高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室-估價課程設計

1、<p><b>　　件1：</b></p><p><b>　　房地產(chǎn)估價課程設計</b></p><p>　　高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室</p><p><b>　　劉銀武</b></p><p>　　1342258116</p><p>

2、<b>　　13工管房本一班</b></p><p><b>　　朱棟華 </b></p><p>　　土木與環(huán)境工程 院 工程管理 系</p><p>　　2016年 11 月 1 日</p><p><b>　　目錄 </b></p><p

3、><b>　　一、致委托方函 </b></p><p><b>　　二、估價師聲明</b></p><p>　　三、估價的假設和限制條件</p><p><b>　　四、估價結(jié)果報告</b></p><p><b>　　五、估價技術(shù)報告</b><

4、;/p><p><b>　　六、附件</b></p><p>　　安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室抵押評估報告</p><p><b>　　致 委 托 方 函</b></p><p><b>　　致李達成先生：</b></p><p>　　受您的委托

5、，我們對您持有的位于安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室房地產(chǎn)抵押價值進行評估。 估價對象安徽合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室，結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑面積100平方米，設計用途為居住用房，土地使用權(quán)終止日期為2080年。 </p><p>　　估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。 </p><p>　　估價時點為2016年11月2日。 </p&

6、gt;<p>　　估價結(jié)果：估價人員本著客觀、公平、公正的原則，在對現(xiàn)場進行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值和抵押價值的因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)評估的規(guī)定、房地產(chǎn)估價規(guī)范和特定的估價目的，按照科學的估價程序，并運用科學的估價方法，對上述估價對象進行了評估。估價對象在估價時點2016年11月2日的抵押價值估價結(jié)果如下（幣種：人民幣）： </p><p

7、>　　建筑面積：100平方米</p><p>　　估價總價：199.40萬元 </p><p>　　大 寫： 壹佰玖拾玖萬肆仟元整</p><p>　　估價單價：19940元/平方米 </p><p>　　合肥永輝房地產(chǎn)評估有限公司 </p><p>　　二○一六年十一月二日 </p>&

8、lt;p>　　估 價 師 聲 明</p><p><b>　　我們鄭重聲明：</b></p><p>　　1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的； </p><p>　　2、本報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、 意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。<

9、/p><p>　　3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 </p><p>　　4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和建設部、中國人民銀行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)估價抵押指導意見》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 </p><p>　　5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。對估價

10、對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況，我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任，也不承擔對其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責任。 </p><p>　　6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。 </p><p>　　7、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者，報告審查部

11、門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 </p><p>　　8、本評估報告由合肥永輝房地產(chǎn)評估有限公司負責解釋。 </p><p>　　9、參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名。 </p><p><b>　　估價師簽字</b></p><p>　　估價的假設和限制條件</p><p>

12、;<b>　　估價的前提條件 </b></p><p>　　1、本報告評估價格為估價對象在現(xiàn)狀正常使用條件下、估價時點為2016年11月2日的抵押價值。同時，根據(jù)銀行的需要，提出在快速變現(xiàn)情況下的價值，但未考慮估價時點與快速變現(xiàn)可能發(fā)生時的時間因素的影響。 </p><p>　　2、本報告估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。如改變估價目的，本估價結(jié)果應進

13、行調(diào)整。 </p><p>　　3、估價對象技術(shù)經(jīng)濟指標說明：根據(jù)《房屋所有權(quán)證》【合肥房權(quán)證市高新私字第3621013號】，估價對象建筑面積為100平方米，房屋用途為居住用房。 </p><p>　　4、本報告僅對估價對象房屋做一般性查看，未對其進行結(jié)構(gòu)、裝飾及設施等內(nèi)在質(zhì)量的測試，不對該房屋是否有內(nèi)部缺陷作鑒定。本報告以估價對象的建筑質(zhì)量達到國家或行業(yè)規(guī)定的標準要求為前提。 </

