區(qū)分所有建筑物共有部分法律問題分析.pdf

1、住宅問題系現代一切國家的重大社會經濟問題之一。由于土地資源的有限性，隨著人口的增多，土地利用開始向立體化方向發(fā)展。然而，高層建筑往往由不同人共同擁有，共有部分增多導致了權利人之間的關系復雜化。由于共有部分的權屬不清晰，實踐中大多數的住宅糾紛往往因此而生。
　　 本文是一篇結合《物權法》對區(qū)分所有建筑物共有部分及其相關問題在法律層面上進行探討的文章。文章主要由引言、區(qū)分所有建筑物共有部分的法律制度與理論分析、共有部分的權利與使用，

2、以及共有部分相關實務問題分析等部分組成。
　　 在討論區(qū)分所有建筑物的共有部分之前，有必要先對區(qū)分所有建筑物的所有權形式——建筑物區(qū)分所有權作簡要的概述。因此，本文的前言部分中，首先回顧了建筑物區(qū)分所有權的發(fā)展脈絡，以及“三元論”的觀點。接下來在第一部分中，對區(qū)分所有建筑物共用部分的界定進行探悉。此中對共有部分與專有部分的聯系以及共有部分的類型、法律性質與特征等進行簡單的闡述。
　　 第二部分對區(qū)分所有建筑物所有權人對共

3、有部分享有的共有所有權與專用使用權進行闡述。
　　 在第三部分中分析了區(qū)分所有建筑物共有部分各類使用人的權利義務與責任。
　　 最后一部分對車庫、會所以及費用分擔等實務問題進行分析。
　　 本文詣在以下三個方面有所創(chuàng)新：
　　 其一、對于共有部分范圍的界定方式，建議采用主客體結合界定法對我國區(qū)分所有建筑物的共有部分進行更為清晰、明確、具體地界定，從而使產權更為明晰。立法中還應對共有部分的法律性質作出明確規(guī)

4、定。
　　 其二、建議在法律層面上規(guī)定專用使用權。設定專用使用權的情況在實踐中為數不少，而我國物權法對其設定主體，客體及設定方式等均未涉及，是為立法上的重要遺漏，有必要予以追加規(guī)定和補充。
　　 其三、建議補充規(guī)定在車庫權屬約定不明時，推定為業(yè)主共有。此外，還要規(guī)范車位租售行為，完善車位確權登記公示。根據現實情況對會所分兩類情形進行具體規(guī)定。共有部分費用分攤標準，除考慮專有部分的面積比例之外，還應當考慮房屋的狀態(tài)、布局和