淺談房地產市場調查的理論與實踐

1、<p>　　淺談房地產市場調查的理論與實踐</p><p>　　一 市場調查的理論 </p><p>　　房地產開發(fā)項目市場調查有兩種含義：廣義上，它是指為了解和預測房地產市場的產品供給和需求信息、把握市場現(xiàn)狀并正確判斷其發(fā)展趨勢，同時通過這項市場調查活動為制定科學決策提供可靠依據(jù)；狹義上，房地產市場調查是指開發(fā)商為了項目開發(fā)的需要而進行的市場調查活動。 </p>

2、<p>　　通過市場調查，可以讓房地產開發(fā)項目策劃人以及決策者充分了解感知當前以及未來的市場，準確把握產品定位及經營策略，捕捉新的市場機會，同時較好地規(guī)避市場風險。具體來說，市場調查是了解市場、挖掘賣點、形成創(chuàng)意的必要條件，是房地產開發(fā)項目投資機會研究、項目定位、項目規(guī)劃設計、項目營銷等一系列活動的基礎，它貫穿著房地產開發(fā)項目全程策劃的始終。 </p><p><b>　　主要內容 </

3、b></p><p>　　房地產開發(fā)項目市場調查的內容包含了很多內容，因為市場環(huán)境處于一個不斷變化的狀態(tài)，開發(fā)商不僅要保持發(fā)展的眼光，而且需要從多種角度去研究分析，才能從瞬息萬變的市場中找到機遇。此外，不同類型項目的市場調查在內容上相同，但是在側重上會有所不同。包括：宏觀環(huán)境、項目所在地房地產市場概況、消費者行為和市場需求容量、項目所在區(qū)域環(huán)境狀況、項目基本情況等。 </p><p>

4、;<b>　　原則及特點 </b></p><p>　　原則：客觀性、全面性、經濟性、學習性 </p><p>　　特點：調查內容的廣泛性、針對性、時效性；調查方法的多樣性、專業(yè)性；調查結果的局限性。 </p><p><b>　　途徑和方法 </b></p><p>　　房地產開發(fā)項目市場調查需要

5、了解大量可靠、真實和全面的資料，其主要來源于為當前的項目或特定的目的而收集的原始資料（稱為一手資料），或者是從其他項目已經收集到的資料（稱為二手資料）。一般來說，市場調查都會以收集二手資料作為起點，優(yōu)點在于它成本低，可立即使用。但是，緣于資料的時效性和局限性，使得二手資料往往信息不夠準確、不全面或是帶有錯誤，這就使得市場調查人員去收集準確性更高、更具針對性的一手資料。 </p><p>　　市場調查的途徑包括政府

6、部門、本企業(yè)內部、社會信息咨詢機構、各類媒體的公用信息、公共場所普查、抽查和對消費者、競爭對手的個案調查等。 </p><p>　　市場調查的方法（一手資料的收集方法）主要包括詢問法、觀察法、定性研究法、實驗法。 </p><p><b>　　程序 </b></p><p>　　為了進行有的放矢的市場調查，在準備期間要確定研究的問題及范圍，制定

7、一個詳盡周密的行動綱領，而在調查期間一定要按照這個計劃規(guī)定的時間、方法、內容、步驟來收集信息。然后要對收集來的數(shù)據(jù)進行各種形式的加工提煉，整理后以調查報告的方式提交給企業(yè)決策者。 </p><p>　　房地產開發(fā)項目市場分析報告 </p><p>　　市場調查分析報告是在數(shù)據(jù)資料的基礎上，對整個調查過程的一個書面總結，體現(xiàn)了調查分析人員勞動與智慧的結晶。它作為一種交流的形式，旨在將調查結果

8、、戰(zhàn)略性建議以及其他結果傳遞給決策、策劃人員或其他擔任專門職務的人員。分析報告的內容一般必須由導言、正文、結尾及附件四部分組成。具體應包含基本情況、房地產市場環(huán)境概況。房地產市場供給需求特征、房地產市場發(fā)展形勢及趨勢、結論和意見等。在撰寫中應堅持以市場調查目的為核心，前后邏輯合理、層次鮮明、圖文并茂。 </p><p>　　二 市場調查的實踐 </p><p>　　西咸新區(qū)作為連接西安市和

9、咸陽市的紐帶，依托西安咸陽國際機場，將加快建設成為擁有現(xiàn)代物流和現(xiàn)代服務業(yè)的國際性空港和國際物流中心，也將成為我國西北地區(qū)對外開放的門戶和經濟交流平臺，其中必然擁有著十分豐富的房地產商機。2010年12月，《國家主體功能區(qū)規(guī)劃》明確西咸新區(qū)為國家重點開發(fā)區(qū)之一，新區(qū)的建設也隨之上升為國家戰(zhàn)略。西咸新區(qū)規(guī)劃范圍內，占用西安市土地128.4平方公里（占新區(qū)總面積的25.5%），占用咸陽市土地374.6平方公里（占新區(qū)總面積的74.5%）。“