14、p><p>　　5、本報告估價結(jié)果是估價對象于估價時點的抵押價值。根據(jù)《房地產(chǎn)估價抵押指導意見》：抵押價值=市場價值-法定優(yōu)先受償款，法定優(yōu)先受償款包括：拖欠的建筑工程款、已設定的抵押權(quán)、法律規(guī)定的其他情形。 </p><p>　　估價結(jié)果和估價報告的使用 </p><p>　　1、本報告自估價報告出具之日起12個月有效。</p><p>　

15、　2、在本報告有效期內(nèi)，當房地產(chǎn)市場價格變化幅度較大時，或政策等其他影響估價對象價格的因素變化較大時，估價結(jié)果需做相應的調(diào)整。 </p><p>　　3、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內(nèi)容</p><p><b>　　房地產(chǎn)估價結(jié)果報告</b></p><p><b>　　一、委托估價方 </b>

16、;</p><p><b>　　姓名：李達成</b></p><p>　　居民身份證號：340104197212309036</p><p>　　地址：  安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室</p><p><b>　　二、估價方 </b></p>

17、<p>　　合肥永輝房地產(chǎn)評估有限公司</p><p>　　房產(chǎn)資質(zhì)級別：*級       </p><p>　　資質(zhì)證書號：**** </p><p>　　營業(yè)執(zhí)照：**** </p><p>　　法定代表人：*** </p&

18、gt;<p>　　聯(lián)  系  人：*** </p><p>　　聯(lián)系電話：010-********                   </p>&

19、lt;p>　　傳    真：010-******** </p><p>　　地    址：合肥市**  </p><p><b>　　三、估價對象 </b></p><p>　?。ㄒ唬┕纼r對象產(chǎn)權(quán)登記狀況</p&g

20、t;<p>　?。ǘ┕纼r對象他項權(quán)利描述</p><p>　　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象位于安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室2016年11月2日在中國建設銀行股份有限公司東四支行設有抵押；至估價時點，抵押尚未解除。</p><p>　　（三）估價對象使用狀況</p><p>　　1、估價對象綜合情況</p><p&

21、gt;　　2、估價對象裝修設備情況</p><p>　?。ㄋ模┕纼r對象區(qū)域狀況 </p><p>　　估價對象位于合肥市高新區(qū)，香樟大道和黃山路交叉口，大蜀山腳下綠城桂花園。其所處地理位置交通便捷，周圍市政設施齊全，商服配套設施較齊全，能滿足該居住性物業(yè)的要求，詳見下表</p><p><b>　　四、估價目的</b></p>&

22、lt;p>　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。</p><p><b>　　五、估價時點</b></p><p>　　2016年11月2日</p><p><b>　　六、價值定義</b></p><p>　　本報告中的估價結(jié)果是為委托方以估價對象進行抵押貸款提供參考

23、依據(jù)，所評估出的價格為估價對象在現(xiàn)狀使用條件下于估價時點的房地產(chǎn)抵押價值。快速變現(xiàn)價值是在市場價值基礎上，考慮了快速變現(xiàn)因素的價值。 </p><p><b>　　七、估價依據(jù)</b></p><p>　　1、有關(guān)政策法規(guī)和文件：</p><p>　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、

24、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《中華人民共和國擔保法》、《合肥市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（合肥市人民政府2013年第5號令）、《合肥市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實施意見》等。</p><p><b>　　2、技術(shù)標準</b></p><p>　　《房地產(chǎn)估價規(guī)范》【國標GB/T 50291—1999】</p><p>　　《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》【國標 GB/T

25、 18508—2001】</p><p><b>　　3、評估相關(guān)的資料</b></p><p>　　《房屋所有權(quán)證》【合肥房權(quán)證市高新私字第3621013號】復印件</p><p><b>　　委托方身份證復印件</b></p><p>　　4、估價人員掌握的有關(guān)資料以及實地勘查所獲取的資料。&l

