德爾菲法在房地產可行性研究決策應用中的分析.pdf

1、在房地產住宅項目開發(fā)中前期準備工作中，首先要做的就是可行性研究決策。作為投資決策分析的第一步，可行性研究決策影響項目運營的整個過程，對于項目的成功與否意義重大。房地產項目本身具有投資大、投資收益周期長等特點，可研決策是否合理，在地產開發(fā)環(huán)節(jié)一直到交房使用環(huán)節(jié)都至關重要。重要性伴隨著風險性，而對于投資的第一步來講，越早的通過可行性研究分析，制定自己的開發(fā)策略，識別風險、規(guī)避風險，所付出的代價卻是將對較低的。
　　在房地產業(yè)成長初期，

2、因為對其他產業(yè)有積極的帶動作用，而且對地方財政及GDP都有巨大的貢獻，所以國家是全力支持其發(fā)展的。而且，因為政府監(jiān)管、報批報建、金融融資等都不盡完善，所以地產業(yè)在成長初期是高投入、高回報的行業(yè)。隨著濟南市房地產市場近年來的復蘇，再加之政府“供給側”政策的出臺和土地資源稀缺，房地產在開發(fā)過程中可見及不可約見的風險越發(fā)增加。在2015年下半年至2016年上半年土地市場實際操作中，開發(fā)商囤地熱情高漲且拿地過程越發(fā)欠缺理智。在以往開發(fā)過程中，開

3、發(fā)企業(yè)都先是要確定區(qū)位因素再去拿地，而現在卻變成了先不計代價的拿地，再確定自己的開發(fā)政策。不理智的市場行為將為房地產的開發(fā)帶來更多的不確定因素。同時，今年來的房地產市場復蘇也催生了大量房地產企業(yè)的產生，導致房企間的相互競爭壓力也逐年加大。不確定因素的增加、房企間競爭的加劇也使地產公司在開發(fā)過程中越來越重視可行性研究決策。根據房地產企業(yè)的在公司性質、規(guī)模、發(fā)展階段等方面的差異，現階段主流的可研決策主要分為如下四種:獨裁式、頭腦風暴法、德爾

4、菲法、基于可研報告的決策。但單一一種決策方法的刻板應用已經很難滿足房企的要求。可行性研究決策應用于現在房地產企業(yè)中，要符合如下要求:1、能對影響房地產開發(fā)效果的眾多因素進行科學的統計;2、要對影響因素進行科學的定性及定量分析;3、整個分析過程要求高效低耗;4、整個分析過程要處于一個相對保密的環(huán)境。根據以上四點要求，本文將試圖將修正版德爾菲法及頭腦風暴法相結合用于現階段房地產企業(yè)的可行性研究中，并分析其在具體操作中的優(yōu)勢及劣勢。同時，因為