論述房產測繪中存在的問題及措施

1、<p>　　論述房產測繪中存在的問題及措施</p><p>　　【摘 要】文章主要結合筆者的工作經驗和總結，闡述了房產測繪的概念和內容，以及探討了房產測繪技術，從而進一步針對房產面積測繪中相關問題進行了分析與論述，旨在為房產測量工作人員提供參考。 </p><p>　　【關鍵詞】房產；面積測繪；問題；措施 </p><p><b>　　1 引言

2、</b></p><p>　　近年來，隨著我國市場經濟的發(fā)展和住房制度改革的深化，商品房作為一種高價、耐用的特殊商品進人了流通領域，商品房交易市場日趨活躍，城市住宅需求更顯示了其強勁的張力，其中商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長。而房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作，其成果的準確性既關系到房屋權利人的切身利益，也關系到房產管理部門對房屋的管理工作。 &l

3、t;/p><p><b>　　2 房產測繪概述 </b></p><p>　　房產測繪是指運用測繪儀器、測繪技術和測繪手段，來測定房屋的位置、界線、占地范圍、面積數量等，為房地產權利人和房產管理部門提供信息服務的一項專業(yè)技術活動。房產測繪的基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、房產變更測量、房產成果資料的檢查與驗收。我國城鎮(zhèn)居民

4、住房制度以及土地及房屋的產權歸屬等問題始終是人們關注的熱點。為了適應市場經濟的發(fā)展需要，切實做好房地產測繪工作，應盡量規(guī)避具體作業(yè)中可能出現的各種問題，提高房產測繪的工作效率，確保成果質量。 </p><p>　　3 房屋計算建筑面積的條件 </p><p>　　在測算房屋建筑面積之前，首先要判斷該建筑各個部位是否符合計算面積的條件： </p><p>　?。?）應

5、具有頂蓋。 </p><p>　?。?）應有圍護物。 </p><p>　　（3）結構牢固，屬永久性的建筑物。 </p><p>　?。?）層高在2.20米以上（含2.20米）。 </p><p>　?。?）可作為人們生產或生活的場所。 </p><p>　　4 房產面積測算的基本方法 </p><

6、p><b>　　4.1 圖解法 </b></p><p>　　就是在一定比例尺的圖上（地形圖、地籍圖或土地利用現狀圖），采用一定的儀器、工具和方法，量算出地塊的圖上面積，依據比例尺換算成實地面積的方法。常用方法有：方格網法、求積儀法、幾何圖形法等。圖解法計算面積的精度偏低，主要用于宗地內地類面積計算。 </p><p>　　4.2 實地量距法 </p>

7、;<p>　　實地量距法，就是在實地用距離測量工具量取有關圖形的邊長，進而計算出該圖形的面積。對于不規(guī)則圖形的面積測算時，可以將其分解成幾個簡單的幾何圖形，然后分別計算出這些圖形的面積，用簡單的加減法計算出其最終的面積。該方法常用的測量工具是鋼卷尺、皮尺和激光測距儀。 </p><p>　　4.3 坐標解析法 </p><p>　　坐標解析法，是采用數字測繪技術先測繪出房產平

8、面圖，然后再按照房角點的坐標值計算出該房屋的建筑面積。 </p><p>　　4.4 房屋建筑面積的計算 </p><p>　　現代房產測繪工作中，用于面積測算的軟件大多都是基于AutoCAD軟件為平臺開發(fā)出來的，形式各異，但具體的面積測算步驟基本相同：（1）房屋分層分戶圖形的繪制。（2）計算每層建筑面積。（3）計算整棟建筑面積。各層建筑面積之和即整棟建筑面積。（4）計算分戶套內建筑面積。

9、（5）計算公用建筑面積。（6）檢查分戶套內建筑面積和公用建筑面積。 將分戶套內建筑面積和共有建筑面積的總和與整棟建筑面積相比較，進行粗差檢查。如兩者相等，則無粗差。（7）計算分戶建筑面積。 先按照權屬分割協議或有關規(guī)定，按分戶套內比例分攤公用建筑面積。 再將該戶套內建筑面積加上該戶分攤到的公用建筑面積，得到該戶總建筑面積。（8）檢查各戶建筑面積之和與整棟建筑面積是否相等。 </p><p>　　5 房產測繪中存在

10、的問題及措施 </p><p>　　5.1 房產測繪中常見問題分析 </p><p>　　面對現代建筑設計者和房地產開發(fā)者求新、求異心理，現代的新型建筑物在外形和內部結構方面復雜多變，國標《房產測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）（后簡稱《規(guī)范》）中針對面積計算的相關條款已經很難滿足現有建筑格局的需要，也給房產測繪工作者帶來了更多的挑戰(zhàn)。測繪結果一旦出具，將直接進入市場交易、抵押

