上海寫字樓發(fā)展歷程

1、上海寫字樓發(fā)展歷程城市發(fā)展與寫字樓發(fā)展方向,同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司︱寫字樓事業(yè)部Shanghai TOSPUR Real Estate Consulting Co.Ltd.2012.08,一、上海城市背景及行業(yè)現(xiàn)狀,二、上海寫字樓發(fā)展歷程,三、推動寫字樓發(fā)展動因,總 綱,一、上海城市背景及行業(yè)現(xiàn)狀,上?！L三角經(jīng)濟圈龍頭城市2009年提出“國際金融中心”、“國際航運中心”兩大建設目標,到2020年，基本建成與我國經(jīng)濟實力

2、以及人民幣國際地位相適應的國際金融中心 到2020年，基本建成航運資源高度集聚、航運服務功能健全、航運市場環(huán)境優(yōu)良、現(xiàn)代物流服務高效，具有全球航運資源配置能力的國際航運中心,2011年，長三角實現(xiàn)GDP8.2萬億元 占全國比重17.4%，明顯領先于其它經(jīng)濟圈。,作為長三角龍頭城市、兩大國際中心建設城市，將推動上海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟升級及發(fā)展，從而推動城市商務地產(chǎn)的發(fā)展速度。,城市地位,5,上海是長三角都市圈的核心區(qū)域，城市區(qū)位優(yōu)勢突出,上海位

3、于長三角都市圈的核心區(qū)域，是我國華東區(qū)域的發(fā)展核心，肩負著面向世界、服務全國、聯(lián)動“長三角”的重任重大交通項目的建設如城際列車、京滬高鐵開通，滬寧高速公路擴建等，將極大的縮短城市間的時間距離，加速城市間人流、物流、資金流、技術流的互動，從而使城市體系向網(wǎng)絡化更加完善。,城市地位,經(jīng)濟增長：具備較強的經(jīng)濟基礎，產(chǎn)業(yè)結構逐漸優(yōu)化，GDP 增速放緩,經(jīng)濟增長在回調中趨緩，增速低于全國水平。同時，上海市人均GDP 高達82560 元，處于近十

4、年來最高水平，且位居全國第一。,產(chǎn)業(yè)結構逐步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)占比繼續(xù)上升,居民收入增長速度為近四年來最高，收入的絕對水平與全國差距進一步擴大。2011 年，上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達36230 元,固定資產(chǎn)投資增速與上一年基本持平，房地產(chǎn)開發(fā)投資比重有所上升。,城市經(jīng)濟,上海作為長三角經(jīng)濟圈的核心區(qū)，具有突出的地理位置和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,,,,上海,蘇州,揚州,,無錫,杭州,寧波,嘉興,常州,鎮(zhèn)江,南通,舟山,臺州,泰州,湖州,紹興,核

5、 心——對外窗口,第一圈層——次級輻射中心,第二圈層——專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場,,第三圈層——原材料基地,,上海將重點發(fā)展國際經(jīng)濟、金融、貿易、航運、信息服務等服務業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務中心；同時上海國際大都市的地位得到加強，承但了長三角對外窗口的功能。,次級中心城市一方面接受核心城市轉移出來的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場，同時調整自己在整個城市群內的產(chǎn)業(yè)，向低一等級的區(qū)域轉移產(chǎn)業(yè)，帶動低一等級區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展 。

6、,集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地,南京,為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場,,,,,,,,,,,第三圈層,原材料基地，以廉價的人力、物力、豐富的自然資源為核心競爭力。,第二圈層,依靠廉價的人力資源，對原材料進行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢、低成本、低利潤取勝。,依靠人才、信息、技術、成本優(yōu)勢，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。,第一圈層,核心層,依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會環(huán)境、高級人才的聚集、與國際接軌的大平臺建設，提高凝

7、聚與展示優(yōu)勢。,,,,,,,,城市地位,,上海的辦公市場受國外資本市場影響較為嚴重，在經(jīng)歷了大起大落之后，目前受國內宏觀住宅市場調控影響，商業(yè)辦公市場出現(xiàn)了較為明顯的升溫；鑒于上海辦公樓市場中跨國公司強勁的擴張需求和有限的供應量，上海辦公市場前景被看好，市場表現(xiàn)活躍，熱度將延續(xù)。,行業(yè)發(fā)展,,上海的寫字樓從無到有發(fā)展僅20余年，卻已經(jīng)形成了一個相對成熟的市場格局，租金也日益與國際接軌；目前，上海的甲級辦公樓的平均租金為每天每平方米

8、7.8元(相當于每年每平方英尺41美元)，位列亞太區(qū)第11位、中國內地第一位。,行業(yè)發(fā)展,陸家嘴區(qū)域甲級寫字樓，約占全市總量70%，是目前為止甲級寫字樓集中度最高的區(qū)域。浦西主要集中在淮海中路，約占全市總量的15%。未來，預計新興商務區(qū)甲級寫字樓市場每年將有30萬-40萬平方米的樓面落成。這些供應主要集中在楊浦五角場、虹口區(qū)北外灘、普陀長風板塊及閘北區(qū)大寧等二三線板塊一帶。,上海市甲級寫字樓集中在人民廣場及其周邊，主要分布區(qū)域為南京

9、西路、人民廣場、淮海中路、陸家嘴、徐家匯以及虹橋開發(fā)區(qū)，這些都是上海一線辦公樓板塊。,市區(qū)甲級辦公主要分布,近年來，上海辦公市場蓬勃發(fā)展，目前已形成以陸家嘴、淮海路、人民廣場、南京西路、虹橋、徐家匯六大板塊為主導的CBD區(qū)域；陸家嘴板塊目前主要以金融服務業(yè)類企業(yè)為主導；淮海路、南京西路板塊目前主要以跨國企業(yè)為主導；人民廣場板塊以本土大企業(yè)、貨代公司為主導；徐家匯、虹橋板塊以服裝類、加工類日企為主導，區(qū)域特征明顯。,核心商務區(qū)企業(yè)現(xiàn)狀