26、t;/p><p><b>　　八、估價原則</b></p><p>　　此次估價在獨立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實操性原則。</p><p><b>　　1、合法原則</b></p><p>　　估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應以估價對象合

27、法使用、合法處分為前提進行。估價對象已取得《房屋所有權(quán)證》，具備合法性。</p><p>　　2、最高最佳使用原則</p><p>　　在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達到最高最佳使用狀態(tài)。估價對象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價對象所在的位置分析，我們認為保持現(xiàn)狀用途最為有利，

28、并以此為前提估價。</p><p><b>　　3、替代性原則</b></p><p>　　根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一個市場內(nèi)效用相同的商品的價格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。本次評估中采用市場比較法進行價格測算時，即是依據(jù)該原則。通過調(diào)查取得估價對象附近地區(qū)與估價對象類似的房地產(chǎn)作為參照實例，以近期內(nèi)成交的價格為客觀價格，確定估價對象在估價時點的價格取值依據(jù)

29、。</p><p><b>　　4、估價時點原則</b></p><p>　　由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此在不同估價時點，同一項房地產(chǎn)往往具有不同的價格水平。本次評估對房地產(chǎn)的市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點的狀況為準。</p><p><b>　　5、謹慎原則</b></p><p&g

30、t;　　房地產(chǎn)抵押估價應遵守謹慎原則。謹慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估公開的市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。經(jīng)調(diào)查，本估價對象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市場實際交易情況和估價對象的租賃收益情況不高估市場價值。</p><p><b>　　九、估價方法</b><

31、/p><p>　　估價人員在認真分析所掌握的資料并進行實地勘查后，根據(jù)本次評估目的及估價對象的特點和實際狀況，選取市場比較法和收益法作為本次估價的基本方法。這是出于以下考慮：一是目前估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場交易較為活躍，符合市場比較法的應用條件；二是同類房地產(chǎn)出租市場十分活躍，租金水平比較透明，所以采用收益法。</p><p><b>　　具體估價步驟如下：</b>&l

32、t;/p><p>　　1、市場比較法是根據(jù)替代原則，選取同一供需圈內(nèi)、同一性質(zhì)、同一結(jié)構(gòu)類型的近期內(nèi)已發(fā)生交易的三個交易案例，參照該案例的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，求取估價對象的房地產(chǎn)現(xiàn)值。</p><p>　　2、收益法：是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。</p><p&g

33、t;　　3、將上述兩種方法的計算結(jié)果進行綜合分析，確定估價對象房地產(chǎn)的總價格和單位價格。</p><p><b>　　十、 估價結(jié)果</b></p><p>　　根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，利用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗，詳細考慮了影響房地產(chǎn)價值的各項因素，確定估價對象在2016年11月2日的估價結(jié)果為

34、：（幣種：人民幣）</p><p>　　建筑面積：100平方米</p><p>　　估價總價：199.40萬元</p><p>　　大 寫： 壹佰玖拾玖萬肆仟元整</p><p>　　估價單價：19940元/平方米</p><p>　　另，快速變現(xiàn)條件下的評估值為：</p><p>　　估

35、價總價：169.49萬元</p><p>　　大 寫：壹佰陸拾玖萬肆仟玖佰元整</p><p>　　估價單價：16949元/平方米</p><p><b>　　十一、估價人員</b></p><p><b>　　十二、估價作業(yè)日期</b></p><p>　　2016年

36、11月2日至2016年11月4日</p><p>　　十三、估價報告應用的有效期</p><p>　　本報告估價結(jié)果自2016年11月4日至2017年11月3日間有效。</p><p><b>　　（此頁以下無正文</b></p><p>　　房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告</p><p><b&g

37、t;　　一、個別因素分析</b></p><p>　　見第一部分估價對象概況。</p><p>　　二、區(qū)域因素分析 </p><p>　　估價對象位于安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室</p><p><b>　　自然因素</b></p><p>　　高新區(qū)位于合肥市的西部和

