和諧管理理論在房地產(chǎn)管理城中村改造中的應(yīng)用

1、<p>　　和諧管理理論在房地產(chǎn)管理城中村改造中的應(yīng)用</p><p>　　【摘要】城中村改造是房地產(chǎn)管理工作中十分重要的環(huán)節(jié)。目前城中村的改造存在各種各樣的問(wèn)題，嚴(yán)重影響著城市化進(jìn)程和村民生活水平的改善。本文從城中村形成的原因的出發(fā)，深入探討城中村改造現(xiàn)狀，分析城中村改造存在的問(wèn)題，提出城中村改造過(guò)程中和諧管理理論的應(yīng)用。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】城中村改造；管理；和諧

2、管理；房地產(chǎn) </p><p>　　一、城中村的形成及概念 </p><p>　　城中村是我國(guó)城市化發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的特有的城市社會(huì)現(xiàn)象，隨著城市化步伐進(jìn)一步加快和城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城中村逐步形成，與城市景觀等各方面矛盾凸顯。近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程也隨之加快，城市建成區(qū)向周邊農(nóng)村的不斷擴(kuò)張，必然會(huì)導(dǎo)致周圍村莊土地的征用和開發(fā)。并且由于村民長(zhǎng)期形成的小農(nóng)意識(shí)和文化水平普遍偏低，使

3、的部分村民只顧眼前利益而忽視了長(zhǎng)期利益，從而催使城中村的形成。 </p><p>　　城中村改造是指在政府統(tǒng)一的城市規(guī)劃和政策要求下，有償征用原有城中村土地，拆除原有村莊土地上的建筑物及附屬物，對(duì)原住村民采取建造安置住房的原地或異地安置，并將原集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)。 </p><p>　　二、城中村改造中存在的問(wèn)題 </p><p>　　1、

4、城中村改造主體不同導(dǎo)致的糾紛問(wèn)題 </p><p>　　目前，部分城中村采取了開發(fā)商為主體的改造模式，但是由于開發(fā)商作為私營(yíng)機(jī)構(gòu)，往往追求利益最大化，忽略了村民的利益，甚至有些開發(fā)商和村集體領(lǐng)導(dǎo)串通，惡意壓低村民拆遷補(bǔ)償款，造成一些村民阻礙村莊拆遷的現(xiàn)象，在后續(xù)的建設(shè)中仍和開發(fā)商糾紛不斷。為了協(xié)調(diào)村民在改造后的保障問(wèn)題，一些開發(fā)商嘗試采用和村集體成立股份公司的形式，為后續(xù)村民生活提供保障，但這一形式還存在一些問(wèn)題

5、。其中，集體資產(chǎn)量化到村民是“城中村”股份制改制操作中的難題，如果沒(méi)有相應(yīng)法律約束，股權(quán)界定模糊不清，難以真正按照股份制要求運(yùn)作，集體股股權(quán)往往實(shí)際操縱在少數(shù)人手里，甚至受到政府相關(guān)部門的制約。 </p><p>　　2、城中村改造方式確定難度大 </p><p>　　由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，城中村往往采取對(duì)臨街建筑裝飾等辦法，美化城市環(huán)境，但不能根本解決城中村臟、亂、差等問(wèn)題，因此，對(duì)于

6、地理位置優(yōu)越，與城市建設(shè)形成鮮明對(duì)比的城中村來(lái)說(shuō)，整體拆遷是重要路徑。然而，在整體拆遷需要資金量巨大，往往造成改造工期較長(zhǎng)，村民安置過(guò)渡沒(méi)有保障等問(wèn)題。 </p><p>　　3、城中村改造的資金問(wèn)題 </p><p>　　城中村改造涉及到社會(huì)的方方面面，利益相關(guān)群體較多，改造工程量大，并且需要對(duì)村民的后續(xù)生活提供保障，因此一般城中村改造工程所需的資金量都在億元以上，單靠城中村村民和地方政