10、,人民廣場：來福士廣場13元/平米-天、華旭國際大廈10元/平米-天、外灘中心10元/平米-天、都市總部大廈9元/平米-天南京西路：恒隆廣場14元/平米-天、波特曼9元/平米-天、會德豐廣場14元/平米-天淮海中路：香港新世界8元/平米-天、嘉華中心11元/平米-天、香港廣場8元/平米-天徐家匯：港匯廣場9元/平米-天、飛洲國際廣場6元/平米-天、嘉匯國際廣場6.5元/平米-天虹橋：虹橋上海城6元/平米-天、東方國際大廈

11、6元/平米-天、萬都中心7元/平米-天陸家嘴：環(huán)球金融中心14元/平米-天、國金中心14元/平米-天、金茂大廈12元/平米-天,,目前，上海六大CBD板塊的辦公價格最高的是陸家嘴板塊，達到60292元/平方米，最低的是虹橋板塊的20384元/平方米；租金方面，最高的仍然是陸家嘴板塊，達到14元/平方米/天左右，最低的是虹橋板塊的6元/平方米/天；總體來看，陸家嘴板塊的辦公項目是上海市辦公項目的標桿區(qū)域，代表了目前上海辦公樓的最高

12、品質。,各辦公板塊行情,辦公市場現(xiàn)狀,二、上海寫字樓發(fā)展歷程,寫字樓概念定位,上海目前寫字樓包括：,1、政府部門自己經(jīng)營使用管理的辦公樓2、企事業(yè)單位自建自用自管的辦公樓3、面向市場出租或者出售的辦公樓,本報告研究主要界定為：面向市場用于出租或者出售的辦公樓，即經(jīng)營性辦公。,1、上海寫字樓發(fā)展歷程,寫字樓發(fā)展歷程,時間,第一階段1949—1990起步階段,1.改革開放政策的確立；2.社會主義市場經(jīng)濟的確立；3.外資引入；4

13、.辦公房的商業(yè)屬性開始體現(xiàn)；5.第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。,背景,發(fā)展區(qū)域,【徐家匯】【人民廣場】【外 灘】【南京路】【 淮 海 路】,傳統(tǒng)核心,形成基礎,第二階段1991—1998發(fā)展階段,1.第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展；2.浦東大開發(fā)；3.外資、外地企業(yè)大量進駐；4.東南亞金融危機。,【陸家嘴】 【虹 橋】,政府政策推動,第三階段1999—2008穩(wěn)定發(fā)展階段,1.上海經(jīng)濟穩(wěn)步增長；2.世界500強企業(yè)進入上海；3.辦公房市場

14、內外銷并軌。4 .美國次貸危機,【長風板塊】【四川北路】 【金 橋】,產(chǎn)業(yè)升級導致的企業(yè)外溢,第四階段2008年至今快速發(fā)展階段,1.09年城市升級二個中心；2.世博時代3、政府行政手段干預房產(chǎn)市場,【五角場】【后世博板塊】,產(chǎn)業(yè)及城市升級,人均三產(chǎn)GDP（美元）,﹤ 1500,1500—6000,6000—7400,寫字樓發(fā)展歷程,時間,第一階段1949—1990起步階段,1.改革開放政策的確立；2.社會主

15、義市場經(jīng)濟的確立；3.外資引入；4.辦公房的商業(yè)屬性開始體現(xiàn)；5.第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。,背景,發(fā)展區(qū)域,【徐家匯】【人民廣場】【外 灘】【南京路】【 淮 海 路】,傳統(tǒng)核心,形成基礎,第二階段1991—1998發(fā)展階段,1.第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展；2.浦東大開發(fā)；3.外資、外地企業(yè)大量進駐；4.東南亞金融危機。,【陸家嘴】 【虹 橋】,政府政策推動,第三階段1999—2008穩(wěn)定發(fā)展階段,1.上海經(jīng)濟穩(wěn)步增長；2.世界

16、500強企業(yè)進入上海；3.辦公房市場內外銷并軌。4 .美國次貸危機,【長風板塊】【四川北路】 【金 橋】,產(chǎn)業(yè)升級導致的企業(yè)外溢,第四階段2008年至今快速發(fā)展階段,1.09年城市升級二個中心；2.世博時代3、政府行政手段干預房產(chǎn)市場,【五角場】【后世博板塊】,產(chǎn)業(yè)及城市升級,人均三產(chǎn)GDP（美元）,﹤ 1500,1500—6000,6000—7400,,區(qū)位：徐家匯商業(yè)商務中心位于上海徐匯區(qū)。徐匯區(qū)位于上海中心

17、城區(qū)的西南部，與靜安區(qū)、黃浦區(qū)、長寧區(qū)、閔行區(qū)接壤，與浦東新區(qū)隔江相望，依托徐浦大橋相連接；轄區(qū)54.7平方公里、108.5萬人（2010年人口普查數(shù)據(jù)）。經(jīng)濟：徐匯區(qū)積極發(fā)展信息技術、現(xiàn)代生物醫(yī)藥、納米新材料等高新技術產(chǎn)業(yè)。2011年區(qū)域經(jīng)濟總量956.67億元，三產(chǎn)占比82%。徐家匯商業(yè)商務中心：徐家匯商業(yè)商務中心位于徐匯區(qū)北部， 距離人民廣場5公里，地段優(yōu)勢明顯，規(guī)劃面積2.2平方公里。交通：徐家匯商業(yè)商務中心位于徐匯中心，

18、是 華山路、虹橋路、肇嘉浜路、衡山路、漕溪路的交匯處，道路交通便捷；擁有四個地鐵站點，已建設和在建地鐵線路6條，其中1、9、11號線交匯于徐家匯，軌道交通將更加便利。商業(yè)發(fā)展：徐家匯商圈2011年建成投入使用商場65萬平米，日均人流量高達55萬人次，經(jīng)過十余年發(fā)展形成集購物、娛樂、觀賞、餐飲、旅游為一體的大型商圈。其中百貨、餐飲、娛樂文化成為核心業(yè)態(tài)，數(shù)碼電子高度聚集，素有“上海中關村”美譽。,,徐家匯板塊,>>板塊簡介,