38、西北部，介于北緯 32。48'至 40。09'，東經(jīng) 115。21'至 116。42'之間。位于香樟大道和望江路交口，總占地面積216.4平方公里，建筑面積21萬平方米，容積率為1.4，綠化率達48%。</p><p><b>　　社會因素</b></p><p>　　高新區(qū)區(qū)位于合肥市的西部，東連主城，北連兩大水庫，西環(huán)蜀山森林公園，

39、周邊駐有中國科大、合肥工大、中科院合肥物質(zhì)研究等一大批重要的院校，依山傍水、風景如畫。高新全區(qū)面積30平方公里，平均海拔不高。2015年末，全區(qū)常住人口125萬，其中戶籍人口120萬，外來人口5萬。</p><p><b>　　交通狀況</b></p><p>　　高新區(qū)自古以來就是合肥的西行門戶，現(xiàn)已構(gòu)成公路、鐵路、航空、地鐵立體交通網(wǎng)絡。區(qū)內(nèi)公路四通八達，總計55

40、0多公里。全區(qū)目前有立交橋20座，人行過街橋42座，其中有全國最大的由26座橋構(gòu)成的四環(huán)路。</p><p><b>　　商業(yè)繁華程度</b></p><p>　　高新區(qū)是合肥的副食品生產(chǎn)基地，農(nóng)村經(jīng)濟全面發(fā)展，繁榮興旺。糧食連續(xù)16年獲得豐收。目前全區(qū)共有菜田4.85萬畝，年產(chǎn)蔬菜2.65億公斤，近幾年，還引進了國內(nèi)外許多新品種蔬菜。肉、蛋、奶、魚、果品生產(chǎn)品種多樣

41、化，全市最大的現(xiàn)代化養(yǎng)雞場興華雞場的產(chǎn)蛋量，可滿足全市消費量的七分之一，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本實現(xiàn)了機械化、專業(yè)化作業(yè)。 </p><p>　　高新區(qū)工業(yè)發(fā)達，是合肥市重要的工業(yè)基地。區(qū)內(nèi)集中有紡織、電子、化工、機械制造、汽車制造等工業(yè)基地。隨著改革開放的不斷深入和企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制的不斷完善，區(qū)委、區(qū)政府抓住有利時機，充分利用駐區(qū)工業(yè)基礎雄厚的有利條件，大力發(fā)展區(qū)屬工業(yè)，基本形成了產(chǎn)業(yè)齊全的工業(yè)生產(chǎn)體系。全區(qū)有工業(yè)企業(yè)21

42、15家，主要行業(yè)有金屬制造、建材、化工、食品、服裝、毛紡織品、醫(yī)療器械、無線電元件、造紙、家具、工藝美術(shù)品等。名優(yōu)產(chǎn)品有三優(yōu)家具、愛慕內(nèi)衣、京蘭床墊、瑞達食品、金吉列襯衫等。主要產(chǎn)品有1000余。開發(fā)區(qū)占地約210公頃，其中工業(yè)用地80公頃，住宅開發(fā)用地100公頃，在建用地20公頃，倉儲用地10公頃，其余為綠化、道路及市政用地。工業(yè)區(qū)內(nèi)設施完善，水、電、天然氣的供應有十分可靠的保證，可集中供熱，通訊設施現(xiàn)代化，并有雨、污水分排系統(tǒng)。 &

43、lt;/p><p>　　高新區(qū)市場繁榮，大型商場眾多。全區(qū)共有商業(yè)網(wǎng)點3萬多個，形成了十幾個商業(yè)區(qū)。其中，朝外商業(yè)中心被列為合肥市新建五大市級商業(yè)中心之一，該中心全長1.08公里，占地11.36公頃，建筑面積67萬平方米，中心以商業(yè)、服務業(yè)為主，并建有相當規(guī)模的金融、商務用房及相應的文化娛樂中心。</p><p><b>　　行政因素</b></p><

