產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估研究.pdf

1、隨著近兩年國家宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場已然進(jìn)入了調(diào)整轉(zhuǎn)型階段，房地產(chǎn)下行壓力較大，眾多企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來了新的發(fā)展階段。但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在我國出現(xiàn)時(shí)間較晚，目前處于發(fā)展起步階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都欠缺對這種新興產(chǎn)業(yè)的哺育規(guī)律，仍然沿用傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)開發(fā)思維來經(jīng)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不但對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)以及后期的運(yùn)營管理缺乏必要的經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也比較薄弱，后期運(yùn)營失敗的案例也屢見不鮮。而目前國內(nèi)學(xué)術(shù)界對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)性研究卻不多，

2、對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評估的研究少之又少。因此，本文對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)地風(fēng)險(xiǎn)評估與研究，一方面可以在理論上豐富和完善產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論，拓展風(fēng)險(xiǎn)管理的研究思維；另一方面在實(shí)踐上可以有助于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升其決策水平，減少開發(fā)運(yùn)營中風(fēng)險(xiǎn)的影響程度，增加項(xiàng)目收益。
　　本文首先闡述了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及國內(nèi)外相關(guān)研究現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上對本文要介紹的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念進(jìn)行了界定，介紹了目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要類型，闡述了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)

3、的主要區(qū)別，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，界定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評估的相關(guān)概念，介紹了相關(guān)理論基礎(chǔ)。
　　其次，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的角度出發(fā)，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)分析風(fēng)險(xiǎn)的整體變化趨勢；進(jìn)一步將其劃分為四個(gè)階段（投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、租售與管理階段）進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素的構(gòu)成分析。
　　在此基礎(chǔ)上，本文初步確定了較為全面的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)，對目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估的方法進(jìn)行了對比與分析研究，構(gòu)建了基于模糊綜合

4、評價(jià)方法的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)評估模型，以達(dá)到隨著項(xiàng)目的推進(jìn)對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)評估的目的。
　　本文選取產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目案例，以北京聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司開發(fā)的濟(jì)南長清國際企業(yè)港為例，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別分析，邀請業(yè)內(nèi)的專家對風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的重要性程度進(jìn)行打分，進(jìn)一步剔除不重要指標(biāo)，得出針對長清國際企業(yè)港項(xiàng)目進(jìn)行到投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)，并利用層次分析法確定各個(gè)一、二級指標(biāo)的權(quán)重大小，最后運(yùn)用模糊綜合評價(jià)模型對項(xiàng)目在投資決