城鎮(zhèn)房地產業(yè)過度市場化及其對農村住宅制度改革的啟示.pdf

1、在中國社會經濟快速轉型的關鍵時期，黨的十六屆三中全會明確提出了“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的發(fā)展戰(zhàn)略，進一步明確了社會經濟發(fā)展的方向。在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下，目前的城鄉(xiāng)住房制度差異一直是學術界關注的熱點話題。自改革開放以來，城鄉(xiāng)房地產業(yè)在城鄉(xiāng)二元結構的影響下呈現出截然不同的發(fā)展局面。城市房地產業(yè)自城鎮(zhèn)住宅制度改革啟動以來日漸發(fā)展壯大，逐漸成為國家經濟的支柱產業(yè)，為解決城市土地資源的有效配置和提高城鎮(zhèn)居民住房水平做出了極大貢獻，同時也暴露了房價虛高、市場結構失

2、衡等出諸多問題；而房地產業(yè)在農村卻受住宅制度限制尚未尋得發(fā)展空間。盡管如此，隨著社會主義新農村建設的推進農村住宅制度市場化改革也日益成為社會關注的焦點，農村宅基地自由流轉、農村住宅市場化的呼聲也越來越高。
　　 在這一背景下，本文以“城鎮(zhèn)房地產業(yè)過度市場化及其對農村住宅制度改革的啟示”為題，對房地產業(yè)在城市和農村的發(fā)展問題進行了思考和探討，梳理和分析了我國城鄉(xiāng)房地產業(yè)二元結構的形成歷史；明確了城市房地產業(yè)過度市場化的內涵，并以全

3、國和十大一線城市的房價以及居民收入和消費數據為基礎，對城市房地產業(yè)過度市場化問題進行了測度分析，指出房價過高、居民住房支付能力嚴重不足是過度市場化的重要表征，房地產市場供需結構失衡則是過度市場化的內在表現；分析了中央政府、地方政府和開發(fā)商在城市房地產過度市場化問題中的角色以及行為方式，指出地方政府多重角色間的矛盾和沖突是導致城市房地產業(yè)過度市場化的根本原因；分析了農村住宅產業(yè)化的發(fā)展態(tài)勢，梳理了農村住宅市場化現狀，分析了農村住宅產業(yè)化面

4、臨的制約因素以及住宅產業(yè)化的必要性和可行性；最后本文在總結城鎮(zhèn)房地產業(yè)過度市場化經驗教訓以及農村住宅產業(yè)化發(fā)展態(tài)勢的基礎上提出農村住宅漸進式產業(yè)化改革的主張，認為目前農村住宅產業(yè)化面臨的諸多制約因素并非一朝一夕便可解決，部分制約因素將會在相當長的時期內繼續(xù)存在，農村住宅制度的改革必須建立在農村實際的基礎上，盲目地地推行農村住宅產業(yè)化改革必然是行不通的，因此我們需要選擇漸進式的住宅產業(yè)化改革路徑，積極借鑒城鎮(zhèn)房地產制度改革經驗，有計劃地逐