論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)畢業(yè)論文

1、<p>　　畢 業(yè) 論 文</p><p>　　題目：論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)</p><p>　　系 部： </p><p>　　專 業(yè)： </p><p>　　學(xué) 號(hào)： </p><p

2、>　　學(xué) 生： </p><p>　　指導(dǎo)教師： </p><p>　　起止日期： </p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　中文摘要I</b></p&

3、gt;<p><b>　　英文摘要II</b></p><p><b>　　引 言1</b></p><p>　　1 商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵及特點(diǎn)2</p><p>　　1.1商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵2</p><p>　　1.2在商品房買賣中消費(fèi)者的權(quán)益的特點(diǎn)3<

4、/p><p>　　2 商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象5</p><p>　　2.1商品房質(zhì)量不過關(guān)5</p><p>　　2.2 商品房面積縮水5</p><p>　　2.4 商品房價(jià)格虛高6</p><p>　　2.5 房屋產(chǎn)權(quán)證書難辦理6</p><p>　　3 商品房消費(fèi)者權(quán)益受損原因6

5、</p><p>　　3.1商品房消費(fèi)者的劣勢地位6</p><p>　　3.2房地產(chǎn)商追逐暴利7</p><p>　　4 房地產(chǎn)市場存在一系列問題8</p><p>　　4.1商品房一級(jí)市場發(fā)展過熱8</p><p>　　4.2官商結(jié)合，幕后操作8</p><p>　　4.3房地產(chǎn)業(yè)

6、融資渠道相對(duì)單一8</p><p>　　5 對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性9</p><p>　　6 我國商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)的現(xiàn)狀及不足10</p><p>　　6.1商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)現(xiàn)狀10</p><p>　　6.2商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度的不足10</p><p>　　6.3 司法

7、解釋的不足10</p><p>　　6.4 相關(guān)法律制度存在沖突11</p><p>　　6.5 立法層次低，法規(guī)、規(guī)章居多11</p><p>　　7 完善商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制的建議12</p><p><b>　　結(jié) 論20</b></p><p><b>　　

8、參考文獻(xiàn)21</b></p><p><b>　　中文摘要</b></p><p>　　論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)摘要近年來，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，房地產(chǎn)交易同趨頻繁、活躍，商品房消費(fèi)也成為許多人一生中較為重要的消費(fèi)行為。然而我國商品房市場中種種不規(guī)范現(xiàn)象導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全權(quán)、公平交易權(quán)等權(quán)益受到直接損害，房地產(chǎn)市場秩序

9、混亂的問題還未得到根本解決，嚴(yán)重影響到消費(fèi)者基本生存權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，限制了廣大人民群眾生活水平的進(jìn)一步提高。這一狀況，不僅侵害了消費(fèi)者的生存利益，而且不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化。因此加強(qiáng)對(duì)商品房消費(fèi)者的保護(hù)已刻不容緩。本文首先研究商品房消費(fèi)者的權(quán)益，分析了商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵和特點(diǎn)，然后通過考察在商品房買賣過程中侵害消費(fèi)者權(quán)益的具體現(xiàn)象，分析導(dǎo)致商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的原因，即市場經(jīng)濟(jì)形態(tài)下消費(fèi)者的弱者地位、立法不

10、完善、房地產(chǎn)市場監(jiān)管不力以及商品房自身特點(diǎn)等，進(jìn)而提出了對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性。文章接著指出目前我國商品房買賣中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的的諸多不足，例如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法規(guī)、規(guī)章等之間還存在著較嚴(yán)重的法律沖突</p><p>　　關(guān)鍵詞：商品房消費(fèi)者；權(quán)益保護(hù)；完善</p><p><b>　　英

11、文摘要</b></p><p>　　Protection of Commercial Apartment Consumer’s Right and Interests AbstraCt With the development of china’s feal estate and the deepening of the refonIl of the housing system，the real e

12、state trade aduaUy becomes multifarious and actiVe， and commercial apanmem consumption becomes more aIld more lmportant in people’s personal Consumption．However，the various non—standard phenomenon of merchandise building

13、 market in our country damages the fight to life and property safety and the rigllt to be fair t</p><p>　　Keywords： Commercial Apartment Consumer；Protection of Right and Interest；</p><p><b&g

14、t;　　引 言</b></p><p>　　近年來，隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，商品房消費(fèi)者在市場經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要。消費(fèi)者在購買和使用商品房過程中依法享有的權(quán)利和利益能否得到有效保護(hù)，不僅關(guān)系到消費(fèi)者個(gè)人基本生存權(quán)利的保障，而且已經(jīng)成為商品房市場持續(xù)健康發(fā)展的前提條件，因此保護(hù)好商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益具有深刻意義。然而，現(xiàn)實(shí)的情形是，消費(fèi)者在購買商品房的過程中常

15、常與開發(fā)商發(fā)生糾紛，消費(fèi)者的合法權(quán)益往往受到侵害而沒有得到及時(shí)適當(dāng)有效的保護(hù)或救濟(jì)。房地產(chǎn)消費(fèi)投訴率居高不下，并且投訴額度大，涉及內(nèi)容廣，問題解決率低，以至于開發(fā)商與消費(fèi)者之間糾紛呈白熱化的趨勢，甚至維權(quán)過程中發(fā)生流血事件，這既直接損害了消費(fèi)者的生存利益，也有礙于房地產(chǎn)市場乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，更不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。目前我國已經(jīng)制定了一系列的法律、法規(guī)，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強(qiáng)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，但我國商品

16、房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度仍存在許多不足，如商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房買賣中買方合同權(quán)益保護(hù)不足；商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法抓規(guī)章等之間存在著較嚴(yán)重的法律沖突；商品房交易法律、法</p><p>　　1 商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵及特點(diǎn)</p><p>　　1.1商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵</p><p>　　探討商品房消費(fèi)者權(quán)益的概念，首先需明

17、確何為消費(fèi)者。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡稱《消法》)第2條規(guī)定： “消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)。切實(shí)保護(hù)，是我國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的出發(fā)點(diǎn)和核心內(nèi)容。1993年頒布的《消法》正是以此為出發(fā)點(diǎn)，廣泛吸取、借鑒了各國以及國際消費(fèi)者保護(hù)立法的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)了我國的消費(fèi)者權(quán)利內(nèi)容和體系，并專章規(guī)定了國家對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營者的監(jiān)督管理、對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)職責(zé)以及國家司法機(jī)關(guān)在消費(fèi)者爭議解決辦法中的權(quán)威作用，在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)

18、益方面起到了很大的積極作用。</p><p>　　1.1.1、商品房消費(fèi)者權(quán)益</p><p>　　1.1.1.1商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵</p><p>　　商品房消費(fèi)者權(quán)益，是指商品房消費(fèi)者在購買和使用商品房過程中依法享有相應(yīng)的權(quán)利并有權(quán)作出或者不作出一定行為，并有權(quán)要求政府、房地產(chǎn)商作出不作出一定行為，從而使權(quán)利得到保護(hù)并給商品房消費(fèi)者帶來應(yīng)得的利益。</

