上海經(jīng)適房政策分析

1、<p><b>　　上海經(jīng)適房政策分析</b></p><p>　　【摘要】經(jīng)適房政策是應現(xiàn)有住房資源分配不均，貧富兩極分化嚴重的社會問題而產(chǎn)生的。在上海的房地產(chǎn)市場面臨失控的狀態(tài)下，政府作為市場的管理與調(diào)控者，有責任介入，宏觀調(diào)整畸形的市場，保障人民最基本的住房需求。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】均衡分配 退出機制 配套設施 戶型 </p>

2、<p>　　中圖分類號：[C979]文獻標識碼：A </p><p><b>　　經(jīng)適房政策及功能 </b></p><p><b>　　經(jīng)適房政策概念 </b></p><p>　　定義：經(jīng)適房是指針對中低收入家庭的社會保障性商品住宅。其價格相對于市場商品房較低。并按住宅建設標準建設的普通住宅 </p

3、><p>　　模式特征：經(jīng)適房更強調(diào)住房的使用效果，減免了工程報建中的部分費用，因此成本略低于普通商品房。不代表建筑質(zhì)量不過關(guān)，保證生活配套設施齊全。 </p><p><b>　　功能 </b></p><p><b>　　社會保障功能 </b></p><p>　　保證更多人獲得住宅權(quán)。對于收入水平

4、較低的人，沒有能力取得適合的住宅，住宅權(quán)對于他們而言主要是一種公法上的權(quán)利，能使他們獲得政府和社會的住房扶助和保障。 </p><p><b>　　社會分配功能 </b></p><p>　　促進均衡分配住房資源。通過經(jīng)適房政策，政府可以將稅收合理公平得分配到群眾身上，緩解貧富兩極分化現(xiàn)象。 </p><p><b>　　宏觀調(diào)控功能

5、 </b></p><p>　　政府通過經(jīng)適房政策，介入房地產(chǎn)市場，平衡供求關(guān)系，緩解供需矛盾。 </p><p>　　上海經(jīng)適房政策發(fā)展歷程及社會背景 </p><p>　　上海保障房體系包括住房解困、廉租房、公房租憑、公房出售、、租金補貼等方式。經(jīng)適房政策屬于保障房政策體系的具體分支。 </p><p>　　第一階段（1995

6、~1999）： 1995年福利分房政策結(jié)束后，住宅商品化一路猛進，房地產(chǎn)市場大熱。在福利分房結(jié)束的同時，上海也建立起了不同收入家庭實行不同的住房供應政策：即最低收入家庭租賃廉租房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房；高收入家庭購買、租賃商品房。當時，因為房價尚未過高，這幾項政策并未予以重視，并且由于經(jīng)適房與上海普通商品房價格相近而滯銷。經(jīng)適房政策于1999年停止。 </p><p>　　第二階段（1999~2008）：這

7、幾年，上海房價節(jié)節(jié)升高，大掀炒房熱潮，房價已經(jīng)遠遠超出普通民眾的購買力。中低收入家庭住房苦難，而新建的商品房卻被屯在炒房者手中，大量閑置，造成了住房兩級分化現(xiàn)象越來越嚴重。為緩解這一現(xiàn)象，政府開始宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，大力發(fā)展社會保障性住房政策。先是于2005年商品房價瘋漲之際，啟類似于經(jīng)適房的動“兩個1000萬工程”。至2008年上海全面重新啟動經(jīng)適房政策。 </p><p>　　經(jīng)適房政策是應現(xiàn)有住房資源分配不

8、均，貧富兩極分化嚴重的社會問題而產(chǎn)生的。在上海的房地產(chǎn)市場面臨失控的狀態(tài)下，政府作為市場的管理與調(diào)控者，有責任介入，宏觀調(diào)整畸形的市場，保障人民最基本的住房需求。 </p><p><b>　　經(jīng)適房相關(guān)政策 </b></p><p>　　1994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中，正式提出經(jīng)濟適用房。 </p><p>　　2002年《經(jīng)

9、濟適用住房價格管理辦法》 </p><p>　　2003年《經(jīng)濟適用住房建設和管理意見的通知》 </p><p>　　2004年《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》 </p><p>　　2007年《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 </p><p>　　建設標準：經(jīng)濟適用房按規(guī)定標準，現(xiàn)階段每套住房一般控制在60平