19、上海城市中心區(qū)西南部，是最早發(fā)展，最早成熟、目前最繁華的城市副中心之一,5公里,徐家匯板塊,>>發(fā)展動力,“法租界”歷史為傳統(tǒng)高端居住、國際交流形成源頭，90年代城市改造再現(xiàn)并升華城市繁榮,歷史建筑基礎上發(fā)展起來的衡山路特色文化商業(yè)街,城市改造運動中新建的城市商業(yè)商務中心,徐家匯板塊,>>發(fā)展階段,徐家匯地區(qū)高端商務聚集效應自05年后發(fā)展形成，其市場發(fā)展具有典型的商業(yè)發(fā)展推動特征,交通便利，配套完善，商業(yè)模式升級

20、，商業(yè)聚集效應顯著，依托專業(yè)市場的商務需求逐漸興起，形成最初商務氛圍,交通樞紐成型，高端商業(yè)云集，高端辦公市場快速發(fā)展,區(qū)域進一步完善，高端寫字樓市場進一步擴容,城市市政建設期，商業(yè)發(fā)展期,徐家匯板塊,>>典型案例,恒隆港匯廣場——徐家匯高端綜合體代表作，區(qū)域寫字樓市場建設領軍物業(yè)，塑造區(qū)域高端辦公形象,225米，51層雙塔寫字樓,徐家匯板塊,>>典型案例,恒隆港匯廣場——商業(yè)先行，特色調整，形成品牌，聚攏人氣，

21、幫助推升寫字間租賃速度及價格,徐家匯板塊,>>典型案例,恒隆港匯廣場——地標性高端甲級寫字間，高端配置,交通核,交通核,徐家匯板塊,>>典型案例,恒隆港匯廣場——國際知名企業(yè)入駐，區(qū)域價格標桿,,昔日的跑馬廳，今天的上海行政、文化、商業(yè)中心1861年被英國跑馬總會董事征用為跑馬廳，解放后人民政府才收回了跑馬廳，逐步改建成人民公園、人民廣場、人民大道等。如今的人民廣場被人們譽為“城市綠肺”，是上海行政、文化、交通

22、、商業(yè)中心。城市中心，四通八達的交通系統(tǒng)人民廣場是上海市重要的交通樞紐,有大量公共交通線路的起點站，軌道交通一號線、二號線和八號線均經(jīng)過該處并設有人民廣場站。,人民廣場商務區(qū),>>歷史背景及區(qū)位條件,,人民廣場,,,6.5km,虹橋開發(fā)區(qū),2.7km,陸家嘴,>>總體發(fā)展階段,1990年,80年代，人民廣場改造，方向是“政治集會性質的廣場”。90年代初，政府啟動新一輪改造，方向集中在“市民的文化、休閑場所”

23、，并修建一些列標志性建筑。1993年，上海第一個地下商業(yè)——人民廣場香港名店街開業(yè)。隨后迪美購物中心、華盛街相繼開業(yè)。1990年，天安中心大廈落成，代表入駐企業(yè)：梅賽德斯奔馳。1995年，東海商業(yè)中心一起發(fā)售即售罄，二期97年底竣工。代表項目：天安中心大廈,1997年,市政中心、交通中心、商業(yè)中心促高端寫字樓崛起,2007年至今,自1997年起，隨著對人民廣場城市中心功能的加強，對交通環(huán)境、商業(yè)配套的不斷發(fā)展和完善，人民廣場寫字

24、樓市場由初具規(guī)模進入飛速發(fā)展期。代表項目：來福士廣場、明天廣場、百聯(lián)世貿國際廣場等,城市中心地位不斷加強，交通、商業(yè)環(huán)境不斷完善，寫字樓市場進入飛速發(fā)展期,中心板塊成熟、新增有限，促區(qū)內高端寫字樓市場進入穩(wěn)步上升發(fā)展階段,板塊內現(xiàn)有的寫字樓資源和有限的未來新增供應都將成為寫字樓租金上漲的重要支撐；另外上海日益突出的國際金融中心地位吸引越來越多的跨國公司將亞太區(qū)、中國區(qū)總部設在上海，促使板塊內的寫字樓市場保持持續(xù)穩(wěn)步上漲趨勢。代表項

25、目：創(chuàng)興金融中心,,人民廣場商務區(qū),該板塊地處上海市的城市中心、市政府所在區(qū)域，加上日趨完善的交通配套和商業(yè)配套，是上海最早形成的高端寫字樓板塊之一，是集商貿、金融、高級住宅于一體的中央商務區(qū)。80年代，人民廣場改造，方向是“政治集會性質的廣場”。90年代初，政府啟動新一輪改造，方向集中在“市民的文化、休閑場所”，并修建一些列標志性建筑。1993年，上海第一個地下商業(yè)——人民廣場香港名店街開業(yè)。隨后迪美購物中心、華盛街相繼開業(yè)。

26、1995年，東海商業(yè)中心一起發(fā)售即售罄，二期97年底竣工。依托便利的交通環(huán)境和初成規(guī)模的商業(yè)配套，人民廣場高端寫字樓市場在1990年初步崛起。,人民廣場商務區(qū),>>市政中心、交通中心、商業(yè)中心促高端寫字樓崛起,人民廣場商務區(qū),>>崛起階段典型案例：東海商業(yè)中心,東海商業(yè)中心，一期95年落成，連奪中國三大建筑優(yōu)質獎“白玉蘭獎”、“魯班獎”和“國家優(yōu)質工程獎”等，作為人民廣場商務區(qū)落成較早的寫字樓，標志著人民廣場高

27、檔寫字樓市場的初步崛起。,自1997年起，隨著對人民廣場城市中心功能的加強，對交通環(huán)境、商業(yè)配套的不斷發(fā)展和完善，人民廣場寫字樓市場由初具規(guī)模進入飛速發(fā)展期。,人民廣場商務區(qū),>>城市中心地位不斷加強，交通、商業(yè)環(huán)境不斷完善，寫字樓市場進入飛速發(fā)展期,從右圖可以看出，97年至07年的十年間，人民廣場寫字樓市場發(fā)展迅速，大量寫字樓物業(yè)集中興建；2000年人民廣場成為軌道交通1、2號線換乘點后，寫字樓物業(yè)單體體量較2000年之