19、p><p>　　1.1.1.2商品房消費(fèi)者的具體權(quán)利</p><p>　　首先，《消法》規(guī)定下的權(quán)利消費(fèi)者權(quán)益不是一項(xiàng)權(quán)益，而是一束權(quán)益，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)利特別保護(hù)法，其出現(xiàn)標(biāo)志著我國在消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)方面形成了比較完整的法律體系。根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時(shí)主要享有如下權(quán)利： (1)安全權(quán)；(2)知情權(quán)；(3)選擇權(quán)；(4)公平交易權(quán)；(5)求償權(quán)；(6)結(jié)社權(quán)；

20、(7)獲得有關(guān)知識(shí)權(quán)；(8)人格尊嚴(yán)和民族風(fēng)俗習(xí)慣受尊重權(quán)；(9)監(jiān)督批評(píng)權(quán)。商品三、商品房消費(fèi)者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專業(yè)性</p><p>　　其次，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險(xiǎn)大，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識(shí)，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。其次，商品房價(jià)值巨大，生產(chǎn)過程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)相互依存，而一旦出問題，設(shè)計(jì)單位、施工單位、售房單位等往

21、往相互推脫責(zé)任，因此面對(duì)極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。</p><p>　　再次，商品房的交易程序極為復(fù)雜，需要簽訂購買房屋意向書、房屋買賣合同書，辦理過戶登記手續(xù)、入住手續(xù)，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取商品房所有權(quán)證等。 </p><p>　　綜上可知，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，商品房在公

22、民生活消費(fèi)中的地位日漸重要。由于商品房交易涉及主體眾多，運(yùn)用法律紛繁，既有民事法律關(guān)系，又涉及行政法律關(guān)系，同時(shí)涉及標(biāo)的價(jià)值巨大，社會(huì)影響廣泛，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)、金融、中介等多個(gè)行業(yè)，使得商品房交易問題復(fù)雜化。上述所述商品房消費(fèi)者權(quán)利的這些特點(diǎn)都決定我國有必要大幅度提高商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)意識(shí)，加大對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)力度，使得購房者在不具有專業(yè)購房知識(shí)的情況下，其權(quán)益依舊能夠得到很好的保護(hù)，進(jìn)而促進(jìn)商品房交易市場及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

23、</p><p>　　1.2在商品房買賣中消費(fèi)者的權(quán)益的特點(diǎn) </p><p>　　1.2.1商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利</p><p>　　商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利與一般的消費(fèi)者相比，商品房消費(fèi)者的弱勢性更加明顯，商品房消費(fèi)者在購買商品房的過程中，因缺乏有關(guān)專業(yè)性、技術(shù)性知識(shí)、信息以及受開發(fā)商等的控制等因素，導(dǎo)致其知情權(quán)、公平交易權(quán)、

24、受償權(quán)、監(jiān)督權(quán)等在一定程度上被剝奪，造成消費(fèi)者權(quán)益的損害。商品房本身和商品房交易的特點(diǎn)決定了商品房消費(fèi)者的權(quán)利是復(fù)雜的、具有相當(dāng)專業(yè)性、技術(shù)性的權(quán)利。消費(fèi)者因缺乏相應(yīng)知識(shí)與信息，在選擇、購買商品房過程中很大程度上依賴于經(jīng)營者，而經(jīng)營者往往會(huì)利用消費(fèi)者的這種依賴，對(duì)其提供片面虛假信息，以謀求自身利益的最大化。</p><p>　　1.2.2商品房消費(fèi)者的權(quán)利是公民最基本的生存權(quán)利之一</p><

25、p>　　近年來，我國的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經(jīng)成為繼食、衣等問題解決以后最重要的消費(fèi)品，買房已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，這為中國房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)，商品房消費(fèi)者利益的保障也被提到了前所未有的高度。黨中央、國務(wù)院高度重視解決人民群眾的住房問題，始終把改善群眾居住條件、保障城鄉(xiāng)購房者的合法權(quán)益作為住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。</p><p&g

26、t;　　1.2.3商品房消費(fèi)者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專業(yè)性</p><p>　　首先，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險(xiǎn)大，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識(shí)，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。其次，商品房價(jià)值巨大，生產(chǎn)過程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)相互依存，現(xiàn)實(shí)中保證每一個(gè)環(huán)節(jié)都不出問題非常困難，而一旦出問題，設(shè)計(jì)單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對(duì)極為

27、復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。</p><p>　　2 商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象</p><p>　　近年來，隨著商品房市場持續(xù)升溫，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了快速增長，人民群眾的住房條件也迅速改善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1996年起，城鄉(xiāng)每年建房超過10億平方米，折合100萬套住宅，與此同時(shí)，商品房消費(fèi)市場中也暴露出不少問題。為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場的誠信建設(shè)，中

28、消協(xié)同中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)及有關(guān)單位，在全國開展房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)狀況調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者選購商品房的消費(fèi)教育和指導(dǎo)，征集評(píng)選在房地產(chǎn)市場誠信建設(shè)中的典型人物和事件，支持消費(fèi)者起訴商品房消費(fèi)糾紛案件，并為建立商品房市場誠信建設(shè)和消費(fèi)者滿意度評(píng)價(jià)體系做了很多探索工作，在配合政府有關(guān)部門搞好房地產(chǎn)市場監(jiān)管，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面，發(fā)揮了重要作用。從2010年以來，房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者投訴量逐年下降，但是消費(fèi)者對(duì)商品房仍有眾多的抱怨和不

29、滿。目前，侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面</p><p>　　2.1商品房質(zhì)量不過關(guān)</p><p>　　在關(guān)于商品房投訴中，涉及質(zhì)量問題方面的投訴一直居高不下，商品房質(zhì)量問題指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。常見的主要有因房屋沉降造成的墻體開裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當(dāng)引起的墻體開裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來，還有

30、很多沒被檢查出來，從而形成嚴(yán)重的事故隱患。</p><p>　　2.2 商品房面積縮水 </p><p>　　商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。實(shí)踐中常出現(xiàn)以下侵害買房人權(quán)益的現(xiàn)象：總的建筑面積不變，而分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e增加。 </p><p>　　2.3 商品房銷售廣告不真實(shí)<

31、/p><p>　　商品房銷售廣告是房地產(chǎn)開發(fā)商或其代理人制作的，向不特定的人宣傳和發(fā)送的有關(guān)預(yù)售商品房的圖片和文字說明。在商品房預(yù)售時(shí)房屋尚未建成，購房人不能通過實(shí)物，而只能通過售樓廣告了解所購房的狀況。因此，售樓廣告對(duì)消費(fèi)者決定是否購買商品房起著非常重要的作用。</p><p>　　2.4 商品房價(jià)格虛高</p><p>　　對(duì)于我國的房價(jià)是否有泡沫的問題，自2003

