基于GWR模型的杭州市寫(xiě)字樓租金特征價(jià)格空間分異研究.pdf

1、隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高，城市經(jīng)濟(jì)得以快速增長(zhǎng)，社會(huì)化分工與協(xié)作進(jìn)一步得到推動(dòng)和完善，催生出大量新的辦公空間需求。然而，辦公空間的載體——寫(xiě)字樓的供給卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)前的需求，杭州市同其他多數(shù)二線城市一樣，寫(xiě)字樓新增供應(yīng)與城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)基本面創(chuàng)造的需求不相匹配，市場(chǎng)存量不斷增多，去化緩慢。探索城市寫(xiě)字樓價(jià)格特征，掌握影響寫(xiě)字樓租金變量，分析城市寫(xiě)字樓空間分異特點(diǎn)等研究將有利于市場(chǎng)各方科學(xué)快速的把握需求，推進(jìn)寫(xiě)字樓長(zhǎng)效的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理。<

2、br>　　本文首先回顧了特征價(jià)格研究的相關(guān)文獻(xiàn)，探討了特征價(jià)格模型和地理加權(quán)模型的基本理論和計(jì)算方法，并對(duì)目前寫(xiě)字樓相關(guān)研究做了總結(jié)。影響寫(xiě)字樓租金的因素非常多，本文通過(guò)綜合國(guó)內(nèi)和國(guó)外研究成果，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)成果，以及國(guó)內(nèi)辦公市場(chǎng)特點(diǎn)和相關(guān)專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)積累，總結(jié)出一套適用于我國(guó)的寫(xiě)字樓租金特征價(jià)格變量體系，最終根據(jù)杭州市數(shù)據(jù)特點(diǎn)將各個(gè)特征變量進(jìn)一步分為內(nèi)部特征和外部特征兩類。然后，就收集到的2016年1月杭州市寫(xiě)字樓橫截面數(shù)據(jù)進(jìn)行初步的分布

3、與構(gòu)成分析，利用OLS法分析寫(xiě)字樓租金特征價(jià)格，討論了四種函數(shù)的回歸效果，逐步研究了不同函數(shù)形式下的擬合結(jié)果、并對(duì)SPSS環(huán)境下線性對(duì)數(shù)函數(shù)建模和自動(dòng)線性建模的優(yōu)劣進(jìn)行了比較，并最終確立了OLS法下的特征價(jià)格回歸模型，進(jìn)入回歸的變量有內(nèi)部特征3個(gè)（物業(yè)服務(wù)、電梯數(shù)量、建筑平面）和外部特征3個(gè)（距武林廣場(chǎng)距離、距市民中心距離、交通條件）。
　　在擬合效果最好的特征價(jià)格模型基礎(chǔ)上，本文建立了對(duì)異質(zhì)空間回歸為特征的GWR模型，研究結(jié)果顯

4、示，杭州市寫(xiě)字樓租金的研究GWR模型相較于傳統(tǒng)的特征價(jià)格模型具有更好的回歸效果。具體從內(nèi)部特征來(lái)看，建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積越大對(duì)于傳統(tǒng)老城區(qū)寫(xiě)字樓租金價(jià)格具有顯著的正面促進(jìn)作用，而對(duì)城市新區(qū)（濱江區(qū)、錢江新城）則完全相反;物業(yè)服務(wù)對(duì)全杭州市寫(xiě)字樓租金價(jià)格的影響都十分顯著，但是對(duì)傳統(tǒng)商圈核心區(qū)的價(jià)格提升更為明顯，對(duì)城市新區(qū)價(jià)格提升能力偏弱;電梯數(shù)量同樣對(duì)全杭州市寫(xiě)字樓租金價(jià)格有較為顯著的影響，對(duì)租金價(jià)格的促進(jìn)集中體現(xiàn)在以武林廣場(chǎng)周邊的傳統(tǒng)商圈核心