基于預期理論的房地產宏觀政策效果的影響分析.pdf

1、房地產是我國國民經濟的重要支柱產業(yè)，與民生建設密切相關。近些年來，“房價上漲過快”問題一直困擾著房地產市場的發(fā)展。2003年以來我國政府相繼出臺了一系列政策措施，保持房地產市場健康發(fā)展，避免因房價過快上漲。然而，政府出臺的房地產宏觀調控政策大多僅在一定時段內發(fā)揮效用，在一定時期，房地產宏觀調控效果與調控目標極不相適應，調控政策不能達到政府預期效果，使得房價或房價漲幅的下跌多是暫時的、淺幅的，房地產上漲過快的問題并未得到根本性的有效解決。

2、房地產市場宏觀調控的相機決策性有時甚至還加劇了房價的波動和房價上漲。造成這種結果的原因是多方面的?；陬A期理論，本文對這一現象以及現象背后深層次的原因進行了深入分析，并基于研究結論，對我國房地產的調控政策實施提出了有意義的建議。
　　 本文的主要觀點：
　　 預期在經濟學中從本質上來說就是對與目前決策有關的經濟變量的未來值的預測。由于現在所有的經濟決策實際上都涉及以現在采取的行動取得未來的不確定的報酬，因此對未來的預期在

3、決策中是至關重要的。而房地產市場的壟斷性質以及兼有社會屬性和資本屬性的行業(yè)特征，就決定了預期在房地產市場決策中的重要地位，行為主體的預期與房地產市場運行尤其相關。在我國現行經濟體制下，土地歸國家所有，國家壟斷土地一級市場，房地產建設用地、建設用途以及建設規(guī)劃和項目實施等均由政府審批決定，房產市場中供求雙方的決策行為也都受到政府宏觀財稅和金融政策的決定性影響，因此，政府政策在房價預期形成過程中發(fā)揮著主要的指導作用。而公眾預期與政府政策的預

4、期指導二者的不協(xié)調正是導致房地產市場脫離理性、“房價只漲不跌、房價越調越高”的主要原因。
　　 同時，在基于理性預期的分析過程中，本文發(fā)現，理性預期的假設在現實中無法實現：各預期主體之間的信息無法達成完全一致：公眾所獲得的信息也是不完全的；公眾在形成預期的過程中無法實現完全理性，只能做到有限理性。因此，簡單的運用理性預期模型無法解決我國房地產宏觀政策調控有效性的問題。為此，本文進一步發(fā)展了理性預期。由完全理性拓展為有限理性，即準

5、理性預期模型。并借助該模型對宏觀調控政策進行了有效性的分析。
　　 本文的研究思路如下：
　　 1、綜述預期理論及其對宏觀經濟、房地產市場的影響方面的國內外已有研究；在此基礎上，本文基于預期理論的傳導機制，通過對美國的次貸危機的發(fā)生過程及原因的深層剖析，探討了房地產價格形成過程中，公眾預期的重要作用。在此過程中，發(fā)現影響預期的關鍵因素在于政府的經濟政策。
　　 2、本文進而轉向中國的房地產市場。通過對中國房地產近

6、六年的發(fā)展歷程的梳理，發(fā)現中國房地產價格嚴重受到中國政府的政策影響。并且，與美國的不同之處在于，中國的房價預期的形成更多地受到政府房地產調控政策的直接干預，并且，本文借助于對北京房價數據，對房地產調控政策進行了階段劃分。在此基礎上，對每一階段，政府的調控政策的預期指導、傳導過程、以及預期形成效果進行了深入的分析。從中發(fā)現中國房地產調控政策的有效與否的原因所在。
　　 3、通過對理性預期模型的發(fā)展，本文開發(fā)了房地產市場的準理性預期

7、模型?；诖耍疚慕柚鷮嵶C分析方法，對具有典型意義的房地產調控政策的有效性進行了實證分析，進一步證明了前一部分的分析結論。
　　 通過分析，本文得出如下結論：
　　 1、本文驗證了我國房地產市場的價格變動主要受公眾預期影響。大量研究發(fā)現房地產市場價格變動不僅受流動性、居民收入等經濟基本面因素影響，預期也是解釋房價的一個主要因素。由于信息不完全和信息不對稱，政策實施后公眾的預期并不穩(wěn)定，也不一定會朝著政府所希望的方向發(fā)展，

8、公眾預期往往容易加劇房地產價格波動或強化某一變動趨勢。尤其在我國近幾年的房地產市場中，公眾預期己成為了影響房價的最主要因素。
　　 2、借助準理性預期模型，用于房地產宏觀調控政策效果的分析。通過對理性預期模型的模糊化，形成了準理性預期模型，更好的解決了信息不對稱、信息不完全的問題，使得分析結果更符合現實情況。在此基礎上，我們才可以更準確、更可靠的分析調控政策的有效與否。
　　 3、本文深入分析了房地產調控政策、公眾預期、

9、及房地產價格之間的傳導機制。特別分析了調控政策的有效與否。本研究發(fā)現，房地產調控政策的效果并不總是有效的。有效與否受到該政策影響公眾預期形成效果的影響，只有能夠使各主體形成共同預期的政策才更容易產生效果。而公眾形成共同的預期，在很大程度上，要求政府的調控政策具有明確性、持久性和公信力。只有如此，才能夠使公眾建立起對政策的信心，才會更愿意接受政策預期引導，形成真實的預期，并進而反映在房地產價格的波動上。
　　 綜上所述，本文的創(chuàng)新

10、之處在于：
　　 1、理性預期理論的局限性阻礙了其對我國房地產價格及房地產調控政策的分析能力。本文通過模糊化，借助于準理性預期模型，對理性預期模型進行了完善。并基于該模型對我國房地產價格進行了實證分析，這是對理性預期理論的進一步補充和完善。
　　 2、對預期影響房地產價格的傳導機制進行了細致的分析。這在以往的研究中并不多見。已有研究經常將傳導過程視為黑箱，不做研究。然而，只有深入分析傳導機制，才能更好地理解在中國，房地產