7、府難以解決資金問(wèn)題，在實(shí)踐中，一些城市往往因?yàn)槌侵写宀疬w改造所需資金量過(guò)大，而暫時(shí)放棄改造。另外，對(duì)于開發(fā)商主導(dǎo)改造的模式，由于和村民存在一定的利益博弈，兩者時(shí)常存在經(jīng)濟(jì)糾紛，尤其是對(duì)于安置村民后續(xù)生活方面，開發(fā)商顯的力不從心，因此，資金問(wèn)題已經(jīng)成為城中村改造中的重要問(wèn)題。 </p><p>　　4、城中村集體土地改革問(wèn)題 </p><p>　　城中村土地利用是我國(guó)特有的社會(huì)現(xiàn)象，主要指的

8、是將村民的集體土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地后，對(duì)這部分土地的重新利用。在城中村改造過(guò)程中，土地利用是核心。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有土地所有權(quán)制度，國(guó)家土地所有權(quán)只包括城鎮(zhèn)土地所有權(quán)，而農(nóng)村土地的所有權(quán)歸村民集體所有，其中農(nóng)村土地分為農(nóng)用地和宅基地，在城中村改造過(guò)程中，政府可以根據(jù)一定的補(bǔ)償政策征用作為村集體的農(nóng)用地，但是由于宅基地涉及到每個(gè)農(nóng)民的居住生活，在實(shí)際評(píng)估拆遷過(guò)程中，矛盾沖突嚴(yán)重，征用難度大。 </p><p>　　5

9、、城中村農(nóng)民權(quán)益和社會(huì)保障問(wèn)題 </p><p>　　“城中村”改造是否取得實(shí)質(zhì)性成功，關(guān)鍵是村民的權(quán)益和社會(huì)保障能否得到維護(hù)，但是這也是城中村改造中糾紛較多的方面。目前，保障問(wèn)題主要集中在以下三方面。首先，改造過(guò)程中村民的權(quán)益保障。其次，改造后村民生活保障問(wèn)題。通過(guò)改造，村民現(xiàn)有耕種的土地或以租賃利潤(rùn)維持生活的房屋將面臨拆遷，村民后續(xù)生活容易出現(xiàn)困境。最后，村民的社會(huì)保障問(wèn)題。這里主要指改造后村民社會(huì)保障很難實(shí)

10、現(xiàn)。村民即使身份轉(zhuǎn)變，但其社會(huì)保障往往與城市居民是不同的系統(tǒng)，保障水平低，同時(shí)村民往往對(duì)保障不夠重視，生活在短時(shí)期還是難以改變。 </p><p>　　三、諧管理模式在城中村改造中的應(yīng)用 </p><p>　　城中村改造和諧管理是指在城中村改造過(guò)程中，運(yùn)用和諧管理相關(guān)理論和方法，使整個(gè)改造過(guò)程達(dá)到各方利益最大化和各要素優(yōu)化，最終構(gòu)建和諧改造城中村的局面。關(guān)于諧管理模式在城中村改造中的應(yīng)用，

11、現(xiàn)提出以下建議 </p><p>　　1、加強(qiáng)政府參與改造力度，完善改造談判制度 </p><p>　　在城中村改造的系統(tǒng)中，政府在整個(gè)過(guò)程中起到了領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)作用，是管理模式的重要參與方，其在改造中的參與力度和職能的發(fā)揮與改造和諧管理模式運(yùn)行過(guò)程中各要素的協(xié)調(diào)運(yùn)作有著密切聯(lián)系，并關(guān)系到改造項(xiàng)目各個(gè)階段和諧主題的順利實(shí)現(xiàn)。有效發(fā)揮政府職能的重要方面，在于逐步完善改造制度，尤其是改造談判制度，

