我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格分析及對(duì)策研究.pdf

1、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為改善居民的居住條件、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。但是近幾年來，房地產(chǎn)價(jià)格過高、上漲過快，成為當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格是否合理，未來如何變化，缺乏權(quán)威的分析來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 本文以我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格為研究對(duì)象。首先對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)研、收集、整理和計(jì)算，分析研究目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)、價(jià)格的構(gòu)成、影響因素及定價(jià)方法；然后運(yùn)用“房?jī)r(jià)收入

2、比”、“租售比”和“環(huán)房匹配指數(shù)”等價(jià)格評(píng)價(jià)指數(shù)分析評(píng)價(jià)目前房?jī)r(jià)的合理性，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)供需關(guān)系原理、引入投機(jī)度模型分析房?jī)r(jià)上漲的理性和非理性原因；最后分析高房?jī)r(jià)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，提出穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的一些對(duì)策和建議。 研究的基本結(jié)論及創(chuàng)新點(diǎn)是： (1)目前房地產(chǎn)價(jià)格較高、漲幅較快；房?jī)r(jià)已經(jīng)不合理、超出居民購(gòu)買能力；房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，已經(jīng)超出市場(chǎng)提供的上漲空間。 (2)建筑安裝成本、土地成本以及開發(fā)商

3、利潤(rùn)在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中所占比重分別為40％、30％和15％～20％，對(duì)房?jī)r(jià)影響較大。 (3)房地產(chǎn)商品的特殊性(需求的價(jià)格彈性小、需求的收入彈性大和供給彈性較小)和投機(jī)行為分別是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過快的理性和非理性原因。 (4)提出壓縮房地產(chǎn)開發(fā)成本，加強(qiáng)成本核算，降低利潤(rùn)水平；完善土地出讓制度，對(duì)商品房用地出讓采用合理高價(jià)中標(biāo)方法，對(duì)工業(yè)用地協(xié)議出讓采用最低價(jià)格制度。 (5)提出推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革。取消一次性稅收

4、，開征物業(yè)稅，采用不同稅率的物業(yè)稅征收辦法；為控制房地產(chǎn)利潤(rùn)過高和鼓勵(lì)中小戶型住宅建設(shè)，實(shí)施有區(qū)別的稅收政策，采用階梯累進(jìn)稅率；加強(qiáng)出租房的稅收管理，委托代征機(jī)構(gòu)(街道辦事處等)征稅。 (6)提出成立非盈利性經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總局，統(tǒng)籌全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)；創(chuàng)新住房保障供應(yīng)體系，實(shí)施“住房雙軌制”；建立完善的信息公開制度。 (7)提出要從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，大力發(fā)展節(jié)能型建筑、環(huán)保型綠色建筑，不斷提高住宅工業(yè)化水平；鼓勵(lì)消費(fèi)者樹立理