基于蒙特卡洛的土地一級開發(fā)項目地價測算方法研究.pdf

1、土地一級開發(fā)是政府根據城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，為保證國民經濟社會發(fā)展和土地市場的穩(wěn)定，在土地出讓或劃撥前對土地進行整理和前期開發(fā)的過程。由于土地一級開發(fā)需求資金數額龐大，政府自身進行開發(fā)會面臨較大的壓力，因此由企業(yè)進行專業(yè)的土地開發(fā)是更好的選擇。在企業(yè)進行土地開發(fā)過程中，土地價格是投資決策的關鍵因素，進行科學合理的定價測算，可以使企業(yè)在完成該項目后保證自己的利益。但企業(yè)進行地價測算時大多采用傳統(tǒng)的土地定價方法，忽視了不確定性因素

2、的變動對土地出讓價格的影響，主觀經驗對評價結果的影響較大，可能導致企業(yè)做出錯誤的決策。并且由于房價逐年上升，房地產市場競爭較大，土地資源競爭加劇到底土地出讓價格的增加，傳統(tǒng)土地定價方法容易低估土地出讓價格，使得企業(yè)錯失優(yōu)質的土地一級開發(fā)項目。為了尋求合理的地價測算方法，本文基于蒙特卡洛模擬仿真思想進行了以下研究:
　　(1)系統(tǒng)分析了傳統(tǒng)土地定價方法的應用原理和適用范圍，根據土地一級開發(fā)現狀和模式，研究了不同定價方法存在的局限性。

3、
　　(2)在假設開發(fā)法的基礎上，研究影響地價評估的不確定性因素的變動規(guī)律，基于蒙塔卡洛模擬方法和Matlab軟件平臺，對假設開發(fā)法進行改進，模擬不確定性因素變動范圍內土地價格的變動規(guī)律，確定該方法的應用模型和步驟。
　　(3)根據實際案例，運用市場比較法、假設開發(fā)法和蒙特卡洛假設開發(fā)法分別進行地價測算，根據不同測算結果進行比較分析，最終得出蒙特卡洛假設開發(fā)法是最接近實際結果的地價測算方法，并根據投資決策標準和方法對土地開發(fā)