32、年以來就一直是爭論的熱點(diǎn)，對(duì)房價(jià)是否虛高，判斷標(biāo)準(zhǔn)不一，國內(nèi)甚至有學(xué)者用30個(gè)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)依據(jù)，比如房地產(chǎn)投資占GDP比重、空置率等。從國內(nèi)和國際主要研究來看，租售比、房價(jià)收入比、家庭月供收入比是三個(gè)基本指標(biāo)。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值。從國際經(jīng)驗(yàn)看，用來衡量一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般為1：300～1：200。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯

33、現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。</p><p>　　2.5 房屋產(chǎn)權(quán)證書難辦理</p><p>　　房屋產(chǎn)權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，能否辦到房屋產(chǎn)權(quán)證對(duì)于消費(fèi)者而言極其重要。然而現(xiàn)實(shí)中，有的經(jīng)營者在沒有取得《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時(shí)又對(duì)購房者隱瞞無產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，導(dǎo)

34、致購房者誤認(rèn)為所購房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際上卻無法辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。有的經(jīng)營者在集體土地或者公益用地上開發(fā)建造商品房，消費(fèi)者購買后根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書。實(shí)踐中，因房屋產(chǎn)權(quán)證問題而引發(fā)的侵害消費(fèi)者權(quán)益的案例屢見不鮮。</p><p>　　3 商品房消費(fèi)者權(quán)益受損原因</p><p>　　3.1商品房消費(fèi)者的劣勢地位</p><p>　　住房制度改革明

35、確了房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系的市場屬性，而消費(fèi)者的弱者地位是由商品經(jīng)濟(jì)本身所決定的。從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上分析，普通居民作為房地產(chǎn)消費(fèi)者很難與房地產(chǎn)經(jīng)營者相抗衡，消費(fèi)者在這種交易中總是處于弱者地位。首先，從力量對(duì)比上看，商品房消費(fèi)者是個(gè)人，而房地產(chǎn)經(jīng)營者一般是擁有雄厚資本、設(shè)有復(fù)雜組織機(jī)構(gòu)的企業(yè)。二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團(tuán)化的大型壟斷企業(yè)，在利益驅(qū)動(dòng)下，憑借其優(yōu)勢地位，有可能不惜采取各種手段損害消費(fèi)者的利益。</p><

36、;p>　　3.2房地產(chǎn)商追逐暴利</p><p>　　商品房價(jià)格過高是導(dǎo)致商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的重要原因，現(xiàn)實(shí)中，商品房價(jià)格過高的原因是多方面的，但其中一個(gè)非常重要的一點(diǎn)便是房地產(chǎn)商過度投機(jī)追逐暴利的結(jié)果。搞房地產(chǎn)一定賺大錢是老百姓普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)商甚至一度被稱為“暴利戶"、“房老虎”。因商品房買賣標(biāo)的物的特殊性，在很長一段時(shí)間內(nèi)，一直實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，但隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前，除經(jīng)

37、濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)外，普通商品房的價(jià)格均已放開，買賣雙方根據(jù)商品房的質(zhì)量、市場需求商定銷售價(jià)格。</p><p>　　3.2.1商品房價(jià)值巨大</p><p>　　商品房與人民群眾生活密切相關(guān)而且價(jià)值巨大，購房不論對(duì)哪個(gè)收入階層的消費(fèi)者來講，都是生活消費(fèi)中的頭等大事。一套商品房動(dòng)則幾十上百萬，如此巨大的價(jià)值，使得消費(fèi)者在購買這一商品的時(shí)候，必須非常慎重，對(duì)于開發(fā)商來講同樣如此。在買賣商

38、品房中引發(fā)的糾紛給消費(fèi)者帶來的經(jīng)濟(jì)損失、精神傷害也更大。的確，面對(duì)商品房如此巨大的價(jià)值，消費(fèi)者和開發(fā)商哪一方都不愿承擔(dān)如此巨大的損失，即使是開發(fā)商的過錯(cuò)，其也會(huì)想方設(shè)法逃脫。這便一定程度上增加了對(duì)商品房消費(fèi)者保護(hù)的難度。</p><p>　　3.2.2商品房質(zhì)量使用檢驗(yàn)周期長</p><p>　　一般而言，消費(fèi)者看房，對(duì)商品房進(jìn)行質(zhì)量檢查主要是看房屋有無裂縫、有無傾斜、有無滲漏等等。明顯的

39、裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問題并不是看房當(dāng)時(shí)能發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個(gè)月，多則幾年甚至上十年的時(shí)問。</p><p>　　3.2.3商品房生產(chǎn)過程復(fù)雜，環(huán)節(jié)較多</p><p>　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長，開發(fā)過程中受各種因素的影響很大，房屋開發(fā)、銷售涉及的行業(yè)和部門較多，一幢商品房從策劃到生產(chǎn)，再到銷售給消費(fèi)者，需要經(jīng)過許多與其他商品不一樣的多個(gè)立體交叉環(huán)節(jié)，需要多個(gè)部門和機(jī)構(gòu)的參與

40、，包括房產(chǎn)、城市規(guī)劃、價(jià)格、衛(wèi)生等部門和勘測、設(shè)計(jì)、施工、金融等行業(yè)。商品房丌發(fā)是一項(xiàng)環(huán)節(jié)眾多的系統(tǒng)工程，需要多個(gè)機(jī)構(gòu)協(xié)作，各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，哪個(gè)環(huán)節(jié)出問題均可對(duì)商品房造成影響，而現(xiàn)實(shí)生活中保證每一個(gè)環(huán)節(jié)不出問題并不容易，并且在出問題后各開發(fā)商往往相互推諉，消費(fèi)者很難追究開發(fā)商的責(zé)任，因而其權(quán)益得不到有效的保障。</p><p>　　4 房地產(chǎn)市場存在一系列問題</p><p>　　4.1

41、商品房一級(jí)市場發(fā)展過熱</p><p>　　自2004年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格等以超常的速度攀升，逐步呈現(xiàn)出過熱態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全國商品房銷售價(jià)格指數(shù)比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續(xù)上漲5．5％。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷提高，2001年僅為0．63萬億元，2009年之后房價(jià)趨于平穩(wěn),2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定新國五條,出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控政策措施,要求各

42、直轄市,計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制標(biāo)準(zhǔn)，建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度，但房價(jià)居高不下，廣大群眾買不起房或淪為“房奴”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱造成的后果之一。相關(guān)調(diào)查顯示，我國98％的房貸消費(fèi)者有精神病癥，可見高房價(jià)已經(jīng)對(duì)消費(fèi)者的心理健康造成了嚴(yán)重影響。</p><p>　　4.2官商結(jié)合，幕后操作</p><p>　　承

43、建房地產(chǎn)項(xiàng)目資金量大，回報(bào)率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項(xiàng)目，其中最主要的便是對(duì)掌握土地批租權(quán)的地方官員進(jìn)行腐敗攻關(guān)，而政治和法律頭腦并不清晰的地方官員又很容易在金錢面前迷失自我。</p><p>　　4.3房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對(duì)單一</p><p>　　來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款高位反彈，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢。目

