商品住房預售合同訂立階段買受人的自力保護.pdf

1、住房是人們的生活必需品,只有“安居”才能“樂業(yè)”。由于絕大多數住房買受人只有一次購房經歷,缺乏經驗,缺乏房地產專業(yè)實踐和相關法律知識,使住房買受人在與出賣人(開發(fā)商)簽訂商品住房預售合同時處于明顯的弱勢地位;而且商品住房預售合同的履行周期長、關系復雜、不確定性因素多,住房買受人的合法權益經常受到侵犯。然而大部分權益受到損害的住房買受人并沒有得到應有的司法及行政救濟,致使住房買受人的合法權益沒有得到充分的保護。
　　目前有關商品住房

2、預售合同的論文大多從立法完善的角度對商品房預售制度進行理論研究,對于如何提高住房買受人的自我保護能力的研究不足。法律法規(guī)對房地產企業(yè)進行預售的條件要求比較低,商品房銷售、金融信貸等相關法律法規(guī)不完善、預售監(jiān)督機制不健全,整個社會還缺乏行之有效的誠信約束機制?，F階段我國住房買受人的法律意識淡漠,風險防范能力差。因此,在我國現行法律體系下,研究指導住房買受人簽訂盡可能完備的合同是十分必要的,對提高住房買受人風險防范能力、保護住房買受人的合法

3、權益具有重要意義。
　　全文分四個部分,約2萬字。
　　第一部分,概述有關商品住房預售合同的基本概念和理論。介紹商品房的概念和特征、合同的基本概念和理論。
　　第二部分,結合實務中經常發(fā)生的商品住房預售合同糾紛,歸納出住房買受人訂立商品住房預售合同過程中可能遇到的四類風險,即出賣人主體不合格的風險、住房買受人意思表示有瑕疵的風險、標的物有權利瑕疵的風險、合同形式不符合法律要求的風險。
　　第三部分,針對第二部分所

4、講的四類風險,提出防范對策。首先,運用知情權,要求出賣人出示相關證件并核實,到房地產管理部門查詢商品住房及其所占土地使用權有無權利上的瑕疵;第二,仔細研究出賣人提供的合同文本,對合同中存在的模糊或歧義條款、出賣人單方選定或填寫條款、出賣人刪除或添加的條款提出自己的修改意見,爭取訂立公平的合同。第三,精心設計違約責任條款、權利瑕疵擔保條款、暫測面積的構成條款等重點條款,訂立盡可能完備的合同。筆者為六個重點條款提出了具體的建議。為了簽訂盡可

5、能公平、完備的合同,住房買受人除了自己堅持權利、據理力爭外,還可以通過聘請專業(yè)人士提供幫助、組團集體與出賣人談判的方式實現公平交易的權利。
　　本文從實踐的角度構思文章,以為買受人簽訂商品住房預售合同服務為宗旨,結合案例,采用理論分析和實證分析、一般分析與個案分析相結合的方法,具體指導住房買受人訂立合法有效、內容盡可能完備的商品住房預售合同,最大限度的以合同條款約束出賣人的欺詐、違約行為。本文提到的方法實用,具有可操作性,對于提高