何某訴湖南某房地產(chǎn)公司商品房買賣合同糾紛案評析.pdf

1、商品房買賣合同中，有關商品房交付使用的條件，一般約定為驗收合格，但對于驗收合格的認定標準，以及驗收合格與交付使用條件的關系，基于理解分歧，容易產(chǎn)生爭議。在何某訴湖南某房地產(chǎn)公司商品房買賣合同糾紛案中，雙方爭議的焦點就集中在商品房驗收合格的認定標準和交付使用的條件上。對于商品房驗收合格的認定標準，我國《建設工程質量管理條例》規(guī)定的建設、監(jiān)理、勘察、設計、施工五方主體竣工驗收，只是針對單位工程質量的驗收，沒有包括規(guī)劃、消防、環(huán)保等方面的驗收

2、，在竣工驗收備案前，還存在竣工驗收合格結論無效和工程應停止使用并重新組織驗收的可能性，因此五方主體竣工驗收合格不能作為商品房驗收合格的標準。驗收合格應當是驗收結論合格與驗收程序合法的統(tǒng)一，且從政府對房屋質量監(jiān)管以及易于操作的角度分析，商品房驗收合格應當以建設工程竣工驗收備案為認定標準。
　　商品房交付使用條件是共性條件與個性條件的統(tǒng)一，商品房驗收合格只是建設項目和單位工程范圍內商品房交付使用的共性條件，也是法定條件，商品房是否具備

3、交付使用條件，還應當考慮到商品房的異質性，由購房者對商品房是否滿足正常居住使用要求和符合合同約定等個性條件進行檢驗，檢驗合格的，商品房才具備交付使用條件。與此同時，購房者接收房屋既是其享有的權利，也是其應當履行的義務，商品房具備交付使用條件的，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有提前交付使用損害購房者利益的情形，或逾期交付房屋致使購房者行使合同解除權的情形，購房者無權拒絕接收房屋。何某以房屋存在輕微質量問題主張其在湖南某房地產(chǎn)公司購買的房屋不具備交付使