28、前有明顯增加，多座地標級寫字樓建成投入運營；據(jù)了解，人民廣場寫字樓板塊入駐行業(yè)主要以工業(yè)制造、化學化工、金融行業(yè)以及部分中介、咨詢、廣告設計的現(xiàn)代服務行業(yè)為主，并未形成比較明顯的產(chǎn)業(yè)聚集特征；2007年以后，人民廣場區(qū)域內新增寫字樓供應不多，基本以消化現(xiàn)有寫字樓為主。至此，人民廣場寫字樓市場進入平穩(wěn)發(fā)展期。,人民廣場商務區(qū),>>飛速發(fā)展期典型案例：來福士廣場,來福士廣場作為凱德置地在上海打造的標桿商業(yè)項目，它的落成標志著

29、人民廣場寫字樓市場進入飛速發(fā)展階段。,人民廣場商務區(qū),>>穩(wěn)步發(fā)展期典型案例：創(chuàng)興金融中心,國際級甲級寫字樓創(chuàng)興金融中心的落成，標志著人民廣場高端寫字樓市場進入穩(wěn)步發(fā)展階段。,人民廣場商務區(qū),>>中心板塊的成熟、新增供應的有限，促區(qū)內寫字樓市場進入穩(wěn)步上升發(fā)展階段,寫字樓租金呈穩(wěn)步上升態(tài)勢板塊內現(xiàn)有的寫字樓資源和有限的未來新增供應都將成為寫字樓租金上漲的重要支撐；另外上海日益突出的國際金融中心地位吸引越來越多

30、的跨國公司將亞太區(qū)、中國區(qū)總部設在上海，促使板塊內的寫字樓市場保持持續(xù)穩(wěn)步上漲趨勢。入住率持續(xù)保持較高水平版塊內的甲級寫字樓入駐率普遍較高，基本都可以達到95%以上。乙級寫字樓中，除因受地段因素影響較大的幾個物業(yè)入駐率在90%左右以外，其他樓盤基本在93%以上，一些地段位置較佳，周邊交通較為便利，物業(yè)品質較高的寫字樓入駐率已達到了98%以上。,1.獨特的區(qū)位優(yōu)勢不可復制的城市中心區(qū)位成為該板塊寫字樓發(fā)展的首要前提2.四通八達的交

31、通網(wǎng)建設區(qū)域內十分完善的交通環(huán)境建設極大地促進了寫字樓市場快速擴展3.成熟完善的商業(yè)配套建設版塊內擁有全上海最成熟和完善的商業(yè)配套，進一步促使商務辦公環(huán)境的發(fā)展4.高品質的寫字樓產(chǎn)品5A甚至超5A甲級的高品質產(chǎn)品極大地滿足了來自全球眾多知名企業(yè)對辦公硬件設施條件的要求,人民廣場商務區(qū),>>寫字樓發(fā)展研究小結,決定人民廣場商務區(qū)成功發(fā)展的4大要素：,區(qū)位：外灘金融商務區(qū)位于黃浦區(qū)。黃浦區(qū)地處黃浦江和蘇州河合流處的西南

32、端。與虹口、閘北兩區(qū)相望；與浦東新區(qū)一江之隔；全區(qū)面積為20.52平方公里。經(jīng)濟：黃浦區(qū)以金融為核心，以現(xiàn)代服務業(yè)為主體。2011年區(qū)域經(jīng)濟總量1291.57億元，三產(chǎn)占比94.5%。外灘金融聚集帶：濱江岸線長約4.8公里，總用地面積約2.6平方公里，重點吸引證券、基金、投資銀行、資產(chǎn)管理、融資服務等金融機構及會計、律師事務所等中介機構，打造有國內外影響力的資產(chǎn)管理中心、資本運作中心和金融服務中心。交通：北京東路、延安路等8條干道

33、構成外灘便捷路網(wǎng)；半徑2公里內擁有6條地鐵線路，共11個站點，軌道交通極為便捷，通過延安路、人民路隧道與浦東相連，形成外灘-陸家嘴金融商務圈。商務氛圍：1949年上海解放時統(tǒng)計，外灘共有外國銀行駐在機構600余家，外國登記商業(yè)團體4000多個，目前僅外灘一線29棟老建筑中匯集12家銀行、保險等金融類機構，上海清算所等要素類市場也駐扎外灘，形成外灘高度聚集的金融商務服務氛圍。,,外灘板塊,>>板塊簡介,上海金融商務發(fā)源地，與

34、陸家嘴金融城構成上海“一城一帶”金融中心格局，打造金融商務聚集帶,外灘板塊,>>發(fā)展動力,“遠東華爾街”輝煌歷史是政府兩次金融中心建設選址外灘的根本動力，區(qū)域發(fā)展具有歷史特殊性,舊日外灘,今日外灘,外灘板塊,>>發(fā)展階段,政府推動的商務區(qū)，政策影響鮮明，2000年后開始升級，目前因產(chǎn)業(yè)升級而進入新的發(fā)展階段,歷史傳承及政府推動因素影響，商務辦公氛圍濃厚，但辦公物業(yè)檔次較低，配套不完善,加入世貿組織，經(jīng)濟快速發(fā)展，

35、配套建設啟動，辦公物業(yè)向外圍擴散,規(guī)劃帶動區(qū)域發(fā)展新契機，更注重產(chǎn)業(yè)升級，通過產(chǎn)業(yè)升級促進企業(yè)建設，辦公物業(yè)市場再次增大,外灘板塊,>>典型案例,外灘中心——外灘高端辦公代表作，除老建筑外的標志性建筑，擁有江景資源的景觀寫字樓,198米，50層,26層,26層,外灘板塊,>>典型案例,外灘中心——引入westin酒店及悅榕莊會所，打造高端商務配套,外灘板塊,>>典型案例,外灘中心——高配寫字間，國際知