44、前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍主要依靠銀行貸款，銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險(xiǎn)。薪階層則實(shí)際消費(fèi)能力下降，導(dǎo)致貧者越貧。泡沫一旦破滅，房地產(chǎn)價(jià)格將大幅下跌，作為抵押物的房產(chǎn)急劇貶值，進(jìn)而銀行乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重創(chuàng)傷，購房者的權(quán)益更是無從得到保障。</p><p>　　綜上，目前我國房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范，除上述外，還存在許多問題導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的權(quán)益受損，如違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、秩序混亂等等，而目前的法律對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市

45、場的規(guī)范比較欠缺，對(duì)商品房消費(fèi)者利益保護(hù)的規(guī)范較為薄弱。</p><p>　　5 對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性</p><p>　　隨著我國住房商品化改革的深入實(shí)行，商品房這種特殊的商品在公民生活消</p><p>　　費(fèi)中的地位日漸重要。由于商品房交易自身的特點(diǎn)以及市場經(jīng)濟(jì)條件下商品房消</p><p>　　費(fèi)者的弱勢地位，近幾年消費(fèi)

46、者對(duì)商品房投訴的案件日漸增多，并成為我國消費(fèi)</p><p>　　者保護(hù)的一個(gè)新課題。中共十六屆四中全會(huì)提出構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，其中一</p><p>　　個(gè)非常重要的目標(biāo)便是實(shí)現(xiàn)“安居樂業(yè)”，保證人民群眾“居者有其屋"，以達(dá)致社會(huì)的公平、正義、和諧。為此，對(duì)房地消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行充分保護(hù)是非常有必要的。它不僅僅是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要，還是社會(huì)和諧

47、穩(wěn)定的需要，總之，如果房地產(chǎn)市場消費(fèi)者權(quán)益屢屢受侵害，那么房地產(chǎn)市場就不能健康發(fā)展，社會(huì)不穩(wěn)定因素就會(huì)增多，百姓安居樂業(yè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí)</p><p>　　現(xiàn)。為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧，建設(shè)美好社會(huì)，就必須加強(qiáng)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。</p><p>　　6 我國商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)的現(xiàn)狀及不足</p><p>　　6.1商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)現(xiàn)狀<

48、;/p><p>　　當(dāng)前，我國并沒有針對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行專門立法，保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的規(guī)定散見于民事、經(jīng)濟(jì)和行政等法律、法規(guī)中，例如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》、《合同法》、《廣告法》、《物權(quán)法》等都有所涉及，但是還不夠全面和系統(tǒng)，存在著較大的漏洞，給消費(fèi)者的權(quán)益的權(quán)益帶大較大的威脅。</p><p>　　6.2商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度的不足</p>

49、;<p>　　6.2.1《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的缺陷</p><p>　　6.2.1.1商品房消費(fèi)者主體地位不明確</p><p>　　商品房像普通商品一樣已經(jīng)完全具備了商品的屬性：作為不動(dòng)產(chǎn)的商品房也是法律意義上的消費(fèi)者消費(fèi)的對(duì)象，商品房買賣合同和作為動(dòng)產(chǎn)的普通商品的買賣合同相比沒有本質(zhì)上的差異；不能按價(jià)值的高低來確定一件物品是不是商品。但是因?yàn)椤断ā吩谙M(fèi)者的主體條件上定

50、義不明確，使得法官在處理商品房糾紛時(shí)無所適從，造成各地方立法以及司法實(shí)踐的不統(tǒng)一，商品房消費(fèi)者維權(quán)底氣不足。</p><p>　　6.2.1.2商品房消費(fèi)者的權(quán)利范圍過窄</p><p>　　消費(fèi)者權(quán)利是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的核心問題，《消法》賦予了消費(fèi)者九項(xiàng)權(quán)利，隨著社會(huì)的發(fā)展和新型行業(yè)的出現(xiàn)，這九項(xiàng)權(quán)利已經(jīng)不能滿足保護(hù)消費(fèi)者利益的需要。商品房消費(fèi)者作為一類特殊的消費(fèi)者，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到特殊的保

51、護(hù)，最為典型的是缺乏對(duì)商品房消費(fèi)者的反悔權(quán)的規(guī)定。出于保護(hù)消費(fèi)者的利益，目前許多國家的法律規(guī)定了銷售金額較大的商品允許消費(fèi)者在一定期限內(nèi)可以反悔(即反悔權(quán)，也叫猶豫期)。</p><p>　　總之，隨著時(shí)代的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，消費(fèi)者享有的權(quán)利也將越來越多，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的基本法，也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，逐步擴(kuò)大其調(diào)整范圍，增加權(quán)利種類。</p><p>　　6.3 司法解釋的不足<

52、/p><p>　　從總體上講，《解釋》的公布和實(shí)施，有助于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益和制裁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法經(jīng)營行為，但仍存在不少需進(jìn)一步完善的地方。例如在實(shí)踐中，計(jì)算公攤面積的爭議和界定公共財(cái)產(chǎn)的爭議是開發(fā)商與購房人發(fā)生的爭議最多的、對(duì)購房人利益損害最大的、并且難以通過協(xié)商解決的問題，然而對(duì)這兩個(gè)爭議，《解釋》都沒有涉及。</p><p>　　6.4 相關(guān)法律制度存在沖突</p>

53、<p>　　我國商品房消費(fèi)者保護(hù)法律制度的沖突是比較嚴(yán)重的，舉幾例予以說明：例一：《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的關(guān)系非常混亂。首先，從標(biāo)題上和理論上無法確定二者是從屬關(guān)系還是并列關(guān)系；其次，從內(nèi)容上看，二者既有從屬又有并行還有矛盾的部分。這兩大重要法律之間的混亂關(guān)系給房地產(chǎn)的執(zhí)法和司法實(shí)踐以及商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)帶來了無窮的后患</p><p>　　調(diào)整一級(jí)市場的法規(guī)較多，規(guī)范二級(jí)三級(jí)市場的

54、法規(guī)較少房地產(chǎn)一級(jí)市場又稱土地一級(jí)市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場；房地產(chǎn)二級(jí)市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)出售和出租給消費(fèi)者的市場；房地產(chǎn)三級(jí)市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。目前我國房地產(chǎn)法規(guī)大多屬于土地轉(zhuǎn)讓管理、房屋拆遷和房地產(chǎn)稅方面的法規(guī)，而以居民住宅問題為中心的立法，比如房屋買賣、租賃、抵押等方面的

