上的分歧進行探討,進行認真細致的比較分析和深入淺出的論證。通過借鑒國內外法學專家學者對預售商品房的理論學說,最終形成了具有一定創(chuàng)新性的結論:即通過立法建立我國的預售商品房預告登記制度,保障預購人的權利免受第三人的侵害,從而真正

4、保護預購人的利益。
　　 筆者從以下四個方面內容加以研究:
　　 首先,在研究現(xiàn)有的理論資料和實際案例的基礎上,明確掌握我國現(xiàn)有的商品房預售登記中制度現(xiàn)狀及理論爭議,力求對癥下藥,找出現(xiàn)有制度及理論缺陷;
　　 其次,在第一部分論證的基礎上,提出中心議題,即建立預售商品房預告登記制度,并進一步分析論證建立此制度的意義;
　　 再次,引入建立預告登記制度的理論依據,從預告登記的性質、效力入手,為預售商品房預