10、方米左右。 </p><p>　　價格方面，規(guī)定保本微利利潤不高于3% </p><p>　　銷售對象：主要是家庭年工資收入3萬元以下的住房困難戶，同等條件下優(yōu)先銷售給教師和離退休職工。 </p><p>　　購買程序：凡購買經(jīng)濟適用房，須由職工所在單位出具住房、收入情況調(diào)查和審查證明，由經(jīng)適房項目建設單位進行審核，符合條件后方可購買。 </p>&l

11、t;p>　　政策在上海的實施情況 </p><p>　　據(jù)2012年調(diào)查數(shù)據(jù)，在上海市經(jīng)適房相對集中的區(qū)域，如金山、奉賢，抽取符合申請條件及暫時不符合但住房情況較差的居民作為調(diào)查樣本 </p><p><b>　　整體滿意度調(diào)查: </b></p><p>　　70.5%對經(jīng)濟房政策總體呈滿意態(tài)度，對經(jīng)適房的申購及審核程序認可。 <

12、/p><p><b>　　價格評價： </b></p><p>　　40%左右居民認為價格可以接受，40%認為價格不高不低，20%認為偏高。并且，購買經(jīng)適房只能擁有60% 的產(chǎn)權(quán)。這一點，成為市民棄購經(jīng)適房的主要原因。 </p><p><b>　　存在問題： </b></p><p>　　仍有相當部分

13、市民住房困難，但是不符合經(jīng)適房申購要求，希望可以放寬申購標準。 </p><p>　　近一半的被調(diào)查者表示，出行、就醫(yī)不方便是居住經(jīng)適房的主要問題。 </p><p>　　上海經(jīng)適房政策效果評價 </p><p><b>　　預期目標 </b></p><p>　　作為上海保障房政策中的一部分，經(jīng)適房政策預期目標是改善中

14、低收入家庭住房條件，緩解商品房市場房價過高帶來的問題，與廉租房、公房租憑等政策不同的是，經(jīng)適房是介入房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，涉及產(chǎn)權(quán)歸屬問題。 </p><p><b>　　實現(xiàn)評價 </b></p><p>　　從上海目前發(fā)展情況看，2008年的經(jīng)適房的重新啟動取得了部分成效，體系機制都較1999年之前更為成熟。但投入有限，受惠的人群不夠多，不足以有力解決房價過高的問題

15、；制上的不完善，讓贏利者有機可圖，使本就不足的經(jīng)適房源沒有全部用到真正需要的市民上；選址偏僻，配套生活設施不足，使居民出行就醫(yī)成問題。 </p><p>　　總體來看，2008年后的上海經(jīng)適房政策，更加明確了經(jīng)適房保障性的屬性，保障對象更有針對性，申購程序標準化。但是因為建造成本，機制存在紕漏，審核不嚴格等問題，未能完全發(fā)揮其應有的效應，很多方面有待改善。 </p><p>　　1999年

16、經(jīng)適房被迫停止原因分析 </p><p>　　房價與商品房價格接近，優(yōu)惠幅度不大，并且在隨后的房價波動中，沒有適時調(diào)節(jié)價格，造成大量經(jīng)適房滯銷。 </p><p>　　經(jīng)適房的使用和性質(zhì)概念模糊，由于國外并沒有經(jīng)適房的概念，只能參考如英國政府建低價房出售等國外政策，機制沒有貼合上海當時的情況。 </p><p>　　經(jīng)適房多選址于近郊區(qū)，而當時的上海缺乏成網(wǎng)絡的軌交

17、體系，居民工作、出行、就醫(yī)問題無法解決。 </p><p>　　上海經(jīng)適房政策存在問題及原因分析 </p><p>　　經(jīng)適房市場整體制度混亂，有人為的腐敗和不規(guī)范操作，更多的是政策本身尋在模糊不清或者不合理之處。主要表現(xiàn)在以下幾方面： </p><p>　　一套經(jīng)適房只能保障一戶，且是永久享用的。 </p><p>　　因為退出機制不完善，

