二手房交易的百問百答

1、二手房交易的百問百答二手房交易的百問百答一、城中村改造房只能是本村的人可以買嗎？其他人如果買的話得具備哪些條件？享受的房?jī)r(jià)和本村人一樣不？您好！城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設(shè)，所用土地一般是通過劃撥方式取得，因而在一定程度上降低了樓盤開發(fā)成本，銷售價(jià)格較低。城中村改造房能否購(gòu)買，關(guān)鍵還要看其證件等情況。城中村改造房銷售同商品房一樣，必須五證齊全，五證即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建

2、筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。如果城中村改造項(xiàng)目不具備銷售條件，項(xiàng)目在實(shí)施過程中基本建設(shè)手續(xù)不齊備，就存在違反《土地法》、《規(guī)劃法》、《建筑法》及《房地產(chǎn)法》的可能，買賣雙方在這種違法的情況下簽訂的房屋買賣合同是無效的，不受法律保護(hù)，合同中的承諾一旦兌現(xiàn)不了，消費(fèi)者將無從保護(hù)自己的權(quán)益。另外存在產(chǎn)權(quán)隱患。就是說消費(fèi)者購(gòu)買的城中村改造房屋可能拿不到房產(chǎn)證。《西安市城中村改造建設(shè)管理暫行辦法》規(guī)定“對(duì)于不符合城市規(guī)劃并且無法改正

3、和補(bǔ)救的或存在工程質(zhì)量、安全問題無法補(bǔ)救的，必須拆除”。另外，在土地未經(jīng)國(guó)家征用和出讓的集體土地上建造的房屋，也不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。沒有房產(chǎn)證，房屋將得不到法律保護(hù)，房屋的權(quán)屬隨時(shí)受到威脅。因此需要謹(jǐn)慎權(quán)衡，防止一些不必要的糾紛和麻煩。因此從這些方面考慮，建議您在購(gòu)買之前慎重考慮，不要因?yàn)閮r(jià)格的優(yōu)勢(shì)而忽略了其他方面。二、我買一套二手房想用公積金按揭貸款請(qǐng)問:1.公積金貸款都要交哪些稅費(fèi)請(qǐng)告知.2.公積金貸款一般得多長(zhǎng)時(shí)間能辦下來您好！

4、符合公積金貸款條件可以辦理公積金貸款，“西安個(gè)人住房公積金貸款管理辦法”第二章貸款對(duì)象和條件第七條凡所在單位建立住房公積金制度、個(gè)人連續(xù)足額繳存住房公積金一定期限，具有完全民事行為能力的職工，購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。第八條職工申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款應(yīng)同時(shí)具備以下條件：(一)具有西安市城鎮(zhèn)常住戶口或者其他有效居留身份；(二)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；(三)單位及個(gè)人能按時(shí)足額繳

5、存住房公積金；(四)購(gòu)買住房的，須具有符合法律規(guī)定的購(gòu)買住房的合同或協(xié)議；建造、翻建、大修住房的，須具有建設(shè)、規(guī)劃、土地管理等部門批準(zhǔn)的文件；(五)購(gòu)買住房的，應(yīng)已支付了不低于規(guī)定比例的首期購(gòu)房款；建造、翻建、大修住房的，能夠支付不低于建造、翻建、大修住房所需費(fèi)用的規(guī)定比例的首期付款或自籌資金。(六)同意按照公積金管理中心和受托銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式進(jìn)行擔(dān)保；(七)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他條件。三、二手房定金協(xié)議問題？我通過中介看了一套二

6、手房，原來是公房，現(xiàn)在改為了私房，有證，我想購(gòu)買，我想問一下，這個(gè)訂金協(xié)議應(yīng)該怎么簽，在哪里簽，簽的時(shí)候要注意什么，簽完后的其它手續(xù)應(yīng)該怎么去辦理。謝謝您好！通過中介交易購(gòu)買二手房，在交付定金前，三方需要到產(chǎn)籍處進(jìn)行核證，以確定產(chǎn)證的真?zhèn)?。在?shí)際操作中，一般在中介公司簽訂定金協(xié)議，中介方、出售方、買受方三方在場(chǎng)。在簽訂定金協(xié)議時(shí)，三方需要在協(xié)議中明確約定：1、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所:這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以

7、免出現(xiàn)欺詐情況。2。標(biāo)的:此處應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；3同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。3。價(jià)款:此處應(yīng)寫明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請(qǐng)按揭貸款；定金；尾款等。.4。履行期限、地點(diǎn)、方式:這里主要寫明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何

8、尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偂?。違約責(zé)任:這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問題。.6。解決爭(zhēng)議的方式:這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式。7、所簽訂定金協(xié)議需要三方簽字，中介公司蓋章。交付定金后，收受定金方需要出據(jù)“定金收據(jù)”。定金協(xié)議簽完成，雙方在約定的期限內(nèi)簽定買賣契約并由中介方協(xié)

9、助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；房產(chǎn)證是擁有產(chǎn)權(quán)的唯一合法標(biāo)志，只有產(chǎn)權(quán)過戶，房子才真正屬于你。另外，作為購(gòu)房者，在購(gòu)買二手房時(shí)建議您應(yīng)該注意以下問題：一、注意二手房的產(chǎn)權(quán)狀況。購(gòu)房者購(gòu)買二手房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)完整，否則買賣行為可能不合法，購(gòu)房者的權(quán)益受到損害。購(gòu)房者在成交之前一定要清楚地了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。如果賣房者并非房屋所有權(quán)人，或賣房者只是有部分產(chǎn)權(quán)，與其進(jìn)行交易，購(gòu)房者就有可能吃虧或陷于糾紛之中。二、了解二手房的結(jié)構(gòu)狀況。購(gòu)房者購(gòu)買的二手房如是

10、舊房，要特別注意房屋的結(jié)構(gòu)情況，看看房屋的外部狀況和內(nèi)部布局是否完好。三、考察二手房的建筑質(zhì)量。建筑質(zhì)量好壞，直接關(guān)系到購(gòu)房者的購(gòu)買價(jià)格和住用期限。四、調(diào)查二手房是否存在遺留問題。關(guān)鍵點(diǎn)提示：購(gòu)買二手房一定在成交之前弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)是否完整，否則，購(gòu)房者就有可能吃虧或陷于糾紛之中。四、遺產(chǎn)房過戶需繳納哪些費(fèi)用，請(qǐng)問繼承的遺產(chǎn)房過戶需繳納哪些費(fèi)用您好！遺產(chǎn)繼承需要辦理過戶手續(xù)，需要繳納登記費(fèi)80元，0.05%印花稅，對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