55、立法卻相對(duì)較少，遠(yuǎn)不適應(yīng)形勢發(fā)展，不少與消費(fèi)者利益緊密相關(guān)的房屋預(yù)售、物業(yè)買賣、房屋出租、房屋抵押等方面的法律糾紛較難找到合適的法律依據(jù)，這對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)顯然極為不利。</p><p>　　6.5 立法層次低，法規(guī)、規(guī)章居多</p><p>　　從上文介紹的商品房費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的現(xiàn)狀可以看出，我國商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面的房地產(chǎn)立法層次較低，像《城市房地產(chǎn)管理法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)

56、法》那樣由人大常委會(huì)通過的法律極少，與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的多是部門規(guī)章以及“報(bào)告”、“意見"、“暫行規(guī)定"和司法解釋等，不僅極不嚴(yán)肅，而且規(guī)范性差，難以執(zhí)行和操作，難以給消費(fèi)者利益以最大保護(hù)。總之，對(duì)于商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，盡管我國目前已經(jīng)初步形成了以《消法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補(bǔ)充的法律體系的框架，但是我國現(xiàn)行商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)依然不夠完善。</p>

57、<p>　　7 完善商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制的建議</p><p>　　從上文的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀可以看出，近些年來，國家實(shí)施了一系列措施，逐漸加大了規(guī)范商品房市場開發(fā)行為，頒布了一系列有關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)，這些法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)給予了原則性、范圍性的規(guī)定，并發(fā)揮著法律的準(zhǔn)許和禁止、支持和限制、獎(jiǎng)勵(lì)和處罰等調(diào)整作用，這對(duì)加大商品房消費(fèi)者的保護(hù)力度、維護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益也起了重要作用。

58、但是，由于我國的房地產(chǎn)市場尚不成熟，并沒有從根本上遏制開發(fā)商在開發(fā)銷售商品房過程中嚴(yán)重侵犯消費(fèi)者權(quán)益的違法違規(guī)行為，這種狀況嚴(yán)重影響到我國商品房市場和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和人民生活水平的進(jìn)一步提高，商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)工作亟待加強(qiáng)。筆者認(rèn)為，在認(rèn)真分析總結(jié)我國商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象、原因以及目前的保護(hù)情況的基礎(chǔ)上，應(yīng)堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，總結(jié)借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深入了解其發(fā)展規(guī)律，不斷積累商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的經(jīng)驗(yàn)，以法律

59、保護(hù)為主同時(shí)又不僅僅依靠單一的法律手段，而要綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、道德等多種手段，盡快建立健全商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制。為此需要從以下幾方面努力： </p><p>　　7.1商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的立法完善</p><p>　　完善立法是對(duì)商品房消費(fèi)者實(shí)施保護(hù)的基礎(chǔ)和前提，也是最重要的手段之一。立法保護(hù)的主要內(nèi)容和要求是根據(jù)時(shí)代的發(fā)展變化建立健全相關(guān)法規(guī)，使商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作真正

60、做到有法可依。</p><p>　　7.1.1明確購房者屬于消費(fèi)者</p><p>　　任何一部法律都有自己特定的調(diào)整范圍，這決定著該法律的內(nèi)容，《消法》作為調(diào)整國家在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益過程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的專門法，其調(diào)整范圍具體取決于法律對(duì)消費(fèi)者的界定。根據(jù)《消法》第二條的規(guī)定，消費(fèi)者是指為生活論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)需要而購買、使用商品或者接受服務(wù)的人。這些特殊性下說明了對(duì)消費(fèi)者予以更高程

61、度的特殊保護(hù)的迫切性，而非剝奪對(duì)商品房消費(fèi)者的保護(hù)。</p><p>　　7.1.2拓展商品房消費(fèi)者權(quán)利種類</p><p>　　權(quán)利是保護(hù)消費(fèi)者的基本依據(jù)，但僅僅9項(xiàng)權(quán)利己不足以保護(hù)商品房消費(fèi)者，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，立法機(jī)關(guān)應(yīng)拓展權(quán)利種類，比如明確規(guī)定購房者的反悔權(quán)。消費(fèi)者的反悔權(quán)主要針對(duì)的是一些“不違法’’、但顯失公平的約定行為。前文已述，雖然消費(fèi)者反悔權(quán)在國內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)中還是空

62、白，但是在國外已經(jīng)成為一種流行趨勢，并成為商家的一種競爭手段。西方發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展歷程告訴我們：越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，越是尊重消費(fèi)者的反悔權(quán)，它體現(xiàn)了對(duì)消費(fèi)者權(quán)利的尊重。商品房買賣屬于大宗消費(fèi)，消費(fèi)者對(duì)相關(guān)知識(shí)十分缺乏，稍不留神就陷進(jìn)了開發(fā)商布下的不違法但極不公平的“溫柔”陷阱。反悔權(quán)在這種情況下將切實(shí)保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。因此賦予消費(fèi)者一個(gè)反悔期，可以規(guī)定為取得竣工驗(yàn)收合格證(現(xiàn)為備案證)后30天內(nèi)，購房者有反悔退房的權(quán)利。同時(shí)

63、，對(duì)開發(fā)商或銷售商而言賦予商品房消費(fèi)者反悔權(quán)既是表達(dá)誠信的一種方式，還將是一個(gè)吸引消費(fèi)者的經(jīng)營手段。</p><p>　　7.1.3明確商品房適用欺詐懲罰性賠償規(guī)定</p><p>　　《消法》第49條規(guī)定“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”該條便是著名的懲罰性賠償規(guī)定。不難看出，該

64、條的適用條件有兩個(gè)，一是消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要而購買商品或接受服務(wù)；二是經(jīng)營者提供商品或服務(wù)有欺詐行為。懲罰性損害賠償，具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。我認(rèn)為商品房完全滿足其適用條件，在《消法》中應(yīng)予明確，理由如下：首先，從主體資格上看，購房者作為一方主體，購買商品房以滿足自己“住"的需求，是合格的消費(fèi)者，而房地產(chǎn)開發(fā)商作為另一方主體，正是以贏利為目的的經(jīng)營者，所以商品房買賣雙方都是《消法》適格的主體，其

65、行為理應(yīng)受《消法》規(guī)范和調(diào)整。商品房屬于商品，消費(fèi)者在購買商品和服務(wù)消費(fèi)中，其合法權(quán)益受到侵害，可以依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法尋求救濟(jì)。其次，從投訴標(biāo)的來看，前文已論證，商品房屬于《消法》第49條所規(guī)定的 “商品"，只不過商品房有其特殊性，即其價(jià)值較大，但我們判斷有形物的商品屬性不能以其價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，即不能按價(jià)值的高低來確定一件物品是不是商品，動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)區(qū)分的這一理由已</p><p>　　7.2完善商品房廣告

66、法律制度，建立預(yù)審制</p><p>　　7.2.1現(xiàn)行商品房廣告法律制度的規(guī)定</p><p>　　我國一直以來的廣告經(jīng)營體制是多軌制，即一部分廣告由廣告主自行發(fā)布，一部分由廣告經(jīng)營者代理，一部分由廣告發(fā)布者直接經(jīng)營，多軌制的經(jīng)營體制便論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)決定了廣告審查難度的增加，現(xiàn)行的審查制度是以廣告經(jīng)營、發(fā)布和審查為一體的廣告審查制度。一般說來，除了廣告審查機(jī)關(guān)對(duì)廣告進(jìn)行審查外，