12、建議在談判過(guò)程中，在以往村領(lǐng)導(dǎo)參與談判的基礎(chǔ)上，增設(shè)若干名村民代表，各村民代表可以有村民集體投票選擇，并由村集體賦予其否決權(quán)，更好地維護(hù)普通村民的權(quán)益，也有利于政府和開發(fā)商了解村民意愿，保證改造的順利實(shí)施。 </p><p>　　2、加大改造前期宣傳工作，杜絕溝通不暢的矛盾 </p><p>　　應(yīng)用城中村改造的和諧管理模式的重點(diǎn)是通過(guò)對(duì)改造項(xiàng)目自身和外界環(huán)境要素的分析，以和則與諧則的方法

13、，保證項(xiàng)目和諧主題的實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)改造前的宣傳工作，本質(zhì)上是對(duì)城中村改造各子系統(tǒng)相互協(xié)作關(guān)系的溝通，在對(duì)溝通信息的分析和辨識(shí)后，制定項(xiàng)目該階段的和諧主題，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)參與方工作的指導(dǎo)。同時(shí)，加強(qiáng)前期宣傳，能極大程度上調(diào)動(dòng)村民改造的積極性，增強(qiáng)村民的主人翁意識(shí)，避免改造各參與方溝通不暢的現(xiàn)象。因此，建議至少在拆遷前兩個(gè)月或至半年內(nèi)，由宣傳小分隊(duì)，小分隊(duì)人員包括改造辦公室相關(guān)人員、村民代表等，向村民宣傳拆遷改造政策，并及時(shí)向改造辦公室反映

14、村民的實(shí)際需求。 </p><p>　　3、監(jiān)管村民加蓋行為，完善改造評(píng)估機(jī)制 </p><p>　　村民既是城中村改造的參與方，又是和諧管理理論中“和則”的重要組成部分，村民的行為直接影響到和諧主題能否實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中村民違法、違章加蓋住房，不僅加強(qiáng)了“和”因素的不確定性，而且影響了評(píng)估的準(zhǔn)確性。因此，應(yīng)從事前、事中、事后三方面完善改造評(píng)估機(jī)制。事前完善是指改造前加強(qiáng)對(duì)村民的教育，杜絕搶建現(xiàn)

15、象，同時(shí)在改造前進(jìn)行摸底，事中控制是指由政府和開發(fā)商通過(guò)相應(yīng)的指標(biāo)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)候選機(jī)構(gòu)，然后村民投票擇優(yōu)選擇，以減少評(píng)估糾紛，事后完善指評(píng)估后，針對(duì)結(jié)果向有質(zhì)疑的村民進(jìn)行解釋，合理化解矛盾。 </p><p>　　4、增強(qiáng)改造政策解讀，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)政策 </p><p>　　由于村民的知識(shí)水平有限，對(duì)城中村改造的有關(guān)政策和拆遷協(xié)議中的某些條款不能準(zhǔn)確的理解，開發(fā)商可能會(huì)利用條款中的漏洞，損

16、害被拆遷人的合法利益。因此，在房屋拆遷前，應(yīng)對(duì)宣傳和解讀政策的人員提前進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn)教育，加深其對(duì)政策的理解，確保能清晰、淺顯的解讀政策的內(nèi)涵，只有在村民對(duì)拆遷政策認(rèn)真了解的基礎(chǔ)上，才能保證改造的順利進(jìn)行。同時(shí)，政府還應(yīng)該嚴(yán)格落實(shí)拆遷協(xié)議上商定的各項(xiàng)政策，如回遷的時(shí)間和相關(guān)手續(xù)等，監(jiān)督安置樓的建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，這不僅能有效縮短開發(fā)商的建設(shè)周期，而且調(diào)動(dòng)了村民改造的積極性，提高了政府的公信力。 </p><p>&l

17、t;b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]陳雙，童心. 城中村改造對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的實(shí)證分析――以武漢市漢陽(yáng)區(qū)為例[J]. 經(jīng)濟(jì)地理，2009，08：1298-1301. </p><p>　　[2]肖江華. “城中村”房地產(chǎn)調(diào)查、測(cè)量的問(wèn)題與建議[J]. 國(guó)土資源導(dǎo)刊，2008，03：29-31. </p><p>　　[3]田毅