上海房地產(chǎn)發(fā)展研究——借鑒國際經(jīng)驗探求上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路.pdf

1、上海房地產(chǎn)業(yè)在近20年的發(fā)展歷程中,隨著上海國民經(jīng)濟快速發(fā)展,消費結(jié)構(gòu)逐步完善,人民收入水平不斷提高,加之房地產(chǎn)市場化進程的持續(xù)推進,上海的房地產(chǎn)市場也得到了快速的發(fā)展和長足的進步,在投資開發(fā)、工程建設(shè)、市場成交、經(jīng)濟貢獻以及從業(yè)人員等各項指標(biāo)上,都取得了跨越式的發(fā)展。
　　 本文通過研究國際大都市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程,包括紐約、東京、新加坡、香港和臺北等城市與上海進行比較,以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長周期為著眼點,并以經(jīng)濟數(shù)據(jù)作比較方向,

2、用定量分析與定性分析相結(jié)合的方法,實證研究房地產(chǎn)業(yè)增長與經(jīng)濟周期的關(guān)系,并用計量模型分析收入、匯率、利率等因素對房地產(chǎn)市場的影響度,分析了上海房地產(chǎn)所處的發(fā)展階段及未來走勢,探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律。
　　 在此基礎(chǔ)上,結(jié)合目前上海房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出矛盾和問題,提出促進上海房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策建議。
　　 本文主要觀點有以下幾方面:
　　 (1)上海房地產(chǎn)業(yè)目前仍處于一個高速發(fā)展的階段。臺北、東京和紐約的房地

3、產(chǎn)發(fā)展歷程基本覆蓋了房地產(chǎn)整個長周期的軌跡。東京和紐約房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可以看作產(chǎn)業(yè)周期中的成熟階段,而臺北從上世紀(jì)80年代到現(xiàn)在的發(fā)展過程可以看作是由發(fā)展階段邁入成熟的一個過程,上海的房地產(chǎn)業(yè)目前則處于一個高速發(fā)展的階段。
　　 (2)在經(jīng)濟發(fā)展不同階段,收入對房價的影響力不同。收入水平的高低可以作為經(jīng)濟發(fā)展水平的一個標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟周期的關(guān)系,可以通過研究房地產(chǎn)價格與收入水平的關(guān)系來得出。中國人的收入中包含我們一般所不了解的

4、“灰色收入”。比如政府福利分房,或動拆遷的收入,及海外長輩、親戚朋友支持購房的金錢援助等。所以要研究上海人平均年收入,此部分是不可或缺的研究重點。
　　 (3)處于上升階段的匯率對房價有正向拉動作用。匯率的變動作為房地產(chǎn)周期波動的一個重要誘因,從其他國際大都市來看,在經(jīng)過了匯率估值壓力釋放以后(這一點與上海目前的情況很類似),不僅經(jīng)濟會處于很長時期的停滯階段,房地產(chǎn)業(yè)也會持續(xù)走低,慢慢退出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群的地位。但是由于這次經(jīng)濟下滑的

5、速度之快,范圍之大,也必然導(dǎo)致各國政府的救助力度加大。如果政策得當(dāng),上海的房地產(chǎn)業(yè)將會得到穩(wěn)步的發(fā)展,泡沫式的增長也不會再次出現(xiàn)。
　　 (4)推動保障性住房與商品房住宅雙軌制房地產(chǎn)發(fā)展模式。結(jié)合國際發(fā)達城市的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗,上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展應(yīng)當(dāng)以政府主導(dǎo)的保障性住房為主,同時降低普通商品房的交易成本,推動保障性住房與商品房“雙軌制”房地產(chǎn)發(fā)展模式?！半p軌制”把住房分為商品房和公共住房兩個系統(tǒng),商品房的建造,分配、價格、調(diào)節(jié)