67、還包括廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者對(duì)廣告的自審自查?？墒悄壳熬哂袡?quán)威性的廣告審查機(jī)構(gòu)不但沒有出現(xiàn)，反而廣告管理機(jī)關(guān)直接將本應(yīng)賦予廣告審查機(jī)構(gòu)的執(zhí)法權(quán)牢牢地控制在自己手里，而且是落后的事后監(jiān)督的管理。廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者的自審自查更是漏洞百出，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)虛假廣告大行其道，消費(fèi)者所購商品房同廣告的宣傳不符，同消費(fèi)者支付的價(jià)格不符，并引發(fā)大量的購房糾紛，極大的損害了購房者的合法權(quán)益。</p><p>　

68、　7.2.2建立商品房廣告預(yù)審制度</p><p>　　商品房廣告在發(fā)布前審查不嚴(yán)是造成虛假廣告的一個(gè)重要原因，如果能夠嚴(yán)格把握好這一關(guān)，虛假廣告將會(huì)大大減少。廣告預(yù)審制就是在廣告發(fā)布之前，由專門設(shè)立的預(yù)審機(jī)構(gòu)依據(jù)統(tǒng)一制定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)廣告的內(nèi)容、形式進(jìn)行審查，認(rèn)為沒有虛假等違法情形的準(zhǔn)予發(fā)布商品房廣告是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。購房人之所以接受所購房屋的價(jià)格，是基于對(duì)商品房廣告的確信，但由于我國規(guī)制商品房銷售廣告的法律法規(guī)還

69、不完善，虛假、夸大、不實(shí)的商品房廣告大量存在。因此，必須進(jìn)一步完善商品房廣告法律制度，建立預(yù)審制，使商品房虛假廣告在發(fā)布前就剔除或盡量剔除，從而大大降低消費(fèi)者上當(dāng)受騙的幾率，以切實(shí)保護(hù)市場環(huán)境中處于弱勢地位的商品房消費(fèi)者的利益。</p><p>　　7.3消除商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律沖突</p><p>　　經(jīng)過多年的努力，我國房地產(chǎn)法律體系已初見輪廓，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展及商品房消費(fèi)者合

70、法權(quán)益的保障起到了重要作用，但實(shí)踐中也出現(xiàn)了不少問題，導(dǎo)致了令人尷尬的現(xiàn)象，較為嚴(yán)重的自然是相關(guān)法律沖突問題。比如，針對(duì)同一法律客體，法律、法規(guī)或者司法解釋有不同的規(guī)定，讓執(zhí)法者不知所措，此沖突問題的表現(xiàn)前文已經(jīng)講述，這里將著重說明該如何消除法律沖突。</p><p>　　7.3.1消除法律沖突的規(guī)則</p><p>　　消除商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律沖突的重要途徑是建立解決沖突的規(guī)范體體系

71、，就是要明確各種法律規(guī)范的效力等級(jí)。明確了法律規(guī)范的效力等級(jí)，執(zhí)法、司法部門在適用法律時(shí)按法律效力高的優(yōu)先選擇，就能有效地解決法律適用中的沖突問題?，F(xiàn)行法律體系中，消除法律沖突的規(guī)則主要有：地方性法規(guī)和部門規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門規(guī)章作出實(shí)施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；法律或行政法規(guī)授權(quán)部門地方性法規(guī)作出實(shí)施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；地方性法規(guī)對(duì)屬于地方性事務(wù)的事項(xiàng)作出的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用等；地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)

72、定不一致，不能確定如何適用時(shí)，由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)裁決；規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門規(guī)章作出實(shí)施性規(guī)定的、尚未制定法律行政法規(guī)的，部門規(guī)章對(duì)國務(wù)院決定命令授權(quán)的事項(xiàng)或?qū)僦醒牒暧^調(diào)控的事項(xiàng)需要制訂全國統(tǒng)一的市場活動(dòng)規(guī)則及對(duì)外貿(mào)易和外商投資事項(xiàng)作出規(guī)定的優(yōu)先適用部門規(guī)章；地方政府規(guī)章根據(jù)法律或行政法規(guī)的授權(quán)，根據(jù)

73、本區(qū)域的實(shí)際情況作出的具體規(guī)定，對(duì)屬于本行政區(qū)域的具</p><p>　　7.3.2消除法律沖突的措施</p><p>　　加強(qiáng)法律的修訂，確保法律的時(shí)效性。近些年來，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和人民生活水平的提高，規(guī)范房地產(chǎn)消費(fèi)的法律、法規(guī)層層出臺(tái)，年年有新法，年年有更改，舊法沒廢除，新法已出臺(tái)的現(xiàn)象較為普遍，因此必須要加強(qiáng)法的修訂、補(bǔ)充和編纂。通過法的修訂、補(bǔ)充和編纂可以及時(shí)修改法中

74、不合時(shí)宜的部分，增設(shè)為社會(huì)發(fā)展所需的法律條文，并將其匯編成冊，便于保證法的時(shí)效性，從而為商品房消費(fèi)者權(quán)益的提供最及時(shí)的保護(hù)。因此我國有必要建立專門的憲法監(jiān)督機(jī)構(gòu)，有這個(gè)專門機(jī)構(gòu)，就可以使法律沖突的解決方便易行，富有實(shí)效。如果該專門機(jī)構(gòu)確實(shí)能夠真正發(fā)揮作用，那么商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律方面的沖突自然會(huì)大大減少。</p><p>　　總之，為了在全國建立統(tǒng)一的保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律制度，有必要對(duì)相關(guān)法律制度進(jìn)行全

75、面清理并設(shè)立專門機(jī)構(gòu)裁決法律沖突，使消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)有統(tǒng)一明確的法律規(guī)定，真正做到有法可依、有章可循。</p><p>　　7.4商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的司法完善</p><p>　　我國現(xiàn)行的司法保護(hù)不能很好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的要求，為了加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，司法機(jī)關(guān)要公平、公正地處理涉及商品房糾紛案件，為此，要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善： </p><p>

76、　　7．4.1適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》審判</p><p>　　目前我國對(duì)侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益案件的審理以司法途徑為主，但法院在審判這一類案件時(shí)經(jīng)常適用的是《民法通則》或《合同法》，眾所周知，《民法通則》或《合同法》是調(diào)整平等主體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事法律規(guī)范。如果商品房消費(fèi)適用《民法通則》和《合同法》，其實(shí)質(zhì)是將商品房消費(fèi)關(guān)系視為平等主體之間的法律關(guān)系，置于傳統(tǒng)民法、債法的調(diào)整范圍，其基本價(jià)值取向是基于意思自治

