房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成及控制策略研究

1、<p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成及控制策略研究</p><p>　　摘要：隨著現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平有了快速的增長(zhǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展，而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的發(fā)展過(guò)程中，項(xiàng)目成本主要指的是一定數(shù)量的商品房所能夠支出的所有的費(fèi)用，然后再將這些費(fèi)用按照一定的成本項(xiàng)目分類(lèi)以及分配，就可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本以及房地產(chǎn)單位建筑面積的成本進(jìn)行計(jì)算。而開(kāi)發(fā)商所進(jìn)行的項(xiàng)目投資是保證對(duì)房地

2、產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的相關(guān)闡述，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成以及控制進(jìn)行了進(jìn)一步的分析與討論。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目成本；構(gòu)成；控制策略 </p><p>　　隨著我國(guó)宏觀調(diào)控能力的不斷加強(qiáng)，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的宏觀調(diào)控也在不斷的加強(qiáng)，而對(duì)于我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)

3、目開(kāi)發(fā)的最終目的就是為了以最低的成本獲取最大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，只有做到這些，才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走向成功。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成以及成本管理概述 </p><p>　　1.房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成 </p><p>　　在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本進(jìn)行研究時(shí)，首先要做的就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成進(jìn)行研究，具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成有以下幾個(gè)方面： </p&g

4、t;<p>　?。?）項(xiàng)目前期階段的成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中項(xiàng)目前期階段成本的投入能夠占到總體項(xiàng)目成本的4%左右。因?yàn)樵诖穗A段成本的占用非常低，所以就需要對(duì)此階段各個(gè)項(xiàng)目組成進(jìn)行進(jìn)一步的控制，例如對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及可行性研究等費(fèi)用的控制等。為了能夠有效的使項(xiàng)目獲得成功，就需要對(duì)此階段的工作進(jìn)行加強(qiáng)。 </p><p>　?。?）土地費(fèi)用。在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于所進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地獲取方式主要有三種，即：

5、協(xié)議出讓獲得、招標(biāo)出讓獲得以及拍賣(mài)獲得等。隨著我國(guó)宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，現(xiàn)在企業(yè)獲取土地最主要的方式就是通過(guò)拍賣(mài)獲得。 </p><p>　?。?）項(xiàng)目施工階段的成本。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行施工的過(guò)程中，項(xiàng)目施工的成本是作為整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的主要構(gòu)成存在的，而此階段最主要的費(fèi)用主要包括有人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、機(jī)械費(fèi)用、其他直接費(fèi)用、施工管理費(fèi)用等。 </p><p>　　（4）設(shè)計(jì)階段成本。在房地產(chǎn)項(xiàng)

6、目工程的設(shè)計(jì)階段，其主要的成本費(fèi)用包括：項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本、評(píng)標(biāo)成本以及計(jì)劃成本。 </p><p>　?。?）管理費(fèi)用。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理費(fèi)用主要包括企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，其主要包括有管理人員的費(fèi)用、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。 </p><p>　?。?）稅費(fèi)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要向國(guó)家繳納一定的稅費(fèi)，所繳納的稅費(fèi)中主要的組成部分

7、包括房產(chǎn)稅、耕地占有稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅以及印花稅等。而具體的根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同，在項(xiàng)目進(jìn)行施工時(shí)需要繳納的稅費(fèi)也有所不同。 </p><p>　　（7）貸款利息。相關(guān)企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行施工時(shí)，以自身的資金能力想要對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行完成存在一定的困難，這就需要向銀行尋求一定的幫助，等到銀行提供了一定的資金幫助之后，房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)就需要向銀行繳納相應(yīng)的利息，而貸款利息也就成為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本

8、構(gòu)成中的一個(gè)重要的組成部分。 </p><p><b>　　2.成本管理概述 </b></p><p>　　企業(yè)成本管理是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱(chēng)。成本管理一般包括成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。其目的是為了充分動(dòng)員和組織企業(yè)全體人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對(duì)