36、名企業(yè)入駐，實現(xiàn)高租價,200平至整層租賃,,,,交通核,南京路板塊,>>板塊現(xiàn)狀,區(qū)位：主要以靜安寺以東，南京路兩側的帶狀街區(qū)，北至北京西路-愚園路，南至威海路-延安路，東至成都路高架，西至鎮(zhèn)寧路，總面積1.8平方公里。交通：通達性好，主要通過兩條高架快速道路及七條城市干道，距離人民廣場約3公里，距離虹橋機場約12公里，距離浦東機場約48公里；板塊內部有地鐵2、7及未來14號線共設有8個地鐵站點，15、21、37、40、

37、927、939等公交線路環(huán)繞周圍。寫字樓現(xiàn)狀：上海市最高端的商業(yè)商務區(qū)，目前寫字樓體量達到480萬方。近來來供應量偏小，甲級寫字樓普遍保持只租不售的狀態(tài)。入駐客戶：南京西路寫字樓是全市各商務區(qū)行業(yè)集中度最高的寫字樓群，入駐客戶主要以IT行業(yè)和專業(yè)服務業(yè)為主。借IT行業(yè)巨大的派生需求，專業(yè)服務業(yè)（會計師、律師、咨詢等行業(yè)）又有廣泛的延展空間；整體客戶以IT、通訊科技、信息咨詢、廣告策劃、航空服務、傳媒等行業(yè)為主。,上海最昂貴的地段，高

38、端服務業(yè)聚集，傳統(tǒng)高端商務商業(yè)區(qū),南京路板塊,>>發(fā)展動力,中華商業(yè)第一街，國際頂尖品牌聚集地，優(yōu)越的地理位置及最具影響力的高端商圈支撐自然發(fā)展而成,自上海開埠以來，南京路就一直是上海人乃至長三角區(qū)域居民心目中的頂級地段，現(xiàn)在，有著“中華商業(yè)第一街”美譽的南京路依然是人們心目中繁華大上海的象征，有著不可取代的地位。目前商業(yè)總體量達115萬平，擁有最大的人流成為上海最具影響力的商圈。以梅、泰、恒、金四極擎天和入駐眾多品牌旗艦

39、店的形態(tài)立足世界頂級商業(yè)區(qū)行列。LV、愛馬仕、阿瑪尼、賓利，這里匯集了你所能想到的任何國際奢侈品牌，是身份與聲譽的象征，同時也是世界500強等大型跨國企業(yè)和國際頂尖品牌總部在上海的聚集地。,南京路板塊,>>發(fā)展階段,1862年,早期英美租界區(qū)，南京路始建于1862年，中國第一條西式馬路，以供運兵之用；19世紀下半葉，沿線最早得以興建私人園林；19世紀末，租界房地產(chǎn)開發(fā)熱開始波及沿線，建造自用花園住宅、開發(fā)新式里弄住宅、興

40、建近代公寓大樓，沿路的娛樂、餐飲及商業(yè)服務設施也隨之發(fā)展；1920-40年代，南京路成為上海最為高檔的生活區(qū)和鬧中取靜的“十里洋場”,1949年,鬧中取靜的“十里洋場”,1992年,國際化商務辦公的快速發(fā)展時期,1997年,2004年,20世紀50年代，上海市政協(xié)、外辦、僑辦等落址，這里成為上海重要的政務辦公區(qū)和對外接待中心；1983年落成的上海賓館，刷新了原上海老租界區(qū)最高層標志性建筑的高度；1988年開業(yè)的靜安希爾頓酒店成為上

41、海首次利用外資建造和經(jīng)營管理同時也是第一座五星級酒店；1990年開業(yè)的上海商城成為上海最早的甲級寫字樓，以滿出租率和高租金成為當時上海外資寫字樓的“皇冠”代表項目：上海商城,至今,高端寫字樓發(fā)展的鼎盛時期,1992年，鄧小平南巡講話發(fā)表成為第二波發(fā)展高潮的起點，“整個上海市中心改造當中，靜安南京路是重頭”；南京路CBD開發(fā)歷史成為是上海寫字樓變遷的寫照；1997年，梅龍鎮(zhèn)廣場的竣工成為南京路上樹立的第一幢甲A級寫字樓代表項目

42、：梅龍鎮(zhèn)廣場,停滯時期,1997年后，東南亞金融危機爆發(fā)，隨著亞洲金融風暴影響而供應漸趨停滯代表項目：恒隆廣場、中信泰富廣場,2004年，上海推出總部經(jīng)濟政策；2006年靜安區(qū)政府提出“開放的靜安南京路，高檔的商業(yè)商務區(qū)”戰(zhàn)略；2008年靜安區(qū)政府推出針對寫字樓企業(yè)入駐的“39計”優(yōu)惠政策；2008年，越洋廣場竣工并成為上海市租金最高的寫字樓之一代表項目：越洋廣場、SOHO東海廣場,穩(wěn)步發(fā)展時期,,國際化商務辦公的快速發(fā)展時期

43、,高端寫字樓發(fā)展的鼎盛時期,停滯時期,穩(wěn)步發(fā)展時期,南京路板塊,>>典型項目,SOHO東海廣場——南京路上唯一的散售國際甲級寫字樓,南京路板塊,>>典型項目,標準層建面： 1451.7平/層,全精裝寫字樓：架空網(wǎng)絡防電地板；輕鋼龍骨石膏隔板墻；吸音鋁合金板吊頂，飛利浦燈具；玻璃地彈門；美國霍尼韋爾全智能樓宇控制系統(tǒng)、全套德國Bosch安防系統(tǒng)。,SOHO東海廣場——產(chǎn)品表現(xiàn)：全精裝寫字樓,高15米的南向大堂,前

44、臺與液晶水牌,首層電梯廳,大堂水吧,南京路板塊,>>典型項目,SOHO東海廣場——入駐企業(yè)：以信息技術、貿易、投資管理、咨詢信息為主的國內私營企業(yè),淮海路板塊,>>板塊現(xiàn)狀,區(qū)位：主要分布在南北高架以東，西藏路以西的淮海中路兩側，處于盧灣和黃埔兩個中心城區(qū)內。交通：便捷快速，通過南北高架橋直達火車站及通往市區(qū)內環(huán)線，15-20分鐘內到達虹橋國際機場或是浦東新區(qū)，10分鐘到達陸家嘴，在區(qū)內設有6個地鐵站點。寫字