77、與契約自由，給予商品房消費(fèi)者與經(jīng)營者平等的法律保護(hù)。在現(xiàn)實(shí)的市場經(jīng)濟(jì)條件下，與強(qiáng)有力的經(jīng)營者相比，商品房消費(fèi)者在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、聯(lián)合程度、消費(fèi)認(rèn)知能力、訴訟能力等諸多方面都很難與之相匹敵，很少有機(jī)會(huì)和能力就合同條款與開發(fā)商進(jìn)行平等地協(xié)商，因而二者并不是地位平等的民事主體，而民法的契約自由原則卻掩蓋了商品房消費(fèi)主體實(shí)質(zhì)上的不平等。其實(shí)在現(xiàn)代社會(huì)，由于在經(jīng)濟(jì)力量或信息容量方面的差距，商品房消費(fèi)者與經(jīng)營者之間的締約能力并不平等，商品房消費(fèi)者根本無法

78、決定契約的內(nèi)容和形式，大量格式條款的出現(xiàn)，使得消費(fèi)者的自由常常被限制在“同意"或“不同意”兩者之間。誠如梁慧星教授所言，“消費(fèi)者權(quán)利與傳統(tǒng)民法上的權(quán)利在性質(zhì)上是不同的’’，因?yàn)椤跋M(fèi)者權(quán)利是論商品房消費(fèi)者權(quán)益</p><p>　　7.4.2建立集團(tuán)訴訟制度</p><p>　　目前，消費(fèi)訴訟主要是由消費(fèi)者個(gè)人提起，而且沒有適用于消費(fèi)者群體訴訟的程序，這種訴訟制度已經(jīng)不適應(yīng)消費(fèi)者維

79、權(quán)的實(shí)踐需要。因?yàn)閷?shí)踐中商品房一般由開發(fā)商成片整棟開發(fā)和建設(shè)，房屋出現(xiàn)工程質(zhì)量問題、面積糾紛、權(quán)屬證明難以辦理等問題時(shí)，往往牽涉到眾多業(yè)主，由此造成的損失也不再局限于個(gè)人，而是涉及到眾多消費(fèi)者，同時(shí)這些行為甚至?xí)_亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。面對(duì)強(qiáng)勢開發(fā)商的違規(guī)行為，若由受害人單獨(dú)起訴，容易被不法開發(fā)商“各個(gè)擊破"，以致造成大部分業(yè)主權(quán)益受損而無法獲賠，而且單個(gè)消費(fèi)者在面對(duì)商品房糾紛時(shí)，往往是迫不得己才到法院起訴，起訴手續(xù)的麻煩、訴訟時(shí)間

80、的漫長以及較高的訴訟成本使得普通商品房消費(fèi)者望而卻步。正因如此，為了更好的保護(hù)商品房消費(fèi)者的權(quán)益，建立集團(tuán)訴訟制勢在必行。集團(tuán)訴訟被譽(yù)為是人類迄今為止發(fā)現(xiàn)的解決小額多數(shù)權(quán)利救濟(jì)問題的最好機(jī)制.通過建立集團(tuán)訴訟制度，放寬代表人訴訟的適用條件，對(duì)現(xiàn)有制度作進(jìn)一步突破。在購房糾紛問題上，只要有共同的“事實(shí)問題或法律問題”就允許提起集團(tuán)訴訟，代表人無須取得全體購房者的同意，只要所代表的權(quán)利人在法院公告</p><p>　

81、　7.4.3增設(shè)獨(dú)立的“商品房消費(fèi)者權(quán)益仲裁庭” </p><p>　　《消法》第34條規(guī)定了消費(fèi)糾紛的5種解決途徑，即協(xié)商、調(diào)解、申訴、仲裁、訴訟。但實(shí)踐中往往是協(xié)商不歡而散、“和解”和“調(diào)解”缺乏強(qiáng)制力、“向有關(guān)行政部門申訴"缺乏力度、仲裁沒有依據(jù)、訴訟精疲力盡，使本來就處于弱勢地位的消費(fèi)者寧愿忍氣吞聲，自動(dòng)放棄維權(quán)訴訟，使經(jīng)營者得不到應(yīng)有的懲罰，這對(duì)保護(hù)消費(fèi)者的弱勢地位不利，更違背了《消法》的立法

82、宗旨。目前消費(fèi)者在面對(duì)商品房糾紛時(shí)，往往是迫不得己才到法院起訴，究其原因，一是起訴手續(xù)麻煩。啟動(dòng)訴訟程序前要寫訴狀，準(zhǔn)備各種證據(jù)，向法院遞交訴狀。法院受理后，還得隨時(shí)等候庭審。二是訴訟持續(xù)時(shí)間長。按《民事訴訟法》規(guī)定，一般案件應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)結(jié)案，簡易案件應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)結(jié)案。有的案件一審判決后，還得經(jīng)過上級(jí)法院二審判決。這樣一來，判決結(jié)果可能要等半年、一年，甚至更長時(shí)間才能下來。三是費(fèi)用昂貴。商品房消費(fèi)糾紛的標(biāo)的額往往較大，較大的訴訟標(biāo)的也導(dǎo)

83、致了高額的訴訟費(fèi)用。此外，消費(fèi)者還要承擔(dān)很多其他費(fèi)用，如律師代理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、交通費(fèi)等等。因此，筆者認(rèn)為，針對(duì)傳統(tǒng)的五種解決途徑存在的機(jī)制上的缺陷，可以考慮建立一套消費(fèi)者權(quán)益仲裁機(jī)制，增設(shè)獨(dú)立的“商品房消費(fèi)者權(quán)益仲裁庭’’，專門</p><p>　　7.4.4確保司法獨(dú)立、避免行政介入</p><p>　　自建國以來，司法機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)體制雖幾經(jīng)變動(dòng)，但我國法院的設(shè)置基本上還是走行政區(qū)劃的老路子

84、，審判工作與司法工作不分，司法工作行政化現(xiàn)象極為明顯：其一，司法機(jī)關(guān)依行政區(qū)劃設(shè)置，與行政機(jī)關(guān)一一對(duì)應(yīng)。其二，對(duì)司法人員按行政干部進(jìn)行管理，與行政機(jī)關(guān)相對(duì)應(yīng)。其三，工作方式上實(shí)行層層把關(guān)的首長負(fù)責(zé)制和請示匯報(bào)等行政方式，而且在實(shí)質(zhì)權(quán)力關(guān)系上，司法機(jī)關(guān)還必須接受執(zhí)政黨——中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)。雖然黨的領(lǐng)導(dǎo)方式受到一定的限制，但是司法機(jī)關(guān)并不享有政治結(jié)構(gòu)即國家權(quán)力關(guān)系上的獨(dú)立。部分地區(qū)司法機(jī)關(guān)基本上受制于黨委，成為黨委的附屬產(chǎn)物，地方法官的任免