18、部分市民經(jīng)濟能力提高后，依然占據(jù)經(jīng)適房，而更為需要的家庭因房源不足，不能享受經(jīng)適房政策。 </p><p>　　經(jīng)濟保障屬性與市場屬性界定不清。 </p><p>　　經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)入手五年后，經(jīng)政府批準，即可出售。利潤比例較一般商品房大得多，很多人因此弄虛作假，購買經(jīng)適房贏利。 </p><p>　　經(jīng)適房配套設施不完善，且周邊交通不便 </p><

19、;p>　　為了降低建設成本，經(jīng)適房可選擇的區(qū)位條件有限，大多位于外環(huán)附近或者更遠的郊區(qū)，工作生活極不方便。而配套的生活設施不完善，又增加了居民的生活成本。 </p><p>　　戶型設計不合理，部分面積過大，導致超出低收入家庭承受范圍 </p><p>　　按照經(jīng)適房標準，面積應當控制在60~110平方米之間，經(jīng)適房的面積不宜大，因為上海的房價即使優(yōu)惠過后，100平方米左右的房子總價

20、依然是很高的，低收入家庭購買依然困難。 </p><p>　　居民收入的私密性導致經(jīng)適房對象審核困難 </p><p>　　工資信息容易獲得，但是財產(chǎn)儲備的情況就很容易弄虛作假，作為審核人員也不容易調(diào)查清楚，所以在審核經(jīng)適房購買資格時，情況混亂。 </p><p><b>　　政策建議 </b></p><p>　　建立

21、必要的申購者舊房回購制度，由政府同意回收的舊房可以作廉租房或公租房 </p><p>　　對特別困難的申購者實施低息、免息貸款政策，幫助無法自行負擔購房費用的家庭。 </p><p>　　完善經(jīng)濟適用住房退出機制，讓公共福利資源循環(huán)使用，對于經(jīng)濟改善的家庭不再需要居住保障性住房的及時退出，流出資源給更加需要的人。需要管理部門定期調(diào)查經(jīng)適房居民經(jīng)濟情況。 </p><p&

22、gt;　　明確產(chǎn)權(quán)問題，可以受助家庭擁有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的收益權(quán)、處分權(quán); 政府則享有有限的收益權(quán)和處分權(quán),完全讓渡出占有權(quán)、使用權(quán), 房屋存繼期間也不承擔管理、維護等相關(guān)義務。 </p><p>　　擴大廉租房房源，因為廉租房與市場的界限劃定相對清晰，且不涉及產(chǎn)權(quán)問題，避免了經(jīng)適房被投機贏利的問題。并且廉租房不需要大量資金購買房屋，可以及時緩解住房問題，作為購買經(jīng)適房前的過渡。 </p>

23、<p>　　加強軌交網(wǎng)絡的建設，經(jīng)適房的選址與交通系統(tǒng)建設相結(jié)合，方便的公共交通體系可以減少因距離中心城區(qū)較遠，帶來的生活不便。并在考慮建設成本的情況下，盡可能為經(jīng)適房配備生活基本設施。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　李明. 《經(jīng)濟適用房價格研究》. 四川大學碩士論文. 2009年4月 </p>&l

24、t;p>　　陳玉敏. 《經(jīng)適房的價格機制問題》. 中國房地信息期刊. 2009年第4期 </p><p>　　王宏新. 《經(jīng)適房為什么需要有退出機制》. 廣西城鎮(zhèn)建設期刊 . 2009第12期 </p><p>　　張梅荷，張學高，扶濤. 《我國經(jīng)濟適用房市場存在的問題及對策研究》.云南行政學院學報. 2010年第五期 </p><p>　　林寧. 《我國經(jīng)適

25、房退出機制研究》. 江西財經(jīng)大學碩士論文 . 2010第12期 </p><p>　　徐薔.《上海城鎮(zhèn)低收入人群住房保障問題研究》.2011年第三期 </p><p>　　梁繼凱. 《上海市保障性住房市民評價調(diào)查》.統(tǒng)計科學與實踐期刊.2012年9月刊 </p><p>　　國家統(tǒng)計局上海調(diào)查總隊數(shù)據(jù). 《上海市經(jīng)濟適用房政策實施情況調(diào)查》2012數(shù)據(jù) </p

26、><p>　　王傳真,葉前. 《保障性住房政策需加強監(jiān)管》新華社報. 2013.5 </p><p>　　Renaud, Bertrand.2004.”Permanence and Change, East Asian Housing Policies after Fifty Years “. Paper presented at International Housing Conferenc