45、樓現(xiàn)狀：目前寫字樓體量約為90萬方，受板塊土地供應不足、舊建筑物保護等問題，板塊寫字樓長期沒有供應，只有整體收購形式略有出現(xiàn)，主要以租賃為主，租賃情況穩(wěn)定，租金穩(wěn)步上升。在目前的市場環(huán)境下，只租不售的方式是板塊寫字樓的共同推廣方式。入駐客戶：以外資、港資和中外合資企業(yè)為主，主要涉及通訊科技、網(wǎng)絡、證券、投資咨詢、房地產(chǎn)行業(yè)、廣告策劃等。,具有濃厚文化氣息的現(xiàn)代高端商務商業(yè)區(qū),淮海路板塊,>>發(fā)展動力,世界頂級商業(yè)與深厚文化

46、底蘊的完美融合而自然發(fā)展的重要商務區(qū),具有優(yōu)雅氣息的繁華大街，海派文化發(fā)源地淮海路原處法租界，建筑風格多樣，情調優(yōu)雅。同時又有眾多國際品牌進駐，充滿了各種不同地域的風情，有東方“香榭麗舍大街”之稱?；春Ｂ贩謻|、中、西三段打造，形成中外商業(yè)高雅海派文化的商業(yè)風格東段之高級商務圈（西藏南路-重慶南路）云集了諸如香港廣場、上海廣場等高檔寫字樓和百腦匯、賽博等電腦廣場，規(guī)模較大商廈有太平洋百貨淮海店和大上海時代廣場。中段之高檔商業(yè)圈（

47、重慶南路-陜西南路）打造活力創(chuàng)新，通過調整改造和引進,催生以“生活設計”為主題的創(chuàng)新消費新特色，匯聚包括百盛、華亭伊勢丹、H&M、C&A以及ADIDAS旗艦店等快時尚消費品牌。西段之時尚購物圈（陜西南路-常熟路）通過引進經(jīng)典品牌，形成商業(yè)文化與建筑風貌的完美融合。布局是名表、珠寶以及高級成衣訂制，目前有包括百盛、巴黎春天等大型百貨商店，江詩丹頓之家、登喜路之家等全球新業(yè)態(tài)，以及國泰公寓、人民坊一些經(jīng)典品牌旗艦店。,

48、淮海路板塊,>>發(fā)展階段,1900年,處于法租界區(qū)內，于1900年修建，1901年通車，兩側以專營商店和洋行為主；1920-40年代，俄喬社區(qū)逐漸形成，俄喬商業(yè)發(fā)展吸引他國僑民和華商資金的投入，聚集多國商家的商業(yè)街迅速發(fā)展,1978年,集多國風情的高雅商業(yè)街,1999年,現(xiàn)代化商業(yè)催生的商務萌芽時期,2004年,20世紀80年代后期，淮海路第一次改造；1992年隨著地鐵1號線的建設，在淮海中路西段建成國際購物中心、久事復

49、興廣場、益民商廈、新華聯(lián)商廈、雪豹商城、二百永新等一批大中型商業(yè)設施建筑。以新建的巴黎春天和二百永新百貨為標志，淮海路第一次有了現(xiàn)代化的商業(yè)設施；1996年，落成甲級商辦綜合樓瑞安廣場代表項目：瑞安廣場,至今,高端寫字樓快速發(fā)展時期,自1999年，淮海路二次改造，九龍倉、新鴻基、麗興、新世界、力寶、中海建設等集團公司紛紛進入，建成瑞安廣場、柳林大廈、上海廣場、香港廣場、力寶廣場、大上海時代廣場、金鐘廣場、蘭生大廈、中環(huán)廣場等14棟

50、大型甲級商務寫字樓；2003年，隨著香港新世界大廈落成，淮海中路基本上形成了東段為國際化、現(xiàn)代化、智能化的高端商務區(qū)代表項目：大上海時代廣場、香港新世界大廈,穩(wěn)定發(fā)展時期,2004年，企業(yè)天地的落成成功吸引了一批跨國公司的入駐，其中包括四大會計師事務所之一的普華永道；2007年起，瑞典“快時尚”品牌H&M進駐淮海路。全球知名的路易威登、杰尼亞、卡地亞、寇馳、蘋果、芭比娃娃等專賣店、概念店、旗艦店先后開業(yè)；2008年，提出

51、第三次淮海路改造計劃，打造商務和商業(yè)融合的現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)2010年全球第五家愛馬仕品牌旗艦店“愛馬仕大廈”項目正式啟動代表項目：企業(yè)天地、新茂大廈,,淮海路板塊,>>典型項目,企業(yè)天地——板塊最具人氣的甲級5A寫字樓,>>典型項目,企業(yè)天地——優(yōu)異的綜合產(chǎn)品力受到國際實力企業(yè)的追捧,企業(yè)天地自竣工以來便廣受跨國實力企業(yè)的追捧，租賃300平米以上居多，物業(yè)基本處于滿足的狀態(tài)，租金和入駐水平始終保持市場領先水

52、平。項目硬件配置各項指標超越國際甲級辦公標準，處于上海整體辦公市場領先水平；軟性物業(yè)服務上提供標準菜單外的個性化服務，如樓內員工慶生會等。,淮海路板塊,,,,,企業(yè)天地四大競爭優(yōu)勢,2,1,企業(yè)天地——四大獨特優(yōu)勢，引領淮海辦公市場,淮海路板塊,>>典型項目,稀缺的辦公環(huán)境,尊享1.2公里太平湖第一岸線——上海市區(qū)獨一無二的辦公景觀，環(huán)境極佳與之毗鄰的新天地，為租戶們提供了商務休閑的良好場所,考究的產(chǎn)品設計,建筑排布和平

