物業(yè)服務企業(yè)的安全保障義務研究.pdf

1、二十世紀九十年代，物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)在我國內(nèi)地迅速興起，近年來己初步形成了企業(yè)化經(jīng)營和專業(yè)化管理的運行機制，物業(yè)服務企業(yè)與小區(qū)居民的關系也越來越密切。與此同時，關于物業(yè)管理糾紛案件的數(shù)量也顯著增多，尤其是因為物業(yè)服務企業(yè)未合理履行安全保障義務而造成業(yè)主或其他相關人員人身、財產(chǎn)損失的案件尤為引人關注。由于這類案件欠缺明確的法律法規(guī)，物業(yè)管理中安保責任的歸責原則、承擔方式、賠償標準等在理論界和司法實踐中都存在爭議。在這種情況下，加強對

2、物業(yè)管理中的安保責任相關問題的研究和探討顯得十分必要。
　　本文除引言與結語外，共有四部分構成。第一部分論述了物業(yè)管理中安全保障義務的概念、法理基礎和來源。所謂物業(yè)服務企業(yè)承擔的安全保障義務是指物業(yè)服務企業(yè)依照法律或者物業(yè)服務合同約定，在物業(yè)管理服務區(qū)域內(nèi)履行保障業(yè)主和有正當理由進入其管理范圍的非業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的義務。法理基礎主要歸納了五種，即危險控制理論、獲利理論、合理期待理論、企業(yè)社會責任理論和節(jié)約社會成本理論，同時對安保

3、義務的三種主要來源：法律法規(guī)、合同規(guī)定及先前行為做了簡單介紹。
　　本文第二部分主要論述了物業(yè)服務企業(yè)安全保障義務的內(nèi)容和范圍。物業(yè)服務企業(yè)安全保障義務的內(nèi)容主要分所管轄居民區(qū)的設施設備和其所進行的管理活動兩部分，其中管理活動主要包括制度建設、服務管理以及防范和制止第三人對業(yè)主的侵權三方面；而物業(yè)服務企業(yè)安全保障義務的范圍主要包括主體、對象、空間和時間四個方面，物業(yè)服務企業(yè)作為安保義務的主體保護的對象應當擴大到所有有正當理由進入小

4、區(qū)的非業(yè)主而不應以簽訂物業(yè)管理合同為前提；空間上主要指整個小區(qū)封閉范圍之內(nèi)，特殊情況下也可擴大到小區(qū)外；時間為24小時全天。
　　本文第三部分是重點，論述了第三人侵害業(yè)主時物業(yè)服務企業(yè)的民事責任。因為當物業(yè)服務企業(yè)以作為形式侵害業(yè)主權益時所承擔的應當是直接責任，責任明晰，沒有爭議，因此這部分主要介紹的是理論界爭議較多的間接責任，主要包含了責任的構成要件、歸責原則、責任形態(tài)、免責事由及賠償方式五方面。其中歸責原則我支持過錯推定的觀點