土地增值稅納稅評估指標研究——以Z項目為例.pdf

1、房地產業(yè)作為我國之前確立的支柱性產業(yè)，在帶動相關行業(yè)經濟發(fā)展、促進國民消費、改善居民生活條件和增加財政收入幾個方面做出了重要貢獻。特別是對于地方財政，房地產開發(fā)企業(yè)在貢獻土地出讓金的同時，在項目開發(fā)、建設和銷售過程還要繳納營業(yè)稅、土地增值稅等12種等稅費。特別是其中的土地增值稅，自從2013年央視報道萬科的土地增值稅問題之后以來成為各方關注的焦點問題。由于土地增值稅采用四級超率累進稅率，最高稅率達到納稅人銷售房產增值額的60％之多，這對

2、房地產業(yè)的暴利有一定抑制作用。但這同時也給土地增值稅的征管帶來了問題，由于土地增值稅實行先預繳后清算的模式，預繳稅率是各省級政府在國家稅務總局規(guī)定的最低預征率之上，結合當地經濟狀況來制定的，一般并不高。而由于房地產行業(yè)前兩年的火熱形勢，最后清算時納稅人往往要補繳一筆較大金額的土地增值稅，而房地產業(yè)是資金密集型產業(yè)，房地產業(yè)納稅人資金較為緊張，此時納稅人補繳土地增值稅稅負痛感較強，因此納稅人往往會采取種種措施來延緩土地增值稅的清算，這給地

3、方稅務機關的土地增值稅征管提出了一個難題。而納稅評估作為征管中重要的一環(huán)，能夠很好的解決這一問題。
　　納稅評估在國外開展的較早，美國于1963年就啟動了“納稅人遵從測度工作項目”，并設立專門的機構定期執(zhí)行評估，其主要目的為評估納稅人的納稅遵從度和納稅申報的真實性等。我國自20世紀90年代引入納稅評估制度以來，國內的納稅評估也逐步走過探索、發(fā)展和完善的階段。納稅評估作為征管中的重要一環(huán)，能夠更好的銜接起日常征管與稅務稽查環(huán)節(jié)，從而

4、提升整個稅務部門的工作效能，是強化征管的重要手段，也能夠更好的加強對納稅人的管理，及時的發(fā)現納稅人申報中出現的異?，F象，幫助稅務機關及時發(fā)現并糾正納稅人在申報過程中出現的并非主觀故意的錯誤，有效降低納稅人的涉稅風險以及稅務人員的執(zhí)法風險，提高納稅人的稅收遵從度。納稅評估的過程也可以是稅法宣傳的過程，在納稅評估中稅務機關對納稅人的指正，可以幫助納稅人更好的理解稅法中的相關規(guī)定。通過開展納稅評估有利于提升稅務機關的納稅服務水平,實現納稅服務

5、向深層次轉化。對于稅務機關來講，納稅評估既是稅收征管的重要一環(huán)，也是納稅服務的一種形式，納稅評估的開展使得稅務機關的形象得到改善，避免或者降低了了剛性的稅務稽查的頻率，使得稅務機關的征收行為更具有人情味。
　　對于土地增值稅納稅評估來說，科學合理的納稅評估指標體系是必不可少的。而國內現有的研究，專門針對土地增值稅這一稅種的較少。由于房地產行業(yè)較其他行業(yè)有其自身的經營特點，采用通用的納稅評估指標對房地產企業(yè)進行納稅評估，取得的效果可

6、能并不理想。因此，本文作者試圖結合對土地增值稅納稅評估理論和實務的研究，運用文獻法和案例分析法這兩種研究方法，結合河南省的具體的土地增值稅政策與當地的經濟狀況，仔細分析房地產行業(yè)的財務核算特點、各稅種之間的關聯關系、房地產業(yè)開發(fā)成本的各項構成，認真研究房地產業(yè)土地增值稅征收管理中常見的問題，在此基礎之上建立分為日常評估指標、預繳評估指標和清算評估指標三個層次的指標體系，分別用以監(jiān)測房地產企業(yè)的日常經營狀況、預繳情況和清算情況。并將該納稅

7、評估指標體系運用在一個典型案例的評估上，以此來檢驗該評估指標體系的可行性，并通過進一步的實地核查和約談來解決評估過程中發(fā)現的疑點，從而說明該指標體系的實用性。本文的創(chuàng)新之處在于，一是是針對目前對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅評估研究理論、實務研究的不足，充分結合河南省具體的土地增值稅征管的相關政策法規(guī)以及當地的經濟情況,建立起分層次、有重點的土地增值稅納稅評估分析指標體系；二是結合房地產項目開發(fā)周期長的特點，將部分評估數據的選取區(qū)間定位整