淺談房地產工程結算審核工作的幾點體會

1、<p>　　淺談房地產工程結算審核工作的幾點體會</p><p>　　摘要：工程結算審核是房地產開發(fā)成本工程造價控制的最后一關，是有效控制工程造價并保證項目目標管理實現的重要手段。筆者結合多年來在房地產成企業(yè)成本工作實踐，就現行工程結算審核中存在的問題進行分析，并對如何確保工程結算審核的真實性和合理性，及進一步做好工程造價控制和工程結算提出建議。 </p><p>　　關鍵詞：工

2、程結算；審核；建議 </p><p>　　Abstract: The project settlement audit is the cost of real estate development project cost control is the last part, is an important means to control the project cost effectively and ensu

3、re the realization of project target management. The author of many years in the real estate enterprise cost of work practice analyzes the existing problem in the engineering settlement audit, and how to ensure the engin

4、eering settlement auditing the authenticity and rationality, and further improve the engineer</p><p>　　Key words: engineering settlement; audit; suggestions </p><p>　　中圖分類號：TU723.3 </p>&

5、lt;p>　　一、施工方申報的結算文件存在的常見問題 </p><p>　?。ㄒ唬┦┕し缴陥蟮慕Y算文件存在的常見問題 </p><p>　　工程量計算不合理、不按工程量計算規(guī)則計算 </p><p>　?。ǘ┣闪⒚?，高套定額現象普遍存在 </p><p>　　1、定額換算不合理，企圖利用定額換算抬高項目單價，或者把定額中以綜合考慮在

6、綜合單價中的內容再單獨列項。 </p><p>　　2、補充定額子目不合理。由于新技術、新結構和新材料的不斷出現，導致定額缺項或需要補充的項目內容不斷增多，然而因為缺少調查和可靠的第一手資料，致使補充定額含有較多的不合理性。 </p><p>　　（三）對合同理解的偏差 </p><p>　　1、對于固定總價合同，施工中仍發(fā)生由于各種條件變更等擴大工程量，而要求變更

7、造價。 </p><p>　　2、對于固定單價合同，往往對合同條款限制不到位，對工程結算沒有約束。施工單位就可借此利用它的漏洞高估冒算，從而增加造價。 </p><p>　?。ㄋ模┨岣哂嬞M標準，擴大取費范圍 </p><p>　?。ㄎ澹┨岣卟牧蟽r格標準 </p><p>　　二、認真做好工程結算審核工作，確定合理的工程結算金額 </p&

8、gt;<p>　　工程結算審核的主要內容有：審核結算資料的完善性、依據的充分性、單價的合理性、工程量的準確性、取費計取合理性等幾個方面。 </p><p>　?。ㄒ唬徍私Y算資料是否完善。 </p><p>　　審核合同文件、竣工圖紙、結算文件、變更洽商資料、現場簽證等結算資料是否完善齊備并且合理有效；對不完善的資料應予補充完善，不合理或無效的資料不能作為結算依據。 <

9、/p><p>　　（二）審核結算依據是否充分。 </p><p>　　1、結算范圍是否準確，是否按合同約定的范圍結算，尤其要注意由多個施工單單位完成的工程項目的結算范圍，是否與其施工范圍一致。 </p><p>　　2、結算文件是否按合同約定的結算方法、計價原則、取費標準、主材價格、優(yōu)惠條款及罰款條款等編制，對合同中有含糊不清的語句或漏洞，應組織有關各方共同開會討論，并

10、明確結算要求。 </p><p>　　3、變更洽商及簽證是否由相關各方簽字蓋章；對于重大設計變更還應經原審批部門審批，否則不應列入結算。不合要求的資料應及時補全。應根據合同約定及相關規(guī)定對變更洽商是否應計價做出判斷。 </p><p>　　4、對于總價合同，結算時按合同總價包干結算，對變更洽商或簽證部分應追加合同價款。同時扣減未按合同內容進行施工部分的合同價款。 </p>&