9、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理，力求以最少生產(chǎn)耗費(fèi)取得最大的生產(chǎn)成果。企業(yè)成本管理是企業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，它要求系統(tǒng)全面、科學(xué)、合理，對(duì)于促進(jìn)增產(chǎn)節(jié)支、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改進(jìn)企業(yè)管理，提高企業(yè)整體管理水平具有重大意義。 </p><p>　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的誤區(qū) </p><p>　　1.成本分析存在誤區(qū) </p><p>　　

10、成本分析是指在成本發(fā)生之后，依據(jù)成本核算資料，把實(shí)際成本與預(yù)算成本差異及其原因匯總并進(jìn)行分析研究，找出成本差異的原因，為下一項(xiàng)目目標(biāo)成本的制定提供改進(jìn)意見(jiàn)，以使成本持續(xù)改善、經(jīng)濟(jì)效益不斷提高，但目前很多房地長(zhǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)都沒(méi)有真正認(rèn)真進(jìn)行成本分析，往往是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目完工后，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)人員、管理人員可能很快又轉(zhuǎn)入下一項(xiàng)目的工作，而很少對(duì)本項(xiàng)目的盈虧進(jìn)行分析，或者是分析很粗略，更別說(shuō)通過(guò)各種方法對(duì)成本差異進(jìn)行詳盡客觀的分析。因此，在這種成本

11、管理模式下無(wú)法為下一項(xiàng)目成本目標(biāo)的制定提供改進(jìn)意見(jiàn)，造成第一手資料的缺失。 </p><p>　　2.成本管理認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū) </p><p>　　長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)，認(rèn)為企業(yè)成本管理是財(cái)務(wù)部門(mén)的責(zé)任，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理更簡(jiǎn)單地將項(xiàng)目成本管理的責(zé)任歸于項(xiàng)目成本管理主管或財(cái)務(wù)人員。其結(jié)果是技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度

12、，材料管理人員只負(fù)責(zé)材料的采購(gòu)和點(diǎn)驗(yàn)、發(fā)放工作。這樣表面上看起來(lái)分工明確、職責(zé)清晰，各司其職，唯獨(dú)沒(méi)有成本管理責(zé)任。如果生產(chǎn)組織人員為了趕工期而盲目增加施工人員和設(shè)備，必然會(huì)導(dǎo)致滯工現(xiàn)象而浪費(fèi)人工費(fèi)；如果技術(shù)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)不精確，必然會(huì)導(dǎo)致材料二次倒運(yùn)費(fèi)的增加；如果技術(shù)人員為了保證工程質(zhì)量，采用了可行但不經(jīng)濟(jì)的技術(shù)措施，必然會(huì)使成本增大。這就需要工程項(xiàng)目各環(huán)節(jié)人員改變?cè)瓉?lái)的認(rèn)識(shí)，既分工又協(xié)調(diào)，才能搞好工程成本管理。 </p>

13、<p>　　3.投標(biāo)過(guò)程中容易忽視對(duì)自身成本的深度分析 </p><p>　　在進(jìn)行投標(biāo)時(shí)，單純的為了追求中標(biāo)的結(jié)果，而忽視了自身的成本深度。針對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不顧自身企業(yè)實(shí)際的勞動(dòng)水平，一味的追求中標(biāo)，甚至不惜以低于成本價(jià)報(bào)價(jià)，將未來(lái)的盈利希望寄托于后期工程中，在現(xiàn)今業(yè)主越來(lái)越重視總價(jià)管理和反索賠的情況下，低報(bào)價(jià)中標(biāo)無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目虧損；有的企業(yè)在進(jìn)行

14、投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，只是簡(jiǎn)單的憑自己感覺(jué)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)工程量清單進(jìn)行設(shè)想，然后進(jìn)行投標(biāo)，這同樣為以后企業(yè)的成本管理帶來(lái)了嚴(yán)重的隱患。 　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制策略 </p><p>　　1.進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本分析，尋找項(xiàng)目盈虧的內(nèi)在因素 </p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，要確定各項(xiàng)費(fèi)用的結(jié)算金額，及時(shí)確定該工程的總成本，運(yùn)用科學(xué)合理的方法，對(duì)該項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程及其結(jié)果進(jìn)行全面、系統(tǒng)的