44、;p>　　高新區(qū)是對外交往的窗口，國際化程度高。</p><p><b>　　環(huán)境因素</b></p><p>　　悠久的歷史給朝陽大地留下了許多歷史古跡，如包公祠，李鴻章故居，三河古鎮(zhèn)、逍遙津等。這些每年都吸引著數(shù)以10萬計的中外游客前來觀光、旅游。</p><p><b>　　三、市場背景分析</b></p

45、><p><b>　　1、合肥市概況</b></p><p><b>　?。?）城市資源狀況</b></p><p>　　合肥位于安徽省正中央，長江、淮河之間、巢湖之濱，襟江擁湖，沿海腹地、內(nèi)地前沿、具有承東啟西、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢，曾為揚州、合州、南豫州、廬州、德勝軍、淮南西路等治所，有“江南唇齒，淮右襟喉”、“江南之首

46、，中原之喉”之稱，歷為江淮地區(qū)行政軍事首府。安徽省的政治、經(jīng)濟、教育、金融、科技和交通中心，皖江城市經(jīng)濟帶核心城市，合肥都市圈中心城市，長三角城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)會城市，長江中下游城市群副中心城市，同時也是國家綜合交通和通信樞紐之一。合肥的地理坐標為：東經(jīng)113度24分至東經(jīng)117度30分，北緯26度28分至北緯36度05分。其中心區(qū)位于北緯33度，東經(jīng)116度。合肥市總面積為11408.48平方公里，其中市區(qū)面積為735平方公里。全市劃分為4

47、個市轄區(qū)、4個縣。截至2015年末，合肥市常住人口達779萬人，其中合肥戶籍人口755萬人，外來人口24萬人，占常住人口的比重達到3.1％。</p><p>　　（2）自然條件及人文景觀</p><p>　　合肥屬亞熱帶濕潤性季風氣候。地處中緯度地帶，位于江淮之間，全年氣溫冬寒夏熱，春秋溫和，屬于暖溫帶向亞熱帶的過渡帶氣候類型，為亞熱帶濕潤季風氣候。年平均氣溫15.7度，降雨量近1000毫

48、米，日照2100多個小時。合肥的氣候特點是：四季分明，氣候溫和、雨量適中、春溫多變、秋高氣爽、梅雨顯著、夏雨集中。春天：冷暖空氣活動頻繁，常導致天氣時晴時雨，乍暖乍寒，復雜多變。夏季：季節(jié)最長，天氣炎熱，雨量集中，降水強度大，雨量主要集中在5-6月的梅雨季節(jié)。秋季：季節(jié)最短，氣溫下降快，晴好天氣多。冬季:天氣較寒冷，雨雪天氣少，晴朗天氣多。</p><p>　　合肥是安徽省的省會，是聞名的歷史古城、文化名城。留下

49、了許多名勝古跡和人文景觀。</p><p>　?。?）城市規(guī)劃與發(fā)展目標</p><p>　　《合肥城市總體規(guī)劃（2004－2020年）》中提出“宜居城市”的概念，明確了合肥發(fā)展目標為“生態(tài)城市、文化名城、宜居城市”，要將合肥建設成為“全國生態(tài)城市、文化中心?！?lt;/p><p><b>　　城市交通條件</b></p><p

50、>　　現(xiàn)有火車站合肥站、合肥南站（建設中）、合肥西站、合肥北城站、水家湖站、肥東站、廬江站、巢湖站，擁有合武高鐵，合安城際鐵路，合寧高鐵，淮南鐵路，合九鐵路，寧西鐵路，商合杭高鐵，京福高鐵（建設中，其中合肥至蚌埠段合蚌高鐵于2012年10月16日正式開通運營），合肥鐵路樞紐南環(huán)線。合肥南站將建成立體換乘樞紐，規(guī)模列華東第四位。</p><p>　　合肥地鐵是合肥城市公共交通系統(tǒng)的重要組成部分。軌道交通遠景線

