我國(guó)城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度研究.pdf

1、作為一個(gè)典型的社會(huì)主義國(guó)家,土地資源既是一種特殊的商品,也意味著一種特殊的權(quán)利。隨著土地資源的盤(pán)活、開(kāi)發(fā)和利用，城鎮(zhèn)化速度的加快和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形成了相互促進(jìn)和相互影響的雙向互動(dòng)模式。越來(lái)越多的人遷往城市謀求個(gè)人發(fā)展，在城市購(gòu)買(mǎi)商品房已經(jīng)成了大多數(shù)人的追求和夢(mèng)想，而對(duì)于另一些人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)商品房不僅用于居住，更是一種穩(wěn)定的投資行為。
　　我國(guó)城市住宅建設(shè)用地的土地使用權(quán)最高年限為70年，也即房屋產(chǎn)權(quán)為70年。住宅用地土地使用權(quán)的實(shí)

2、效性為土地的流動(dòng)和交易提供了保障，也為土地資源的市場(chǎng)化提供了法律依據(jù)。但是有限期的土地使用權(quán)一旦屆滿(mǎn)，勢(shì)必會(huì)引發(fā)新一輪的問(wèn)題：產(chǎn)權(quán)如何續(xù)期？對(duì)于該如何續(xù)期這一疑問(wèn)，有關(guān)部門(mén)先后給出了不同的政策回應(yīng)：首先，2008年出臺(tái)的“土地管理法草案”表明住宅產(chǎn)權(quán)期滿(mǎn)之后可無(wú)償自動(dòng)續(xù)期。而后，于2009年出臺(tái)的《土地管理法（修訂草案征求意見(jiàn)稿）》卻給出了“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”的說(shuō)法。顯然，產(chǎn)權(quán)的續(xù)期由“無(wú)償”自動(dòng)續(xù)期變更為“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定”自

3、動(dòng)續(xù)期，而這個(gè)“有關(guān)規(guī)定”到底是什么，我國(guó)法律雖未做出明確釋義，但已經(jīng)在無(wú)形中否定了無(wú)償續(xù)期，這也正是社會(huì)各界和民眾所關(guān)心和憂(yōu)慮的問(wèn)題。
　　近年來(lái)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)的現(xiàn)象也逐漸引起了社會(huì)各界的關(guān)注。對(duì)于該如何續(xù)期這一問(wèn)題，各地方政府也展開(kāi)了積極的探討并給出了初步的續(xù)期方案。以深圳特別行政區(qū)為例，為了回應(yīng)和解答深圳市民對(duì)住宅產(chǎn)權(quán)續(xù)期的疑慮，深圳市政府隨即出臺(tái)了《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，該文件就深圳市住宅產(chǎn)權(quán)的續(xù)期政策

4、作出了具體的規(guī)定。同時(shí)，溫州、克拉瑪依等地區(qū)也面臨住宅建設(shè)用地使用權(quán)“撞限”的問(wèn)題，但地方政府和有關(guān)部門(mén)并未出臺(tái)或說(shuō)明相關(guān)的續(xù)期政策和措施。我國(guó)法律對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)該如何續(xù)期的問(wèn)題并未作出詳細(xì)而明晰的規(guī)定，正是因?yàn)檫@種法律上的內(nèi)容缺失和制度上的真空狀態(tài)導(dǎo)致地方政府在續(xù)期政策的制定上沒(méi)有明確的方針指引和政策導(dǎo)向，導(dǎo)致續(xù)期政策和手段操作性不強(qiáng)，若同類(lèi)問(wèn)題在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)和爆發(fā)，我們將會(huì)面臨嚴(yán)重的社會(huì)困境，因此，對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)的

5、續(xù)期問(wèn)題的研究是非常必要和迫切的。
　　針對(duì)城市住宅建設(shè)用地該如何續(xù)期這一問(wèn)題，我國(guó)國(guó)家層面也分三次給出了回應(yīng)。2016年11月27日發(fā)布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》表明將進(jìn)一步研究和完善住宅產(chǎn)權(quán)續(xù)期的法律安排；2017年3月8日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明也表示國(guó)家會(huì)保護(hù)居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，有關(guān)部門(mén)正在進(jìn)一步研究產(chǎn)權(quán)續(xù)期的制度安排與立法建議；2017年3月15日，國(guó)家總理李克強(qiáng)也就住宅產(chǎn)權(quán)續(xù)期問(wèn)題做出回應(yīng)，稱(chēng)7

6、0年期滿(mǎn)之后可以續(xù)期，而且不需要向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行申請(qǐng)。李克強(qiáng)總理和有關(guān)部門(mén)已經(jīng)在宏觀上對(duì)城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問(wèn)題做出了回應(yīng)，基于此，我們應(yīng)從社會(huì)管理與政策建設(shè)的角度出發(fā)，在微觀上深入研究和分析住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的政策內(nèi)容與實(shí)施細(xì)則。
　　本文以城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期管理工作為主要研究?jī)?nèi)容，以我國(guó)現(xiàn)行的土地使用制度為研究的制度框架，以有限產(chǎn)權(quán)理論為研究依托，深入分析我國(guó)城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期管理工作所面臨的現(xiàn)實(shí)困