53、層設計考慮到地塊限制和湖景資源最大化的雙重因素頂部設計優(yōu)化項目高寬比例，給客戶帶來美感，造成一定視覺沖擊外立面設計采用Art Deco風格，與周邊建筑渾然一體，再現(xiàn)老上海人文氣息,瑞安集團傾力打造完善、高標準的配套環(huán)境，公寓、會館、新天地休閑商業(yè)等超五星級尊雅酒店更是提升區(qū)域的商務配套水平,3,完善的商務商業(yè)配套,4,良性循環(huán)的品牌效應,作為瑞安天地系列的商務產(chǎn)品，企業(yè)天地充分發(fā)揮了其品牌優(yōu)勢，吸引海外公司進駐大批知名企業(yè)無形中

54、又增加了項目的品牌知名度和美譽度，擴大了市場影響,特征總結,>>傳統(tǒng)核心,寫字樓發(fā)展歷程,時間,第一階段1949—1990起步階段,1.改革開放政策的確立；2.社會主義市場經(jīng)濟的確立；3.外資引入；4.辦公房的商業(yè)屬性開始體現(xiàn)；5.第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。,背景,發(fā)展區(qū)域,【徐家匯】【人民廣場】【外 灘】【南京路】【 淮 海 路】,傳統(tǒng)核心,形成基礎,第二階段1991—1998發(fā)展階段,1.第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展；2.浦

55、東大開發(fā)；3.外資、外地企業(yè)大量進駐；4.東南亞金融危機。,【陸家嘴】 【虹 橋】,政府政策推動,第三階段1999—2008穩(wěn)定發(fā)展階段,1.上海經(jīng)濟穩(wěn)步增長；2.世界500強企業(yè)進入上海；3.辦公房市場內外銷并軌。4 .美國次貸危機,【長風板塊】【四川北路】 【金 橋】,產(chǎn)業(yè)升級導致的企業(yè)外溢,第四階段2008年至今快速發(fā)展階段,1.09年城市升級二個中心；2.世博時代3、政府行政手段干預房產(chǎn)市場

56、,【五角場】【后世博板塊】,產(chǎn)業(yè)及城市升級,人均三產(chǎn)GDP（美元）,﹤ 1500,1500—6000,6000—7400,,,陸家嘴金融中心區(qū)位于上海浦東新區(qū)西北角黃浦江的轉折點處，呈現(xiàn)出一個半島形態(tài)，總用地約1.7km2。因明朝大文學家陸深世代居于此地，且從浦西望去猶如一只金角獸伸出腦袋張開嘴巴在飲水，由此得名。新中國成立前，由于黃浦江的阻隔，兩岸一面是“萬國博覽會”的十里洋場，一面是農(nóng)作物為主的農(nóng)耕田園，形成了鮮明的對比。新中國

57、成立后，浦東地區(qū)的經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展，特別是在鋼鐵、石化、造船、建材等大工業(yè)方面，初步奠定了浦東及陸家嘴地區(qū)的經(jīng)濟基礎。,陸家嘴中央金融區(qū),>>歷史背景及區(qū)位優(yōu)勢,,人民廣場,,,6.5km,虹橋開發(fā)區(qū),2.7km,陸家嘴,距浦東機場約29km,>>總體發(fā)展階段,1990年,1990年，黨中央、國務院正式宣布開發(fā)開放浦東，在浦東建立以陸家嘴為核心的國家級金融貿易區(qū)。1990年編制的的《浦東新區(qū)總體規(guī)劃》明確規(guī)

58、定：陸家嘴金融貿易區(qū)是上海建設金融中心、貿易中心和經(jīng)濟中心的重要組成部分。代表項目：金茂大廈,1997年,政府政策導向下的金融區(qū)初步崛起期,2009年至今,1997年全球金融風暴過后，知名金融機構包括上海證券交易所開始涌入陸家嘴中央金融區(qū)，他們分別在區(qū)域內建造自己的寫字樓。自2000年開始，眾多國際著名金融機構迅速聚集，區(qū)內寫字樓出租率由原來的40%以下迅速提升至70%以上，平均日租金由0.45美元上漲到0.8美元左右并始終維持在高

59、位。到2003年12月底，陸家嘴已成為中國資本最密集的地區(qū)。代表項目：匯豐銀行大廈、花旗集團大廈等,金融產(chǎn)業(yè)迅速聚集，高端寫字樓快速發(fā)展時期,辦公需求外延，金融區(qū)穩(wěn)定發(fā)展時期,隨著08年全球金融海嘯的遠去，以及上海建設“2個中心”政策的逐步實施，陸家嘴商務區(qū)在不斷發(fā)展和完善中已日趨成熟。隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的逐漸成熟，辦公需求外延，拉動周邊區(qū)域形成大陸家嘴金融商貿區(qū)，至此，陸家嘴金融區(qū)進入穩(wěn)定發(fā)展階段。代表項目：環(huán)球金融中心、國金中心、

60、21世紀大廈等,,陸家嘴中央金融區(qū),1990年，黨中央、國務院正式宣布開發(fā)開放浦東，在浦東建立以陸家嘴為核心的國家級金融貿易區(qū)。1990年編制的的《浦東新區(qū)總體規(guī)劃》明確規(guī)定：陸家嘴金融貿易區(qū)是上海建設金融中心、貿易中心和經(jīng)濟中心的重要組成部分。由此，陸家嘴作為上海市CBD金融區(qū)，開始進入崛起時代。1991年，東方明珠開始動工建設，投資總額達8.3億元人民幣，高467.9米，是亞洲第三、世界第五高塔。1994年，金茂大廈動工，這

61、座高420.5米、當時的上海第一高寫字樓的開工，標志著陸家嘴金融商務區(qū)的初步崛起。1995年，中國人民銀行上海分行率先遷入陸家嘴并建造了自己的寫字樓，緊隨其后的是上海房地產(chǎn)管理局。,陸家嘴中央金融區(qū),>>國家政策導向，促陸家嘴金融區(qū)初步崛起,陸家嘴中央金融區(qū),>>初步崛起階段典型案例：金茂大廈,金茂大廈的開工建設，標志著陸家嘴中央商務區(qū)的初步崛起。,陸家嘴中央金融區(qū),>>初步崛起階段典型案例：金茂大

