城市商品住宅用地供需研究——基于主體行為的分析.pdf

1、商品住宅用地市場是城市公開出讓市場中的重要組成部分，并在整個房地產(chǎn)市場起基礎(chǔ)性作用，商品住宅用地的供需直接影響房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況。
　　 本文從城市土地公開出讓市場上住宅用地供需主體的角度出發(fā)，將市場上住宅用地的供給和需求作為一種行為進(jìn)行研究，分別闡述供需行為產(chǎn)生的背景、行為主體、主體行為動機(jī)、行為的影響因素等。提出在現(xiàn)有財(cái)政體制及出讓金分配制度下，土地市場上商品住宅用地的實(shí)際供應(yīng)主體地方政府容易產(chǎn)生追逐土地財(cái)政的動機(jī)，從而根

2、據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需求做出供地決策，卻忽略商品住宅用地的最終需求者--城市居民的合理需求。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做出購地決策時，其出發(fā)點(diǎn)在于投資利益的最大化，而非從實(shí)現(xiàn)合理的商品住宅需求角度進(jìn)行，因此在建設(shè)、投機(jī)等動機(jī)的驅(qū)動下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地市場所實(shí)現(xiàn)的商品住宅用地需求量將大于社會合理的商品住宅用地需求量，若將土地公開出讓市場上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的住宅用地需求作為供地標(biāo)準(zhǔn)將產(chǎn)生住宅用地資源利用效率低下、房地產(chǎn)市場投機(jī)甚至市場泡沫等問題。為

3、了解決上述問題，應(yīng)在科學(xué)預(yù)測每年的商品住宅用地需求量上制定供給計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。筆者提出根據(jù)居民收入?yún)^(qū)別來劃分商品住宅的需求人群，通過計(jì)算每年的新增商品住宅需求來確定所需提供的住宅用地面積，并以此作為制訂年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的基礎(chǔ)。
　　 在實(shí)證分析部分，本文以南京市土地公開出讓市場為例，分析商品住宅用地供需主體行為特征得出：近年來南京市住宅用地供應(yīng)量呈擴(kuò)大趨勢，并伴隨一定波動。相對于國家調(diào)控政策的作用，土地市場競爭強(qiáng)度對南京市的住

4、宅用地供應(yīng)量影響量更明顯。而通過對南京市近幾年合理商品住宅用地需求量的計(jì)算，可發(fā)現(xiàn)南京市商品住宅用地供應(yīng)量明顯偏大。
　　 為了探討各影響因素對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地決策的作用，以南京市各年商品住宅用地成交量作為因變量，商品住宅銷售總額、房價漲幅、地價漲幅及利率水平等作為自變量進(jìn)行回歸分析，回歸結(jié)果顯示商品住宅銷售總額的影響作用最為顯著，表明商品住宅市場的運(yùn)行情況直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的購地行為決策。
　　 在實(shí)證分析的最后