11、、產權確認等，許多問題往往是既成事實后才被發(fā)現，這樣將使房地產測繪單位處于非常不利的境地。常見問題如下： </p><p>　?。?）成果測算方法的選擇問題。 </p><p>　　（2）測算成果的準確性問題。 </p><p>　　（3）對共有部位的認定及其分攤范圍存在明顯的人為因素。 </p><p>　?。?）測繪成果的描述和表示不是很

12、直觀。測繪成果的描述和表示偏于專業(yè)化，有不少用戶老百姓不一定能全看懂，等老百姓發(fā)現有問題，購房已成事實，不能做到 “防患于未然”。 </p><p>　　5.2 解決房產測繪問題的措施 </p><p>　　結合部分城市的先進經驗及自身的工作實踐，并從社會及市場角度方面出發(fā)，下面就如何解決房屋面積測繪的問題提出幾點看法。 </p><p>　　（1）成果測算方法的選

13、擇問題 </p><p>　　目前，大多數城市在房屋建筑面積測繪時常用的方法有兩種：一是現場直接測量邊長，進行計算；二是現場核實建筑施工平面圖（簡稱施工圖），確認建成房屋各部位邊長與施工圖一致后，內業(yè)計算時從施工圖上取值計算。 </p><p>　　第一種做法精度較低并且無法做到測繪成果的唯一性，因為房屋建成后，軸線隱含在墻內，成了一條看不見摸不到的理論軸線。實地測量受到墻體的厚度、厚度均

14、勻度、裝飾板材等影響，而且這種影響是非系統(tǒng)性的，它大大抵消了高精度測繪儀器的優(yōu)勢。由于測量特征點的標志不明確，其對測量邊長的影響較大，造成現場測繪各層戶型相同的房屋，每層結果都不一樣。當采用這種面積測算方法時，首先要求使用有足夠精度的測量工具來進行長度的測量，觀測讀數時，應獨立量取兩次數據，讀數至0.001m；兩次數據較差滿足精度要求時方可記錄，記錄至0.01m，數據取位按“四舍五入”的原則。其次是結合設計圖紙和現場情況，正確、合理地判

15、斷墻體厚度，盡量減少長度測量誤差對面積的影響。 　　若新建筑在施工放線時，完全保證了施工放線精度的狀況下，建成后該建筑的現狀將完全符合施工平面圖格局，此時采用第二種方法完成的面積計算成果精度高、問題少，這種方式計算后的成果也更符合房產管理部門對成果的管理及后續(xù)使用。使用這種方式進行面積測算時，必須要有房管部門和具備房產測繪資質的機構共同到現場完成建筑物邊長的核查。 </p><p>　　采用第二種做法，因為數據

16、來自設計圖紙，它保證了結果的唯一性。另外，從圖紙取值計算出的面積，易于社會接受，結果是透明的，凡具備一定數學知識的人，可以驗算。從根本上消除部分購房人對成果真實性的懷疑。因為《規(guī)范》中沒有規(guī)定不可以從設計圖紙取值測繪房屋面積，所以實踐中這種做法在逐步增多。 </p><p>　?。?）測算成果的準確性問題。 </p><p>　　影響測繪成果準確性問的因素主要有兩個方面：一是測量對象的范圍

17、界定錯誤，二是測量對象的局部區(qū)域面積計算方式錯誤。 </p><p>　　首先，為了防止測量對象的范圍界定錯誤，在進行房屋建筑面積測算時，要依據圖紙和建筑現狀，區(qū)分清楚哪里是戶型套內使用范圍，哪里是套內與共有建筑面積區(qū)域的分隔界限、套與套的分隔界限等，并做出自己熟悉的標記，繪制圖形時按照標記范圍逐步完成，待圖形全部繪制完畢后，經檢查核對正確后再進行后續(xù)工作。在這里特別要說的是，各戶套內獨立使用的陽臺和結構功能轉換

18、層上下層間，出現問題的機會最多，需要大家在進行面積測算時特別留意。 </p><p>　　其次，為了防止特殊區(qū)域面積計算方式錯誤，在繪圖時，一定要根據《規(guī)范》相關條款，確定建筑各部位具體的面積計算方式，哪些位置該計算全部面積，哪里該計算一半面積，哪里不計算面積，使用文字注記或者圖層線型等在圖上做標記，在后續(xù)面積計算時有據可循，減少錯誤。對面積計算方式不確定的區(qū)域，一定要參照當地房管部門的建議來完成。 </p

19、><p>　　（3）共有共用部位的認定及分攤 </p><p>　　在實踐中，經常發(fā)生這樣的情況，例如，某樓設計有一附屬用房，應屬于本棟共有部位，但在測繪時該附屬用房既未砌墻又未安裝設備，是否承認其存在？如果不承認其存在，測繪結果出具后，開發(fā)商可開始售房，而在某一日開發(fā)商將設備施工安裝到位，并要求分攤，其要求是合理的，因為有設計依據，但測繪結果已產生效力如何更改？ 如果測繪時承認其存在，按施工