10、兩區(qū)一帶”基本建成，即涇渭新區(qū)、灃渭新區(qū)及以渭河為軸線的渭河生態(tài)景觀帶。 </p><p><b>　　宏觀環(huán)境 </b></p><p>　　包括國家政策、兩市政策、兩市經濟狀況等。 </p><p>　　西安2011全市年生產總值（GDP）3864.21億元，比上年增長13.8%，增幅高于全國4.6個百分點。全社會固定資產投資3352.12

11、億元，比上年增長30.2%，增速比上年提高0.2個百分點，扣除價格因素實際增長23.5%。其中，全市固定資產投資（不含農戶）3279.61億元，增長29.9%。 </p><p>　　全市房地產開發(fā)投資1002.67億元，比上年增長19.0%，增速比上年回落2.0個百分點，扣除價格因素實際增長12.9%。商品房銷售面積1796.03萬平方米，增長13.1%，回落13.3個百分點。 </p><

12、p>　　新區(qū)房地產市場概況 </p><p><b>　　1.涇渭新區(qū) </b></p><p>　　涇渭新城居住圈位于涇河以北，西銅高速公路以東，規(guī)劃控制面積31平方公里，分為南北二區(qū)，發(fā)展人口約25萬。新區(qū)房地產市場分布比較集中，樓盤項目多聚集在緊靠涇河北側的區(qū)域。長久以來，居住圈內大型生活社區(qū)由中國石油西安長慶油田的200多幢多層職工住宅樓構成，成為區(qū)域內

13、房地產住宅市場的標志性建筑群。 </p><p><b>　　2.灃渭新區(qū) </b></p><p>　　灃渭新區(qū)位于渭河以南，舊西寶公路以北，東接西安市西三環(huán)，西接規(guī)劃中的西咸繞城新線，規(guī)劃總面積195平方公里。新區(qū)是兩市城區(qū)距離最近的接合部，是西安向國際化大都市發(fā)展的重點拓展區(qū)塊，發(fā)展?jié)摿薮?。同時，灃渭新區(qū)也被分為2個區(qū)劃板塊――灃西新城和灃東新城。新區(qū)發(fā)展方向

14、在于打造城市特色功能區(qū)和生物產業(yè)聚集區(qū)，以兩大功能區(qū)為基礎，建設西咸都市圈人居環(huán)境最為適宜優(yōu)美的新型都市商務中心和西部地區(qū)重要的生物及環(huán)保產業(yè)基地。 </p><p>　　目前，灃渭新區(qū)在售樓盤可以按照灃東新城和灃西新城劃分為兩部分，一部分來自西安市，另一部分來自咸陽市，其中，西安市樓盤主要集中在灃東新城，咸陽市樓盤則主要集中在灃西新城。 </p><p>　　房地產市場調查總結 <

15、/p><p>　　新區(qū)內各樓盤項目所提供的戶型以兩室三室為主，一室的戶型也占有相當分量，可見這里的房地產市場供給主要針對經濟能力有限的人群，以及有工作、婚姻需求的中青年置業(yè)者。 </p><p>　　這也從消費者的角度印證了現(xiàn)在房地產市場的供求特點，與此同時，消費者年齡分布的區(qū)間較大，消費者不單是中青年，也包含了20%多的青少年和中老年群體，這充分說明了西咸新區(qū)在環(huán)境、教育、商業(yè)、娛樂等基礎設

16、施的建設已近完善，所以這里將更有利于房地產市場投資，擁有潛在經濟利益。 </p><p>　　但是，根據(jù)對西咸新區(qū)內所有房地產項目的統(tǒng)計，結合近幾年房價過高，普通老百姓很難在房地產市場的消費中達到收支平衡的社會現(xiàn)實狀況，其各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示西咸新區(qū)房地產市場已經從起初的熱銷進入消費者持款觀望的階段，其原因如下：央行降低存款準備金率，房地產市場將迎來新一輪降價，同時，首套房貸利率也將下調，這意味著首次置業(yè)客戶更容易申

17、請到貸款。而且利率的下調，月還款額也相對減少，從而刺激客戶消費。從全國房地產市場來看，由于國家對房價的強力調控，使得土地市場也受到波及從而變得冷清，開發(fā)商熱情大幅減退，對市場信心降低，導致土地成交額下降。房地產市場的成交行情清淡，很多地區(qū)住宅供地規(guī)模也在縮水。 </p><p>　　在房地產市場整體不景氣的情況下，隨著央行實行的存儲利率調整策略和政府的宏觀調控政策，以及西咸新區(qū)建設的不斷深入，其所具有的房地產發(fā)展

18、潛力依然十分巨大，且未來市場所含有的收益能量也十分可觀。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]郭斌.房地產開發(fā)與經營[M].西安交通大學出版社.2010 </p><p>　　[2]余宇楠.房地產開發(fā)與營銷[M].重慶大學出版社.2009 </p><p>　　作者簡介：薛康（1