論預售許可對商品房預售合同效力的影響.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟中相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城市建設(shè)的進程、人類居住環(huán)境的改善都起著十分重要的作用。然而房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，市場風險巨大，若市場管理不健全、交易行為不規(guī)范，將會對承購人利益，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，社會經(jīng)濟的穩(wěn)定產(chǎn)生巨大沖擊。作為商品房買賣主要形式之一的商品房預售，在加速開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用率、降低開發(fā)成本、增加商品房供應(yīng)規(guī)模等方面發(fā)揮著重要的作用，促進了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。然而由于相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，“炒地皮”、“

2、爛尾樓”、開發(fā)企業(yè)卷款潛逃等問題屢屢發(fā)生。如何加強法律法規(guī)建設(shè)，完善商品房預售制度，對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。
　　商品房預售許可制度對于開發(fā)商開發(fā)資質(zhì)與能力具有良好的監(jiān)督管理作用，可有效規(guī)避市場風險。相關(guān)法律法規(guī)將取得預售許可證作為商品房預售的前提。然而未取得預售許可證的商品房買賣在現(xiàn)實生活中大量存在，為使合同盡量有效，司法解釋認定起訴前取得預售許可證合同有效。盡管如此，仍有大量問題需要我們界定:未取得預售許可證、補辦

3、預售許可證、預售許可證被撤銷、預售許可證過期等情況下商品房買賣合同的效力究竟如何;相關(guān)司法解釋是否屬于超越法律本身解釋，解釋是否合理;合同存在瑕疵后應(yīng)當如何確定損害賠償責任，尤其是面臨實踐中開發(fā)商主動要求解除合同、承購人明知開發(fā)商無預售許可證簽訂預售合同的混亂局面。
　　本文第一部分闡述了商品房預售制度的歷史背景及發(fā)展現(xiàn)狀，并對商品房預售制度、預售許可制度進行了介紹，指出了現(xiàn)行商品房預售許可制度的法律漏洞，引出預售許可證缺失的類型