城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋買賣合同的效力辨析及法律完善.pdf

1、在“房地一體”原則下，源于房屋與土地天然不可分性，房屋買賣同時需考慮房屋所依附的土地使用權。我國宅基地歸農(nóng)民集體所有，國家給予城鎮(zhèn)商品房和農(nóng)村房屋不同待遇：城鎮(zhèn)商品房能自由買賣，且房屋買賣合同有效；農(nóng)村房屋因國務院明確規(guī)定，農(nóng)村房屋不能向城鎮(zhèn)居民出售，農(nóng)村房屋的買賣合同往往被認定為無效合同。隨城鎮(zhèn)化建設的發(fā)展，使面臨開發(fā)的農(nóng)村房屋現(xiàn)有價值倍增，農(nóng)民見“有利可圖”往往違反誠信，請求法院確認先前與城鎮(zhèn)居民簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同無效，并要求返

2、還房屋；而城鎮(zhèn)居民認為農(nóng)村買賣合同是雙方真實意思，是有效合同，不愿意退還房屋，由此產(chǎn)生民事糾紛。理論和實務研究中，農(nóng)村房屋買賣合同的效力一直存在爭議，故筆者認為有必要對該類合同的效力進行研究。本文以張某訴肖某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛為例，以求通過對案例爭議焦點的分析提出解決該類問題的對策。
　　本研究分為三個部分：第一部分是對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的概念、法律規(guī)范、糾紛現(xiàn)狀進行闡明。先解釋“城鎮(zhèn)居民”、“農(nóng)村房屋”的詞源含義，明確本文研

3、究內(nèi)容是農(nóng)村房屋及其所依附的宅基地使用權問題；再梳理城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋法律規(guī)范，有助于形成正確認識并對理論實踐給予正確指導；最后歸納在審判實務中，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋糾紛增多的原因是房屋潛在利潤、人口流動等因素，禁止買賣已造成交易安全無法保障、擴大城鄉(xiāng)差距等不利結果。第二部分對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的買賣合同效力進行分析論證。分別闡述理論界和實務界的兩種主流觀點：合同有效論、合同無效論。通過對兩種觀點比較分析，筆者贊同合同為有效的觀點，

4、認為農(nóng)村房屋買賣合同未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，買賣行為適應法律的發(fā)展趨勢，不會破壞宅基地的社會保障功能，也不完全會導致農(nóng)民無家可歸。第三部分對解決此類問題提出法律建議?；诤贤行в^點，在兼顧公平、發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力、保障農(nóng)民財產(chǎn)優(yōu)化的前提下，提出完善城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的法律建議。參照試點地區(qū)的成功經(jīng)驗，先將農(nóng)村房屋依附的宅基地使用權轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設用地使用權，并建議國家將城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的買賣程序、買賣主體、買賣內(nèi)容、法律監(jiān)督