15、分析和評(píng)價(jià)。通過(guò)成本分析，找出哪些成本項(xiàng)目節(jié)約，哪些成本項(xiàng)目超支，揭示成本差異的原因，掌握單項(xiàng)成本目標(biāo)的完成情況，尋求進(jìn)一步降低成本的途徑和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工項(xiàng)目的成本規(guī)律，為今后的項(xiàng)目提供借鑒。 </p><p>　　2.抓好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本控制，努力降低成本 </p><p>　　材料費(fèi)是工程直接費(fèi)用的主要組成部分，要控制材料費(fèi)，建立一套嚴(yán)格的管理制度

16、。材料采購(gòu)方面，可根據(jù)工程計(jì)劃，進(jìn)行招投標(biāo)，大宗材料集中批量采購(gòu)，可大大降低采購(gòu)保管費(fèi)。施工領(lǐng)用材料時(shí)，要根據(jù)預(yù)算限額領(lǐng)用，物資保管人根據(jù)限額領(lǐng)料單發(fā)料，領(lǐng)料必須嚴(yán)格手續(xù)，以明確責(zé)任，超損耗者從工資中扣除，建立嚴(yán)格的考核制度和目標(biāo)責(zé)任。同時(shí)動(dòng)員項(xiàng)目施工人員做好余料的回收工作，減少材料浪費(fèi)和流失。 </p><p>　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理要從投標(biāo)報(bào)價(jià)開(kāi)始進(jìn)行 </p><p>　　在

17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)時(shí)，編制投標(biāo)報(bào)價(jià)的人員要對(duì)項(xiàng)目的施工流程和工藝有充分的了解，要對(duì)項(xiàng)目的盈利和風(fēng)險(xiǎn)有較為清楚的認(rèn)識(shí)，要對(duì)自身企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算和了解，在掌握了自身企業(yè)成本的同時(shí)，要編制初步的預(yù)算成本，在條件允許的情況下，防止出現(xiàn)低于成本的中標(biāo)情況。 </p><p>　　4.做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算方面的成本控制 </p><p>　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)行預(yù)決算時(shí)，需

18、要對(duì)投資監(jiān)理的概念進(jìn)行引入，以使項(xiàng)目的成本控制得到進(jìn)一步的應(yīng)用。在對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行決策和設(shè)計(jì)的過(guò)程中，需要對(duì)投資預(yù)算進(jìn)行概算編制。項(xiàng)目工程相關(guān)部門(mén)需要進(jìn)行材料定價(jià)的參與工作，并通過(guò)對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)材料單價(jià)的調(diào)查，對(duì)所需要的主要材料進(jìn)行價(jià)格的控制，特別是對(duì)于裝飾以及安裝工程的材料價(jià)格來(lái)說(shuō)，在建設(shè)單位進(jìn)行過(guò)統(tǒng)一的組織之后，需要進(jìn)行結(jié)算價(jià)格和竣工結(jié)算價(jià)格，并由造價(jià)咨詢(xún)公司出具工程造價(jià)審核報(bào)告。 </p><p><b&g

19、t;　　四、結(jié)束語(yǔ) </b></p><p>　　綜上所述，企業(yè)成本管理是一個(gè)系統(tǒng)的工程，想要做好企業(yè)成本管理工作，首先要制定明確的成本管理目標(biāo)，在完善成本管理工作的基礎(chǔ)上，落實(shí)組織機(jī)構(gòu)和責(zé)任人員，建立一套有效的成本管理機(jī)制，采取實(shí)事求是、因地制宜的操作方法，根據(jù)工程和企業(yè)自身差異，靈活的改變企業(yè)成本管理。只有這樣，才能使企業(yè)效益得到增長(zhǎng)，才能為員工提供福利，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持不敗 <

20、/p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]郝一明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本管理現(xiàn)狀分析及對(duì)策研究[J].企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)，2010（05）：58-60. </p><p>　　[2]呂 玲：建筑施工企業(yè)成本管理及控制[J].企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，2012（12）：36-39. </p><p>　　[3]劉