昆明市房地產(chǎn)泡沫測度及預(yù)警機制研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，同時，房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融體系密不可分，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動必然會影響到金融體系的穩(wěn)定，產(chǎn)生金融風(fēng)險，甚至形成金融危機。房地產(chǎn)泡沫破裂對一個城市、一個國家，甚至是全世界將產(chǎn)生嚴重危害。國外學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)泡沫的研究起步較早，已經(jīng)構(gòu)建了相對成熟的體系，并積累了豐富的研究成果。然而,這些成果都是基于國外較為完善的房地產(chǎn)體系為對象得來的,并不適用于中國較為復(fù)雜且不成熟的房地產(chǎn)市場。國內(nèi)學(xué)者對于房

2、地產(chǎn)泡沫的研究起步相對晚，研究上受制于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，使得國內(nèi)大部分研究都是基于宏觀數(shù)據(jù)進行評價分析，然而從微觀角度進行實證研究的相對較少。此外，由于城市之間經(jīng)濟水平與發(fā)展水平不一樣，故所采用的房地產(chǎn)泡沫評測指標(biāo)效果也大相徑庭?；诖耍疚倪x擇從宏觀角度與微觀角度相結(jié)合的方法來研究城市房地產(chǎn)泡沫問題，并以昆明市為例進行實證分析。
　　本文在回顧國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)泡沫研究方法與成果的基礎(chǔ)上，首先對昆明市宏觀經(jīng)濟形勢走向、住房市場發(fā)展及

3、相關(guān)出臺政策進行了闡述；其次，采用協(xié)整理論，結(jié)合昆明市2002-2012年宏觀數(shù)據(jù)，從宏觀角度對昆明市房地產(chǎn)市場泡沫進行評測；同時，從投機理論入手，對昆明房地產(chǎn)市場投機度進行了實證研究；然后運用合理的數(shù)量分析方法,選取適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟指標(biāo)作為預(yù)警指標(biāo),構(gòu)建泡沫預(yù)警系統(tǒng),對昆明市房地產(chǎn)泡沫進行預(yù)警和監(jiān)控,并預(yù)測昆明市2013年房地產(chǎn)泡沫情況。在此基礎(chǔ)上，利用課題調(diào)查獲得的微觀數(shù)據(jù)，運用指標(biāo)分析法，對昆明市主城各區(qū)域房地產(chǎn)泡沫程度進行評價。最后對

4、全文進行總結(jié)，針對研究結(jié)果提出相應(yīng)的政策建議。
　　通過研究，本文最終得到了以下幾個結(jié)論：
　?。?）昆明房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)為非平穩(wěn)時間序列，且房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)和租賃價格指數(shù)之間不存在長期均衡關(guān)系，由此可以判斷昆明房地產(chǎn)市場存在泡沫；
　　（2）昆明房地產(chǎn)市場投機度為0.3077，大于國內(nèi)外學(xué)術(shù)界普遍認為的投機度警戒線0.2，昆明市房地產(chǎn)市場存在較為嚴重的投機行為；
　?。?）昆明市房價受居民可支配收入正向影響

5、，當(dāng)居民收入增長時，會導(dǎo)致房價在短期內(nèi)出現(xiàn)明顯增長，這種影響效果顯著；居民在進行購房決策時，受其價格增長的正向影響，即購房者會根據(jù)以往價格漲幅來判斷未來房價走勢，進而購買房屋；短期貸款利率對房價存在負向影響，且這種影響存在滯后性，影響效果不顯著，利用利率來調(diào)控房價具有較大風(fēng)險；
　?。?）研究期內(nèi)2002、2003和2010年昆明房地產(chǎn)市場處于微冷狀態(tài)，此階段房地產(chǎn)處于價值低估期；2004、2005、2008、2011、2012年

6、處于微熱狀態(tài)；2006、2007和2009年昆明房地產(chǎn)市場運行良好，綜合預(yù)警指數(shù)顯示處于正常狀態(tài)。
　?。?）2013年昆明市一環(huán)以內(nèi)、一至二環(huán)、二環(huán)至三環(huán)、五華區(qū)三環(huán)以外、官渡區(qū)三環(huán)以外房地產(chǎn)泡沫程度相對較小，但已超出合理范圍，處于輕微警戒區(qū)；盤龍區(qū)三環(huán)以外、西山區(qū)三環(huán)以外泡沫程度相對較大，處于危險區(qū)；呈貢區(qū)房地產(chǎn)泡沫最大，房價嚴重偏離合理基礎(chǔ)價值區(qū)域，處于重度危險區(qū)。
　　最后，基于實證研究結(jié)論，本文對昆明房地產(chǎn)市場健康