利益博弈視角下的小產(chǎn)權房問題研究.pdf

1、進入21世紀以來，全國各地均不同程度地出現(xiàn)了以城中村改造、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、新農(nóng)村建設等名義開工建設小產(chǎn)權房的現(xiàn)象。調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國小產(chǎn)權房具有數(shù)量龐大、分布廣泛、交易非法、權益糾紛類型復雜等多重特征。目前，小產(chǎn)權房已經(jīng)發(fā)展成為深受社會各界高度關注的焦點問題。事實上，自1999年起我國政府就多次強調(diào)了小產(chǎn)權房交易的非法性，明令禁止小產(chǎn)權房的開發(fā)與銷售。但從實踐層面看，這些政令收效甚微。學術界也早已對小產(chǎn)權房相關問題開展了廣泛研究，但客觀地

2、說，時至今日，我們在小產(chǎn)權房產(chǎn)生制度根源、經(jīng)濟實質(zhì)、處置方式等關鍵問題的把握上仍然不能形成統(tǒng)一的認識。
　　本文利用中國知網(wǎng)、Spring link等國內(nèi)外知名數(shù)據(jù)庫資源收集到豐富的文獻資料，并且按照經(jīng)濟學、政治學、法學、社會學等不同學科背景，對有關小產(chǎn)權房文獻進行了系統(tǒng)的梳理。文章從重新分析界定小產(chǎn)權房概念及類型入手，深入挖掘并重點闡釋了小產(chǎn)權房形成的土地制度根源、剖析了不同類型小產(chǎn)權房背后的經(jīng)濟實質(zhì)，為解決小產(chǎn)權房問題創(chuàng)造條件

3、。本研究主要得出以下結論：
　　第一，小產(chǎn)權房產(chǎn)生的根源在于二元土地制度，其經(jīng)濟實質(zhì)是農(nóng)民集體對地價增值的爭奪。中央政府通過土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃等多重手段控制著國有土地和集體土地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用在時空上的布局。地方政府和農(nóng)民集體作為兩個所有權代理人壟斷土地供應；國有土地和農(nóng)民集體土地在兩個相對獨立的一級市場中完成交易。地方政府利用現(xiàn)有的法律制度，將農(nóng)民集體土地征收、出讓后大比例占有地價增值收益；小產(chǎn)權房就是在農(nóng)民集體土地自

4、主地發(fā)生了“市場跳躍”后形成的。
　　第二，通過博弈分析可以知，當前政策制度安排下，對地方政府而言，禁止小產(chǎn)權房的開發(fā)建設是其最優(yōu)策略；而對農(nóng)民或農(nóng)民集體而言，選擇開發(fā)和銷售小產(chǎn)權房是最優(yōu)策略。實踐表明，將農(nóng)民排斥在城市化成果分享行列之外，通過土地征收、出讓方式取得地價增值收益的發(fā)展思路已經(jīng)不可持續(xù)。
　　第三，從長期來看，解決小產(chǎn)權房問題的根本出路在于改革征地制度，允許農(nóng)民集體土地入市，通過稅收手段調(diào)節(jié)地價增值收益在不同主