11、lt;p>　　5、合同中有約定的優(yōu)惠條款，應按合同的約定進行優(yōu)惠。 </p><p>　　6、施工合同包括協議書、通用條款、專用條款三個主要部分，合同在簽訂前應對合同范圍、價款的支付與調整、工程變更、工期、不可抗力、索賠及爭端的解決等條款認真斟酌，反復推敲，做到條款完備、內容嚴謹，保證合同的合理合法，保護雙方權益。在圖紙審查和交底階段要求圖紙深度達到施工要求，有效地控制和減少后期變更，以達到工程造價過程控制

12、的目的。 </p><p>　　7、結算審核工作僅僅依據工程竣工資料來審核是片面的，而且竣工資料不可能面面俱到，為提高工程結算審核的質量，應從審核的深度入手，加大工程施工過程的跟蹤力度。審核人員應深入施工現場，調查核實，查看施工工序、施工工藝、施工方法及運用的施工工藝和技術，了解隱蔽工程的真相、了解設計變更及施工過程，力求工程審核造價真實、合理。 </p><p>　　（三）審核工程單價是

13、否合理 </p><p>　　結算單價應執(zhí)行合同約定的計價原則和計價方法 </p><p>　　1、對定額計價方式單價的審核 </p><p>　　審查定額套用的合理性，結算必須實事求是、客觀地反映工程實際造價，套價時應熟練掌握定額中的說明、工作內容及單價組成，對定額缺項的項目，應依據自身的經驗結合實際的施工情況測定人工、材料、機械消耗量，合理編制補充定額子目 &l

14、t;/p><p>　?。?）對直接套用定額的項目，審核定額子目的內容與設計圖標準是否一致。 </p><p>　?。?）算的定額單價的審核，除按上述要求外，還要審核哪些內容允許換算、換算的方法是否準確、采用的系數是否正確等。 </p><p>　?。?）對補充定額的審核，主要是審核編制的依據和方法是否正確，含量及價格是否合理。 </p><p>

15、　　2、對清單計價方式單價的審核 </p><p>　?。?）對與工程量清單項目一致的項目，其綜合單價應按合同約定執(zhí)行合同單價 </p><p>　?。?）對與原清單中工程做法略有修改的項目，應對原清單單價進行修正，不應完全重新組價，應根據實際施工工藝及程序，套取合適的定額及取費。 </p><p>　?。?）對新材料、新工藝項目，由承包人提出適當的變更價格，應明確

16、需由發(fā)包人或委托代理人同意確定單價后，方能實施。 </p><p>　?。ㄋ模┖藢⒐D工程量 </p><p>　　工程量是計算工程造價的基礎數據，工程量計算的準確與否直接影響工程結算的準確性。審核時要抓住工程量大且造價高的分項工程的工程量作為審核工作的重點，詳細計算、核對；根據合同確定的計價方式，并注意區(qū)分各種計價方式工程量計算規(guī)則的異同點，準確地核實各分部分項的工程量；同時根據各工程

17、量之間的關系可迅速判斷工程量是否存在誤差。 </p><p>　　（五）核實材料價格 </p><p>　　工程造價中建筑材料的造價所占的比例較大，一般約為工程造價的60%左右，材料用量、建材價格的高低直接影響工程造價，審核材料價格必須嚴格執(zhí)行施工合同和招標文件等對建材價格的規(guī)定。對材料價格的審核原則如下： </p><p>　?。?）招標文件和施工合同中明確規(guī)定的

18、由施工企業(yè)按市場價格包干的材料，不得因市場的起伏變化予以調整。 </p><p>　?。?）對合同中約定的暫定價格和施工中新增的材料價格，應將甲乙雙方簽認的材料價格作為結算價格。 </p><p>　?。?）遇特殊情況，應結合施工現場的實際情況，充分與承發(fā)包雙方進行溝通，確定其合理的價格 </p><p>　?。?）對于甲供材料，不僅要按實扣取費用，還需要根據合同條