51、網(wǎng)總長322.5公里，其中市區(qū)線路7條，全長215.3公里；市域線5條（含1條機場專用線），全長107.2公里。遠期中心城區(qū)城市軌道交通遠期規(guī)劃方案由6條城市軌道交通線路組成，共設置了15個軌道交通樞紐，全長181.1公里。</p><p><b>　　（5）產(chǎn)業(yè)政策</b></p><p>　　2015房產(chǎn)契稅新政策　　按照現(xiàn)行契稅政策，個人購買住房實行差別化稅率

52、。根據(jù)規(guī)定，個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米（含90平方米）以下的，契稅按照1%執(zhí)行； 戶型面積在90平方米到144平方米（含144平方米）的，稅率減半征收，即實際稅率為2%；所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)（商鋪、辦公寫字樓、商務公寓等），均按照4%的稅率征稅。享受契稅下調(diào)的普通住房應同時滿足以下3個條件：

53、　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上　　2、單套建筑面積不足144平方米或套內(nèi)面積120平方米以下　　3、實際成交價低于同級別土地上商品住房平均交易價格的1。2倍以下契稅征收標準90平米以下的是一個征收標準，90－144平米之間的是一個標準，144平米以上的是一個標準。二套房、三套房不享受契稅優(yōu)惠政策?！　∫话銓嵭械氖鞘滋鬃》科醵惖膬杀?，即3－4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如買了套房子又賣了，再購買住房就算二套房。

54、但是名下確實只有一套房子，所以可以申請家庭唯一住</p><p>　　四、最高最佳使用分析</p><p>　　最高最佳使用原則是指估價對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行并使價值達到最大化的使用方式被使用。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達到最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)價格評估據(jù)此進行。估價對象實際用途為居住用房，根據(jù)估價對象所處

55、的位置和所在區(qū)域土地利用方向的具體情況，此次估價以現(xiàn)狀用途下估價對象的最高最佳使用條件為前提。</p><p>　　五、估價方法選用和思路</p><p>　　根據(jù)評估對象的特點和估價目的以及估價人員對鄰近地區(qū)居住用房市場狀況的調(diào)查和對估價對象的實地勘查、并遵循房地產(chǎn)市場價格評估的確定原則以及估價目的，選取市場比較法和收益法進行評估。</p><p>　　在相鄰和類

56、似供需圈內(nèi)與估價對象規(guī)模、檔次相似的物業(yè)，與其具有可替代性及相關(guān)性，市場穩(wěn)定且有交易案例，因此可參照上述物業(yè)近期交易情況，選用市場比較法進行相關(guān)修正后得到估價對象的價格。</p><p>　　估價對象同類物業(yè)租賃市場活躍，成交租金透明，因此，選用收益法計算估價對象的收益價格。</p><p><b>　　六、估價測算過程</b></p><p>

57、;<b>　?。ㄒ唬┦袌霰容^法</b></p><p><b>　　1、計算公式</b></p><p>　　房地產(chǎn)價值=比較案例價格×交易情況修正×交易期日修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正</p><p>　　2、比較案例選擇及測算</p><p>　　根據(jù)

58、替代原則，選取近期交易的三個比較案例。詳見表一。</p><p>　　表一 市場比較法可比情況說明及測算過程</p><p>　?。ǘ┦找娣?</p><p>　　收益法是運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點上

59、的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。</p><p>　　收益法的計算方法如下：P = ΣFt/(1+i)t</p><p>　　其中，P為評估值；Ft未來第t個收益期的預期收益額；i為折現(xiàn)率。</p><p>　　報告中采用的公式為：P = a/i×[1-1/(1+i)n]</p><p>　　其中，a為年凈收益