62、廈,奢華地標性酒店：上海金茂凱悅大酒店,擁有555間豪華客房，11間各具特色的餐廳和酒吧擁有能容納1200人的大宴會廳、800人的嘉賓廳及10個多功能廳,全國首批4A旅游景點：金茂大廈88層觀光廳高度340.1米，建筑面積1520平方米，兩臺每秒運行9.1米的超高速垂直升降電梯，一次可乘載33位游客，只需45秒鐘就可將游客從地下一層直送88層。,J·LIFE金茂時尚生活中心坐落在上海金茂大廈裙房，匯集了零售、私人護理

63、及個性服務、中西餐飲等知名品牌的多家旗艦店，是浦東高端的生活服務中心之一。,1997年全球金融風暴過后，知名金融機構包括上海證券交易所開始涌入陸家嘴中央金融區(qū)，他們分別在區(qū)域內建造自己的寫字樓。自2000年開始，眾多國際著名金融機構迅速聚集，區(qū)內寫字樓出租率由原來的40%以下迅速提升至70%以上，平均日租金由0.45美元上漲到0.8美元左右并始終維持在高位。到2003年12月底，在陸家嘴中心區(qū)1.7平方公里集聚的外資銀行營運資產(chǎn)總額

64、突破200億美元，平均每平方公里引資逾117億美元，成為中國資本最密集的地區(qū)。,我們認為2000年以來陸家嘴中央金融區(qū)寫字樓的飛速發(fā)展主要原因有三：中國加入WTO并全面開放境外金融機構進入，促使甲級寫字樓市場回暖陸家嘴金融區(qū)有著針對金融機構的優(yōu)惠政策和優(yōu)越的金融環(huán)境傳統(tǒng)商務區(qū)如外灘、南京西路、淮海路的甲級寫字樓趨于飽和,陸家嘴中央金融區(qū),>>金融產(chǎn)業(yè)迅速聚集，出租率及租金大幅上升，進入飛速發(fā)展階段,陸家嘴中央金融區(qū),&

65、gt;>飛速發(fā)展階段典型案例：匯豐銀行大廈,匯豐銀行大廈是陸家嘴中央金融區(qū)飛速發(fā)展階段的高品質物業(yè)的典型代表。,,隨著08年全球金融海嘯的遠去，以及上海建設“2個中心”政策的逐步實施，陸家嘴商務區(qū)在不斷發(fā)展和完善中已日趨成熟。,形成四大商務板塊小陸家嘴中央金融區(qū)已遷入近百家世界知名金融機構、大型跨國公司、律師行及保險業(yè)企業(yè)，區(qū)內寫字樓大部分 只租不售，租金引領上海甲級寫字樓發(fā)展趨勢。新上海商業(yè)城板塊該板塊由于商業(yè)的發(fā)展和完

66、善，出現(xiàn)一些品質較高的銷售型寫字樓，約占板塊內總供應量的20%左右，且由于地理位置優(yōu)勢及較好的品質，銷售狀況良好。部分出租型辦公樓的檔次則較低。整體入駐企業(yè)以中小企業(yè)為主，行業(yè)構成五明顯特征。九六廣場板塊九六廣場寫字樓建造時間較早，現(xiàn)在看來略顯陳舊，但由于其靠近軌道交通及繁華商圈，任然吸引了不少中小企業(yè)級企事業(yè)單位的入駐，整體出租率約在95%左右。竹園商貿區(qū)板塊由少量5A甲級寫字樓、部分次甲級寫字樓及部分高端酒店組成，入駐企業(yè)檔

67、次較高，主要以港臺、日本、韓國等東南亞企業(yè)客戶為主。區(qū)內也有一定量的出售型寫字樓。,陸家嘴中央金融區(qū),>>產(chǎn)業(yè)日趨成熟，辦公需求外延，拉動周邊形成大陸家嘴CBD商務區(qū),陸家嘴中央金融區(qū),>>日趨成熟階段典型案例：環(huán)球金融中心,環(huán)球金融中心的落成，標志著陸家嘴中央商務區(qū)進入日趨成熟的發(fā)展階段。,陸家嘴中央金融區(qū),>>日趨成熟階段典型案例：環(huán)球金融中心,酒店只設客房174間，所有客房都能眺望黃浦江和浦東的

68、壯麗景致標準客房面積由55至60平方米，所有客房的頂棚高度均設定為3.1米高，使客房更增加寬敞感。,世界最高的觀光廳：474米觀光天閣觀光設施位于上海環(huán)球金融中心第94至100層。100層誕生了世界最高的觀光廳；97層，如同浮在空中的天橋；94層，則以城市全景為背景，提供可舉行各種活動的交流空間。,完善的商場、餐廳配套以工作在跨國企業(yè)的商務人士為服務對象，在地下2層至地上3層設有各類店鋪。匯集多樣菜系，服務時間自清晨到晚間的創(chuàng)

69、意美食天地、咖啡吧、能滿足世界各地商務人士口味的高檔美食餐廳。,頂級國際精品酒店：上海柏悅酒店,1.獨特的區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚的地理優(yōu)勢成為陸家嘴中央金融區(qū)發(fā)展的首要條件2.重要的政策導向國家政策的導向扶持極大地促進了區(qū)域寫字樓市場的長足發(fā)展3.完善的環(huán)境建設區(qū)域內的交通環(huán)境建設和商業(yè)配套設施的不斷完善進一步促進寫字樓市場成熟和擴展4.高品質的寫字樓產(chǎn)品5A甚至超5A甲級的高品質產(chǎn)品極大地滿足了來自全球眾多知名企業(yè)對辦公硬件設

70、施條件的要求5.近飽和的傳統(tǒng)商務區(qū)外灘、南京路、淮海路逐漸飽和的寫字樓市場為陸家嘴提供了很好的發(fā)展機遇,陸家嘴中央金融區(qū),>>寫字樓發(fā)展研究小結,決定陸家嘴中央金融區(qū)成功發(fā)展的5大要素：,國家政策導向的首批經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 20世紀70年代末，為了推動改革開放的快速發(fā)展，中央決定興辦十四個經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)作為改革開放的“試驗田”。虹橋開發(fā)區(qū)作為上海浦西三大經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)之一就是在這樣的歷史條件下誕生的。