我國國有劃撥土地使用權(quán)處置與地價評估研究.pdf

1、國有劃撥土地使用權(quán)是我國土地公有制的產(chǎn)物，與高度集中的計劃經(jīng)濟體制相適應(yīng)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立以及土地使用制度改革的深入，國有劃撥供應(yīng)方式已經(jīng)陷入了“路徑鎖定”的低效狀態(tài)。盡管經(jīng)過三十多年的土地使用制度改革，我國已基本實現(xiàn)了有償、有限期的土地供應(yīng)方式，但是城市存量土地中的劃撥土地?zé)o論是規(guī)模還是涉及面都較大，存在的問題較多。
　　盤活城市劃撥土地，逐步取消城市二元供應(yīng)方式，需要我們從制度、立法、管理等方面共同推進。本文

2、聚焦“國有劃撥土地使用權(quán)”這一關(guān)鍵詞，在現(xiàn)有的理論和實踐基礎(chǔ)上，針對現(xiàn)行制度體系中的一些不足之處，拾遺補缺，提出一些觀點、理論和方法。全文共分四個部分:
　　第一部分，回顧我國建國以來城市土地使用制度演進的四個階段，分析國有劃撥土地使用權(quán)的內(nèi)涵、特征和權(quán)能，指出城市劃撥土地供應(yīng)方式存在的問題和原因，并運用經(jīng)濟學(xué)中的外部性理論，運籌學(xué)中的博弈理論，結(jié)合土地產(chǎn)權(quán)理論和地租理論，對比分析了我國大陸地區(qū)的劃撥土地使用權(quán)制度與國外及香港、臺

3、灣地區(qū)公有土地管理制度的異同點，進而提出了應(yīng)逐步廢除國有劃撥土地使用權(quán)的供地方式，建立土地資源的市場配置機制，實行公平公正的一元供地方式的建議。
　　第二部分，進行國有劃撥土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)界定，對比分析了出讓、租賃、作價出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營四種處置方式的優(yōu)缺點和適用范圍;根據(jù)我國國有劃撥土地的具體情況，將國有劃撥土地使用權(quán)分為公益性、企業(yè)性和個人性三種類型，并分別設(shè)計了相應(yīng)的處置方案。
　　第三部分，國有劃撥土地使用權(quán)處置的

4、核心問題是地價評估，本文在界定地價內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，通過對國有土地使用權(quán)價格的影響因素進行分析，探討出國有劃撥土地使用權(quán)價格評估的技術(shù)路線和方法，即采用收益還原法、市場比較法等方法評估商業(yè)、住宅和工業(yè)用地的國有劃撥土地使用權(quán)價格，采用敏感性分析、土地用途轉(zhuǎn)換原理評估其他類型用地的國有劃撥土地使用權(quán)價格。
　　第四部分，以中國鐵路總公司土地資產(chǎn)處置及使用權(quán)價格評估為實例，設(shè)計對其土地資產(chǎn)的處置方案，并開展評估工作，以進一步論證本文研究成