60、；n為收益年期；i為資本化率。</p><p><b>　　1、年有效毛收入</b></p><p>　　租金：估價人員通過走訪調(diào)查，了解到估價對象所在區(qū)域周邊類似小區(qū)及100平方米左右的房屋租金每月在1800～2500元/月?？紤]到估價對象小區(qū)的品質(zhì)等因素，綜合考慮取月租金客觀收益為2000元。</p><p>　　周邊項目租賃情況調(diào)查表&l

61、t;/p><p>　　據(jù)了解，上述租金中含物業(yè)費，除供暖費及日常水電通訊費用外，其他費用由業(yè)主支付。租金支付方式多選擇押一交一的方式。押金利息收入較低，在評估中不計入年有效毛收入。</p><p>　　空置率：根據(jù)市場調(diào)查，周邊同類物業(yè)目前一般出租率可達90%-95%，按照一般的操作方式，全年按11個月計算租金收入。</p><p>　　估價對象年有效毛收入計算過程如下

62、：</p><p>　　年有效毛收入=月租金×年月份數(shù)×（1-空置率）=2000×11=22000元</p><p><b>　　2、年運營費用</b></p><p>　　根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)政策，出租物業(yè)的運營費用主要包括維修費、保險費、管理費用相關(guān)稅費等。估價對象物業(yè)管理費3元/平方米·月，約占

63、有效毛收入的5%；此外，經(jīng)測算保險費和維修費等約占有效毛收入的1%.總計年運營費用約占年有效毛收入的6%。</p><p>　　年運營費用=年有效毛收入×年運營費用率=22000×6% =1320元</p><p><b>　　3、年凈收益</b></p><p>　　凈收益為有效毛收入減去運營費用，則估價對象年凈收益為：&

64、lt;/p><p>　　年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=22000-1320=20680元</p><p><b>　　4、確定資本化率</b></p><p>　　資本化率采用安全利率加上風險調(diào)整值的方法來求取。所謂安全利率，是指無風險的資本投資收益率，以銀行一年期存款利率作為安全利率，考慮到估價對象的用途、利潤、風險，結(jié)合近期合肥市房地產(chǎn)市

65、場供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風險和行業(yè)報酬率，確定資本化率。于估價時點，資本化率為10%。</p><p>　　5、確定估價對象收益估價</p><p>　　根據(jù)委托方說明及現(xiàn)場調(diào)查，估價對象的建成年代為2013年，鋼混結(jié)構(gòu)居住房屋經(jīng)濟耐用年限為70年，則截止到估價時點，估價對象建筑物經(jīng)濟壽命剩余使用年限為64年。按照收益法公式計算估價對象收益價格為206.336萬元，單價為20634元/

66、平方米。</p><p>　?。ㄈ┕纼r結(jié)果的確定</p><p>　　本次評估采用了市場比較法和收益法對估價對象的公開市場價值進行了測算，兩種方法從不同角度反映了房地產(chǎn)價值，且結(jié)果相差不大。估價人員在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，并結(jié)合本次評估目的，出于謹慎性原則，確定選取兩種方法的加權(quán)平均值作為估價對象的評估結(jié)果，權(quán)重分別為0.8及0.2，則房地產(chǎn)評估單價為：19940元/平方米

67、。</p><p>　?。ㄋ模┳儸F(xiàn)能力分析和快速變現(xiàn)價值</p><p>　　委托方以估價對象抵押申請短期貸款或循環(huán)貸款，貸款銀行要求出具快速變現(xiàn)價值。即分析估價對象變現(xiàn)能力和影響快速變現(xiàn)因素的基礎上，確定估價對象在估價時點快速變現(xiàn)時的價值。</p><p>　　變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。主要包括

68、以下幾方面。</p><p>　　1、房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性。其中通用性是指估價對象規(guī)劃用途相對于特殊類型的房地產(chǎn)而言是否常見、普遍使用；獨立使用性是指估價對象可否獨立使用而不受限制；可分割轉(zhuǎn)讓性是指估價對象在物理上、經(jīng)濟上是否可以分開來使用。估價對象的用途為住宅用房，獨立使用性較強，不可分割轉(zhuǎn)讓。</p><p>　　2、變現(xiàn)的時間長短。估價對象是一套商品住宅，已取得

