縱向財政分權(quán)、橫向政府競爭與房地產(chǎn)價格：基于我國30個省市的實證研究.pdf

1、近十幾年來，我國住房價格上漲幅度不斷擴大，房價的高漲一方面會造成居民住房困難，另一方面，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫進而引發(fā)金融危機，所以房價問題既是民生問題也是房地產(chǎn)市場需要調(diào)控的重點。為調(diào)控住房價格過快上漲，中央政府出臺了多項具有針對性的政策，但效果甚微，甚至陷入越調(diào)越漲的怪圈。
　　目前，國內(nèi)外學者對影響房價因素的研究已經(jīng)汗牛充棟，這些研究主要強調(diào)房價是由市場供求與經(jīng)濟基本面共同決定的。市場供求作為影響房價的內(nèi)因起主要作用，經(jīng)濟基本面

2、作為外因?qū)Ψ績r上漲也有著重要影響。本文通過回顧已有文獻，將國內(nèi)外學者對住房價格影響的研究主要按照四方面梳理:一個是需求層面因素，包括人均可支配收入和投資預期因素;一個是供給層面，包括上期住房存量和土地價格成本;一個是資本因素，主要指利率對住房價格的影響;將其他可能影響住房價格的因素，包括城市化率，人均公共財政支出等歸為第四類。
　　本文認為現(xiàn)有的多數(shù)研究是建立在西方經(jīng)濟學分析的大框架下進行的，而我國特殊的政治制度并不滿足西方經(jīng)濟學

3、分析的前提假定，我國是一個經(jīng)濟分權(quán)，行政集權(quán)的國家，政府對于預市場具有較強的欲望和能力。所以基于供求或者其他基本模型做出的結(jié)論有失偏頗，建立在這個框架下進行的一系列實證研究而得出的政策建議也缺乏有效的實踐性。因此，本文從地方政府角度入手，分析地方政府作為房地產(chǎn)市場中的主要參與者，其行為對住房市場帶來了怎樣的影響，其背后的源動力又是什么。
　　首先，從縱向財政分權(quán)制度上分析地方政府實行土地財政的內(nèi)在邏輯。1994年的分稅制改革是我國

4、財政體制變遷的分水嶺，分稅制改革以后，地方政府面臨“事權(quán)下放、財權(quán)上收”的局面，財政收支缺口越來越大，迫使地方政府尋求更多更穩(wěn)定的財源。在土地市場中，地方政府作為一級市場唯一的買方和二級市場唯一的賣方，巨大的差額利潤成為地方政府財政收入的重要來源。同時，土地和住房相關的多數(shù)稅種，地方政府擁有獨立收稅權(quán)，所以基于財政收入的內(nèi)在激勵，地方政府開始依賴土地財政，通過控制土地供給規(guī)模和土地出讓模式，炒高了地價從而推高了住房價格;其次，我們又從橫

5、向上分析了地方政府間的競爭對住房市場的影響。本文認為，地方政府行為實際上是地方官員行為的反應，而地方官員在任職期間內(nèi)最關注的是自己的晉升仕途。目前我國政治績效考核的體制更多地是建立在自上而下的評價系統(tǒng)上的，這套評價體系往往更關注那些容易測度和客觀的指標，比如GDP增長率等。地方政府為了在考核體系中得分更高，就有激勵促進當?shù)亟?jīng)濟，吸引外資便成為重要途徑。外資不僅能夠迅速提高本地企業(yè)的生產(chǎn)能力，促進產(chǎn)業(yè)升級，帶動本地經(jīng)濟增長，還可以擴大稅基

6、，幫助地方政府獲得長期穩(wěn)定的稅源以增加預算內(nèi)收入。地方政府為了競爭外資資源，往往以廉價的土地成本作為吸引外資的主要優(yōu)惠條件，在限定新增建設用地面積的規(guī)定下，人為減少新增商業(yè)和住宅用地面積，導致土地價格上漲。本文認為，縱向財政分權(quán)和橫向政府競爭都能通過影響土地供應影響土地價格，從而推高住房價格。
　　為了驗證地方政府行為對房地產(chǎn)市場的確存在影響，我們采用全國30個省市的面板數(shù)據(jù)，分別做了全樣本回歸和分區(qū)域省市回歸?；A模型中，我們將

7、滯后一期的住房價格，人均可支配收入，中長期貸款利率作為主要的控制變量，將城市化率，人均公共財政支出及虛擬變量作為其他控制變量，然后主要觀察代表地方政府縱向分權(quán)和橫向競爭的代理指標對住房價格的解釋力度。在全樣本回歸中，基礎模型中所有指標在1％的水平下均十分顯著，財政分權(quán)代理指標的解釋力度高于橫向競爭指標。然后用其他代理指標分別替換基礎模型中的指標變量，得出的結(jié)果是雖然不同代理指標的解釋力度存在差異，但是均能在一定水平下通過顯著性檢驗且系數(shù)

8、為正，說明財政分權(quán)和橫向競爭確實能夠正向影響住房價格，也驗證了本文構(gòu)建的模型具有穩(wěn)健性。接著，為防止遺漏變量可能帶來的內(nèi)生性問題，本文通過逐一增加其他控制變量分別進行回歸，各個模型的回歸結(jié)果中，財政分權(quán)和橫向競爭的代理指標均能在一定水平下通過顯著性檢驗，說明地方政府行為確實對住房價格有正向影響，并且這種影響是通過分權(quán)和競爭程度的擴大而強化。另外，其他控制變量系數(shù)的符號和顯著性也基本和我們的預期一致，說明模型的建立和工具變量的選擇都是有效

9、的;然后，為研究區(qū)域差異是否會改變地方政府對住房價格的影響程度，我們將全國30個省市分為東中西三個區(qū)域，將對應區(qū)域的樣本數(shù)據(jù)分別進行回歸，得到的結(jié)果顯示，隨著觀測指標的增多，東中西部地區(qū)各項指標的顯著性越來越差，標準誤的波動也越來越高，還有的指標變量出現(xiàn)系數(shù)與預期不符的情況。本文主要觀測的財政分權(quán)指標和橫向競爭指標雖然能一定程度上解釋各區(qū)域的住房價格，但是解釋力度差異明顯。越靠近西部，影響住房價格的是基礎供求因素，即實際人均可支配收入和

10、貸款利率等。
　　本文在第六部分針對理論分析和實證回歸結(jié)果得出了主要結(jié)論，根據(jù)得到的啟示提出了一些政策建議。得到的結(jié)論主要包括兩點:一是縱向財政分權(quán)、橫向政府競爭都會導致住房價格的上漲;二是縱向財政分權(quán)和橫向政府競爭對住房價格的影響具有區(qū)域性差異。針對以上兩點結(jié)論，我們提出了以下政策建議:1、必須正視地方政府的財政狀況，合理修正當前的財稅機制。2、改變官員考核方式，制定系統(tǒng)化和多元化的晉升評價機制。3、規(guī)范土地市場，建立科學的土地

11、收益分配機制。4、界定政府與市場的邊界，削弱政府干預房地產(chǎn)市場的權(quán)利。
　　本文主要通過了文獻研究法，定性分析和實證分析相結(jié)合的方式研究了地方政府行為對我國住房市場的影響，可能的創(chuàng)新點主要有:1、從我國獨特的政治制度入手，考察在我國特有的行政管理體制下，地方政府行為是如何影響住房市場的。2、將地方政府行為按照縱向和橫向兩個方面進行梳理和分析，有助于讀者更好地理解地方政府是如何推高房價的內(nèi)生邏輯。3、現(xiàn)有研究分稅制改革和房價水平的文