商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)模式對(duì)盈利的影響——以廈門(mén)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)為例.pdf

1、商業(yè)地產(chǎn)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、收益高和營(yíng)運(yùn)管理要求高等特點(diǎn),因此在項(xiàng)目立項(xiàng)之時(shí),往往要對(duì)其營(yíng)運(yùn)模式進(jìn)行先期規(guī)劃和設(shè)計(jì),再開(kāi)始后續(xù)的建設(shè)及招商工作,因此可以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)是一項(xiàng)綜合性的工作,其中需要考慮商業(yè)地產(chǎn)的體量、定位、品牌策略等各種因素。更進(jìn)一步說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)是事關(guān)商業(yè)地產(chǎn)盈利與否的關(guān)鍵,因此甚為重要。
　　本文以廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)為例,結(jié)合與商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃相關(guān)的商圈理論、城市綜合體相關(guān)理論,及與商業(yè)地產(chǎn)中期運(yùn)作相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、

2、消費(fèi)心理學(xué)理論,以獨(dú)特的商業(yè)視角,剖析、比較現(xiàn)實(shí)中幾種商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)模式,并從商業(yè)地產(chǎn)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌招商、營(yíng)運(yùn)管理等流程機(jī)制進(jìn)行理論分析;然后通過(guò)正反兩方面案例,分析商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)模式影響盈利的機(jī)制和渠道,探討廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)模式中的可取之處及存在的問(wèn)題,并提出改進(jìn)建議。
　　研究發(fā)現(xiàn):商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營(yíng)方式有只租不售、只售不租、租售結(jié)合、訂單式開(kāi)發(fā)模式;商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)模式影響盈利的機(jī)制包括融資財(cái)務(wù)杠桿、招商品牌落位、企劃運(yùn)作管

3、理和日常經(jīng)營(yíng)管理,影響盈利的渠道包括經(jīng)營(yíng)理念、融資、招商、商戶(hù)與開(kāi)發(fā)商之間的協(xié)調(diào)及外部政策等,貫穿于商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的前、中、后各個(gè)階段;廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已形成四大商圈——中山路-輪渡商圈、禾祥西商圈、火車(chē)站—蓮坂商圈、SM城市廣場(chǎng)商圈,商圈呈現(xiàn)較強(qiáng)的層次性,核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈互補(bǔ),由島內(nèi)向島外輻射,并經(jīng)歷著傳統(tǒng)營(yíng)運(yùn)模式到新興營(yíng)運(yùn)模式的轉(zhuǎn)變;SM城市廣場(chǎng)、世貿(mào)商城、湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是成功營(yíng)運(yùn)的典型案例,其開(kāi)發(fā)商對(duì)營(yíng)運(yùn)具有前瞻性、重視

4、整體經(jīng)營(yíng)、一般采取租售結(jié)合模式、強(qiáng)調(diào)合理的品牌配置和業(yè)態(tài)組合;明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、名匯廣場(chǎng)是營(yíng)運(yùn)失敗的典型案例,其開(kāi)發(fā)商以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的方式來(lái)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn),存在項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確、缺乏商業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)供過(guò)于求、營(yíng)運(yùn)模式以銷(xiāo)售為主、商業(yè)分布不平衡、業(yè)種業(yè)態(tài)比例失衡、運(yùn)作中未能及時(shí)調(diào)整和變更營(yíng)運(yùn)模式、品類(lèi)同質(zhì)化等諸多問(wèn)題。
　　從商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)模式影響盈利的視角,結(jié)合廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)成功和失敗營(yíng)運(yùn)的案例,本文對(duì)廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)模式的優(yōu)化和完善提出建議