69、《房屋所有權(quán)證》，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)合法、完備，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，也沒有設置抵押等他項權(quán)利等，因此具備較好的市場流通性質(zhì)，較易變現(xiàn)。</p><p>　　3、快速變現(xiàn)的方式。房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的方式多種，但根據(jù)有關(guān)規(guī)定，銀行抵押房地產(chǎn)的處置方式多為公開拍賣形式。該種形式?jīng)Q定了信息的多寡、拍賣價格受競買人的數(shù)量、一次性現(xiàn)金支付的壓力等的影響。</p><p>　　4、變現(xiàn)價值與市場價值的差異。估價師評估的

70、價格是在廣泛收集市場資料和估價對象信息的基礎上，運用估價方法進行評估的結(jié)果，是對估價對象在公開市場條件下可能的市場價格的反映；快速變現(xiàn)時，受多種交易因素的影響，確定的拍賣底價與評估的市場價可能存在一定的差異。本報告估價對象享有獨特的環(huán)境資源，是朝陽區(qū)住宅用房項目之一，因位置的優(yōu)越性和資源的稀缺性，引起對該類物業(yè)需求的增長。因此，物業(yè)具有吸收高等收入人群的特點和增值的潛力，縮小了項目變現(xiàn)價值和市場價值的差異。</p><

71、;p>　　本估價對象變現(xiàn)價值樓面單價16949元/平方米，評估市場價19940元/平方米，與周邊同類房屋交易比較，具有較強的變現(xiàn)能力。</p><p>　　5、變現(xiàn)可能產(chǎn)生的費用。拍賣過程需要發(fā)生的費用主要有拍賣手續(xù)費、底價評估費和律師費等，另外估價對象交易還需發(fā)生營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅費。變現(xiàn)價值中沒有扣除變現(xiàn)時可能產(chǎn)生的費用。</p><p>　　根據(jù)對抵押品拍賣

72、市場的調(diào)查，拍賣底價一般是市場價格的80%-85%，具體視拍賣品的市場交易風險而不同。根據(jù)對估價對象的快速變現(xiàn)能力的分析，認為估價對象具有較高的變現(xiàn)能力，因此，取85%為快速變現(xiàn)率，快速變現(xiàn)價值為：</p><p>　　19940×85%=16949萬元</p><p><b>　　七、估價結(jié)果</b></p><p>　　根據(jù)估價目

73、的，遵循估價原則，按照估價程序，利用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗，詳細考慮了影響房地產(chǎn)價值的各項因素，確定估價對象在2016年11月2日的估價結(jié)果為：</p><p><b>　?。◣欧N：人民幣）</b></p><p>　　建筑面積：100平方米</p><p>　　估價總價：199.40萬元

74、</p><p>　　大 寫：壹佰玖拾玖萬肆仟元整</p><p>　　估價單價：19940元/平方米</p><p>　　另，快速變現(xiàn)條件下的評估值為：</p><p>　　估價總價：169.49萬元</p><p>　　大 寫：壹佰陸拾玖萬四仟玖佰元整</p><p>　　估價單

75、價：16949元/平方米</p><p><b>　　八、估價人員簽字</b></p><p><b>　　九、估價作業(yè)日期</b></p><p>　　2016年11月2日至2016年11月4日</p><p>　　十、估價報告應用的有效期</p><p>　　本報告估價結(jié)

76、果自2016年11月4日至2017年11月3日間有效。</p><p><b>　?。ù隧撘韵聼o正文）</b></p><p><b>　　附 件</b></p><p>　　1、估價對象現(xiàn)狀照片</p><p>　　2、估價對象位置示意圖</p><p>　　3、《房屋所