85、權(quán)掌握黨委手中。在審理案件過程中，黨委經(jīng)常性直接過問案件情況并參與案件的討論和審理．此外，我國司法經(jīng)濟(jì)保障不足，財(cái)政供應(yīng)體制不順。法官的待遇低，而且其身份無法真正獨(dú)立。因此現(xiàn)行的管理機(jī)制和財(cái)政體制使得法院在審理商品房案件時(shí)在很大程度上受到地方政府、黨委及相關(guān)部門制約，甚至商品房開發(fā)商往往能夠通過黨委、政府部門對(duì)司法審判進(jìn)行干涉，這便嚴(yán)重影響了司法審判的獨(dú)立性、公正性和權(quán)威性。司法獨(dú)立主要包括兩個(gè)方面：一是指法院獨(dú)立，即法院獨(dú)立行使審判權(quán)

86、，不受其他任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體和個(gè)人的干</p><p>　　7.5商品房消費(fèi)者權(quán)益的社會(huì)保護(hù)完善</p><p>　　7.5.1 完善消費(fèi)者協(xié)會(huì)的職能</p><p>　　消費(fèi)者協(xié)會(huì)(以下簡稱消協(xié))是由消費(fèi)者代表組成的，維護(hù)廣大消費(fèi)者權(quán)益的，具有獨(dú)立法人資格的社會(huì)團(tuán)體L1J。目前，消協(xié)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)建立起了各個(gè)層級(jí)組成的消協(xié)網(wǎng)絡(luò)，基本履行了其自身的幾大職能，但我國消協(xié)

87、行政性過強(qiáng)，例如消協(xié)大部分的會(huì)長兼任其他職務(wù)，很大一部分在行政部門任職，有近一半的秘書長在行政單位任職，同時(shí)，有占四分之一的工作人員是由業(yè)務(wù)主管部門直接任命或派遣的。從消協(xié)大事務(wù)的決策過程看，有10．6％的社團(tuán)沒有正式的決策機(jī)構(gòu)。由此可見，消協(xié)的行政性傾向是比較明顯的。消協(xié)行政性過強(qiáng)也一定程度上導(dǎo)致了機(jī)構(gòu)設(shè)置、資金來源、運(yùn)作原理等都缺乏自身的獨(dú)立性，維權(quán)效率較低。在社會(huì)轉(zhuǎn)型的當(dāng)今時(shí)代，消協(xié)應(yīng)認(rèn)清自己的位置，實(shí)現(xiàn)社團(tuán)的民問化利益代表性質(zhì)，

88、取消掛靠制，保證消協(xié)的民間性、自愿性和獨(dú)立性，真正成為保護(hù)消費(fèi)者利益的民間組織。消協(xié)應(yīng)該成立專門委員會(huì)保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益，由于房屋爭議具有一定的專業(yè)性與復(fù)雜性，因此該專門委員會(huì)應(yīng)聘請具有法律、房產(chǎn)、建筑等方面知識(shí)的工作人員，同時(shí)要保證消協(xié)的資金來源，這罩需要特別指出的是對(duì)于社會(huì)贊助的監(jiān)督。消費(fèi)者協(xié)會(huì)不能利用其資源為贊助者謀取私利，尤其是不能為提供贊助</p><p>　　作為社團(tuán)組織的一種，消協(xié)的充分發(fā)育

89、成長一定程度上關(guān)乎社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，因?yàn)槠淠芷鸬綔贤ㄏM(fèi)者、經(jīng)營者、政府的橋梁紐帶作用，有效化解社會(huì)矛盾，而且這種作用是不可被替代的，是對(duì)政府職能的有益補(bǔ)充。尤其像商品房買賣這樣大宗的交易，更是急需以社會(huì)公益為目的、具有專業(yè)知識(shí)的消協(xié)的指導(dǎo)與幫助。只有消協(xié)與行政部門、司法機(jī)關(guān)各司其職，各盡其責(zé)，相互配合又不逾越權(quán)力，才能真正建立和諧的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)體系，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善消協(xié)的職能，在消協(xié)內(nèi)部增設(shè)諸如商品房消費(fèi)者專門委員會(huì)，商品房消費(fèi)

90、者的利益也才能真正得到有效保障。</p><p>　　7.5.2建立社會(huì)誠信體系</p><p>　　市場經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，誠信是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的基礎(chǔ)。在目前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中， “誠信’’已不可或缺，尤其在商品房買賣的大宗交易中，“誠信"原則更不能少。近些年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，資本主義腐朽思想的侵蝕，社會(huì)誠信度在有所下降，反映在商品房交易上，就是開發(fā)商作為以贏利為目的的企業(yè)，不擇手段

91、以各種方式，包括損害消費(fèi)者的權(quán)益來牟取暴利。因?yàn)樵谑袌鰴C(jī)制不完善的情況下，開發(fā)商合法經(jīng)營的誠信成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于違法違規(guī)經(jīng)營的侵權(quán)成本的。改變這一狀況的一個(gè)重要舉措就是構(gòu)建社會(huì)誠信體系，這與我國現(xiàn)階段提倡的構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)也是一致的。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p>　　我國的商品房市場近些年才得到較快發(fā)展，因而對(duì)于商品房消費(fèi)者

92、權(quán)益保護(hù)</p><p>　　工作的研究起步也比較晚，并且還存在一系列問題，而保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益， </p><p>　　是市場經(jīng)濟(jì)國家不可回避的問題，也是現(xiàn)代人權(quán)發(fā)展的普遍要求?；谏唐贩肯?lt;/p><p>　　費(fèi)者的弱勢地位與目前提倡的“消費(fèi)者主權(quán)’’的理念，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)</p><p>　　益的保護(hù)。應(yīng)該說，目前我國已基本形

93、成了保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的簡陋法律框</p><p>　　架，并不斷發(fā)展完善，但作為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的基本法的《消法》以及保護(hù)商品</p><p>　　房消費(fèi)者權(quán)益的配套法律、法規(guī)都存在著許多不完善的地方，特別是商品房消費(fèi)</p><p>　　者能否納入到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》保護(hù)的問題至今仍存爭議。同時(shí)，保護(hù)商品</p><p>　　房消費(fèi)者權(quán)

94、益的法律框架內(nèi)還存在較嚴(yán)重的法律沖突。以上這些都是擺在我們面</p><p>　　前需要加以認(rèn)真考慮、仔細(xì)研究，提出可行性方案和意見以期解決的課題。商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，還需要各個(gè)部門的協(xié)調(diào)合作，需要全社會(huì)的共同努力。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[l] 楊以生．淺論商晶房消費(fèi)的法律保護(hù)

95、．上海：華爾政法學(xué)院，2003。</p><p>　　[2] 王一黎．商品房買賣中買方權(quán)益之法律保護(hù)探討．上海：華東政法學(xué)院，2002。</p><p>　　[3] 范麗紅．消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)若干問題研究．吉林：吉林大學(xué)，2006。</p><p>　　[4] 曹攀．消費(fèi)者保護(hù)法律問題研究．重慶：西南政法大學(xué)，2002。</p><p>　　[5