19、件對超供部分進行相應懲罰。 </p><p>　?。┳⒁飧黜椯M用計取 </p><p>　　費用計取審核時應根據不同地區(qū)、不同類別、不同取費基數，分別套用相應的費率，結合工程竣工資料和工程實際，對未發(fā)生的費用和高套的費率進行扣減；審核取費基數計算是否正確、甲供材料是否扣除、簽證的費用有無參與取費、稅率的計取是否符合規(guī)定，防止多支多付。審核執(zhí)行的取費表是否與工程性相符，費率計取是否正確，

20、審核取費基數是否正確，是以人工費為基數還是以直接費為基礎，計取基數不同的是否分別計取。對于費率下浮或總價下浮的工程，在結算時特別要注意變更或新增項目是否同比下浮等。 </p><p>　?。ㄆ撸z查各種計算誤差 </p><p>　　工程結算子目數量多、偏差大，往往會存在操作誤差，認真審核文件中各數據是否對應、正確、以免不必要的多計或少算。 </p><p>　?。?/p>

21、八）現場簽證及索賠問題的處理 </p><p>　　由于現場簽證及索賠是前期無法預料的，往往涉及的費用也很高，常常成為甲乙雙方爭論的焦點。對于現場簽證及索賠，結算審核人員須深入現場，了解具體情況，做到實事求是、合理計量。 </p><p>　　發(fā)包方應規(guī)范現場管理，建立監(jiān)督機制，嚴格簽證制度，避免出現簽證項目內容不完備、先施工后補簽的現象。對隱蔽工程的簽證應在其驗收前進行，盡量圖紙化，在簽

22、證前做好簽證部分費用的估算，而不是盲目簽證。審核中，不完備的簽證不能作為結算依據，變更減少和重復的部分應扣除。 </p><p>　　三、審核工作完成后，對成本造價增加的原因進行分析 </p><p>　　審核工作完成后，應對審核結果進行分析、重點分析以下三個方面：和合同價進行對比，分析增加造價占合同價的比例。一般增加工程造價占合同價的比例超過5%時，應當分析造成增加的原因： </p

23、><p>　?。ㄒ唬┰O計圖紙考慮不周全、特別是基礎設計、裝飾設計。因沒有深入考慮復雜的地質狀況和廣泛征求使用部門及主管領導的意見，造成施工期間，變更較多或造成多次返工、停工、拆改等現象，造成很大的浪費，并增加工程造價。 </p><p>　?。ǘ┣捌跍蕚洳蛔悖袠藭r間短等原因，在施工的過程中不可避免的發(fā)生變更洽商等補救措施，造成了結算價大大高于中標價。 </p><p&g

24、t;　?。ㄈ┖贤瑮l款不規(guī)范、不嚴謹，特別是關于結算部分的條款不詳盡或無約定，如采用什么結算方式、新增加工程項目單價的確定、合同中暫定材料價的確定、施工中新增材料價格的確定、取費費率、違約賠償損失的約定等，在施工過程中或結算時雙方再協調此類問題，導致工程結算時增加造價。 </p><p>　　（四）工程量清單編制質量不高，有漏項或工程量錯誤等情況。 </p><p>　?。ㄎ澹┰O變更及簽證

25、內容過于簡單、不明確、或重復簽認，屬于施工單位原因造成的工程量增加，也同樣簽證等。 </p><p>　?。┛⒐D紙圖示不清，比例與標示尺寸有差異，由于表達含糊，造成與簽證內容交叉重復計算。 </p><p>　　總之，工程結算審核時工程造價成本控制過程中的一個關鍵環(huán)節(jié)，是一項經濟管理工作，也是一項信息管理工作，通過結算審核，不僅可以使開發(fā)成本得到有效控制，而且通過造價分析，發(fā)現開發(fā)管