成都市郊區(qū)住房前期投資決策的實(shí)證研究.pdf

1、成都土地供應(yīng)情況表明：成都市區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的地塊越來越小，地價(jià)卻越來越高，使開發(fā)商難以做項(xiàng)目；相對(duì)來說，郊區(qū)地價(jià)低，房價(jià)成長性卻很高，風(fēng)險(xiǎn)小得多，開發(fā)商更樂意到郊區(qū)去開發(fā)。同時(shí)對(duì)政府來說，合理釋放郊區(qū)土地市場，發(fā)展郊區(qū)房地產(chǎn)，目的是統(tǒng)籌安排整個(gè)成都房地產(chǎn)市場，能夠有效的分流市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場的壓力，這是房地產(chǎn)市場化的必然性需求。因此，成都樓市在市區(qū)內(nèi)地塊開發(fā)殆盡之時(shí)，郊區(qū)將逐漸取代市區(qū)成為樓市主戰(zhàn)場，進(jìn)入郊區(qū)開發(fā)時(shí)代。然而風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)并存，在

2、房地產(chǎn)這樣一個(gè)“高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”的新興朝陽產(chǎn)業(yè)中，如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃以及項(xiàng)目的前期投資決策，尤其重要。 在這種背景下，本文試圖在成都市郊區(qū)住房地產(chǎn)前期投資決策上進(jìn)行一些探討研究，通過分析所面臨的市場機(jī)遇和競爭態(tài)勢，找到產(chǎn)品的定位，并據(jù)此進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)開發(fā)建議，制定項(xiàng)目市場價(jià)值策略，以便能對(duì)未來項(xiàng)目的實(shí)施發(fā)揮指導(dǎo)作用。進(jìn)而總結(jié)出一套既科學(xué)又切實(shí)可行的成都市郊區(qū)住宅地產(chǎn)前期投資決策框架，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供

3、有益的幫助。 作者首次接觸金堂三星項(xiàng)目現(xiàn)狀地塊為2007年1月份，于07年春節(jié)后正式開始本項(xiàng)目的前期投資決策工作，經(jīng)過近三個(gè)月的深入細(xì)致的調(diào)查分析，于07年5月確立項(xiàng)目前期策劃方案。因此，本文中凡涉及對(duì)成都市郊區(qū)住宅地產(chǎn)的調(diào)查分析數(shù)據(jù)及定位結(jié)論的有效時(shí)間均截至于2007年5月。需要說明的是三星項(xiàng)目尚未最終開發(fā)運(yùn)作完成，而前期投資決策是指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目開展、貫徹過程始終、不斷調(diào)整的，因此本文并不是要對(duì)三星項(xiàng)目的前期投資決策做完全的描述