房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)

1、1房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)姓名：姓名：伊帥學(xué)號(hào)：學(xué)號(hào)：10051210專(zhuān)業(yè)專(zhuān)業(yè)：財(cái)務(wù)管理摘要摘要：世界多國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)泡沫易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生致命的打擊。房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的預(yù)期性及土地資源供給的有限性是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的兩個(gè)根本性原因。該經(jīng)濟(jì)規(guī)律也適用于我國(guó)。最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭過(guò)猛，與之相伴的是金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。具體體現(xiàn)為：房?jī)r(jià)過(guò)高，且一路攀升，局部地區(qū)出現(xiàn)泡沫；房地產(chǎn)業(yè)貸款過(guò)度依賴(lài)銀行及假按揭導(dǎo)致大量不

2、良貸款等。關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；股市泡沫；金融風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制；假按揭前言前言最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆也引發(fā)了有關(guān)房地產(chǎn)泡沫論的爭(zhēng)論，對(duì)其進(jìn)行深入分析并提出建議十分必要。針對(duì)房地產(chǎn)泡沫，了解了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的定義、表現(xiàn)形式以及當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，分析了房地產(chǎn)泡沫的形成原因與危害，在此基礎(chǔ)上，從宏觀(guān)和微觀(guān)角度提出了防止房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策與措施1房地產(chǎn)泡沫國(guó)際警示房地產(chǎn)泡沫國(guó)際警示因房地產(chǎn)市場(chǎng)失控導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫，然后釀致金融危機(jī)

3、，最終形成泡沫經(jīng)濟(jì)，這種現(xiàn)象在20世紀(jì)后半期屢屢發(fā)生。美國(guó)、泰國(guó)、香港、日本等國(guó)家和地區(qū)都曾因此造成金融風(fēng)險(xiǎn)，有的至今陰影未消，其中日本尤甚。1985年9月，美國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)、日本、法國(guó)、英國(guó)等五國(guó)財(cái)長(zhǎng)簽訂了《廣場(chǎng)協(xié)議》，決定同意美元貶值。結(jié)果降低了日本的海外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為此，為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央銀行采取了非常寬松的金融政策，導(dǎo)致大量資金流向股市和房地產(chǎn)，造成股價(jià)與房?jī)r(jià)飛速上漲。作為泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體的房地產(chǎn)，增長(zhǎng)迅速，住宅開(kāi)發(fā)、飯店、

4、高爾夫球場(chǎng)、大型觀(guān)光設(shè)施、度假旅游場(chǎng)所、娛樂(lè)場(chǎng)所、滑）場(chǎng)等投資項(xiàng)目眾多，資金需求旺盛。在巨大泡沫的光環(huán)下，銀行竟像瘋子一樣向房地產(chǎn)融資。投機(jī)商們從銀行貸款購(gòu)買(mǎi)土地，然后又以土地作為擔(dān)保從銀行再次獲得貸款，又用該貸款去購(gòu)買(mǎi)土地。如此循環(huán)反復(fù)，貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，地價(jià)越來(lái)越高。過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格使得城市住宅成為只有少數(shù)人才能擁有的“奢侈品”。大量的資金集中于房地產(chǎn)，擠壓與限制了其他行業(yè)的發(fā)展，為此，日本政府進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控決定提高銀行利率。提高的銀

5、行利率刺破了日本的泡沫經(jīng)濟(jì)。泡沫破滅后的結(jié)果是土地和房屋根本賣(mài)不出去、竣工的樓房沒(méi)有住戶(hù)、空房到處都是。房地產(chǎn)價(jià)格狂跌導(dǎo)致大量不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)，使得銀行擁有了巨額的不良債權(quán)。這次房地產(chǎn)泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還引發(fā)了嚴(yán)重的金融危機(jī)。受此影響，日本迎來(lái)了歷史上最為漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的蕭條和低迷。即使到今天，日本經(jīng)濟(jì)也未能徹底走出陰影。國(guó)際歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房地產(chǎn)業(yè)由于其不同于一般產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，其發(fā)展與金融業(yè)休戚相關(guān)

6、。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到特定階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)必定成為支柱產(chǎn)業(yè)，此時(shí)一定要保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫所導(dǎo)致的金融危機(jī)。2房地產(chǎn)泡沫成因房地產(chǎn)泡沫成因3還要上漲的預(yù)期心態(tài)，增加了市場(chǎng)的恐慌心理，從而進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。目前我國(guó)已有明顯的泡沫經(jīng)濟(jì)的某些征兆，空置率達(dá)408％，而局部地區(qū)（如上海、北京、廣州、天津、深圳等地）房?jī)r(jià)卻繼續(xù)上漲，已顯示出經(jīng)濟(jì)泡沫的癥候二是房地產(chǎn)業(yè)貸款過(guò)度依賴(lài)銀行。據(jù)資料顯示，1998年全國(guó)銀行發(fā)放房貸426億元

7、，2005年房貸總額為491萬(wàn)億元，7年間升115倍。而2006年上半年，全國(guó)的房貸總額已達(dá)34萬(wàn)億元。2006年1月至10月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14611億元，其中商品住宅投資10268億元，占總投資的70％，同比增長(zhǎng)284％。在這同一時(shí)期，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共到位資金20592億元，同比增長(zhǎng)292％。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，目前銀行資金至少占房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總額的70％。三是假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭?！凹侔唇摇辈灰哉鎸?shí)購(gòu)買(mǎi)

8、住房為目的，開(kāi)發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶(hù)和購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷(xiāo)售（購(gòu)買(mǎi)）方式，套取銀行貸款。據(jù)工商銀行消費(fèi)信貸部門(mén)估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因假按揭造成的。開(kāi)發(fā)商把假按揭作為一種融資渠道。2０05年3月17日以前，個(gè)人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開(kāi)發(fā)商便將按揭貸款作為另一項(xiàng)融資渠道，既可降低財(cái)務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。有的開(kāi)發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開(kāi)發(fā)商因無(wú)法將房

9、屋全部賣(mài)出而攜款潛逃。假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限而進(jìn)行騙貸，有的則是銀行工作人員與開(kāi)發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。四是房市股市泡沫聯(lián)動(dòng)加劇金融隱患。房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)都容易滋生泡沫，而且二者具有一定的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)泡沫的破滅往往會(huì)導(dǎo)致股市泡沫的相繼產(chǎn)生。當(dāng)前，我國(guó)房?jī)r(jià)一路飆升，引起中央政府極大的重視。近幾年來(lái)，政府不斷推出房地產(chǎn)調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)。在某些地區(qū)宏觀(guān)調(diào)控已開(kāi)始顯示效果。在這個(gè)時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致

10、那些敏感的投機(jī)資金迅速拋售手中的房地產(chǎn)并獲得暴利，安全撤出房市，轉(zhuǎn)身投入股市進(jìn)行炒作。非常巧合的是，我國(guó)股市在長(zhǎng)期低迷的徘徊后，自2006年以來(lái)股票指數(shù)一路高漲，不斷更新歷史紀(jì)錄。2006年12月20日，滬綜指、深成指分別突破2440點(diǎn)、6440點(diǎn)；滬深股票的總市值首次突破8萬(wàn)億元大關(guān)，比上一個(gè)月增長(zhǎng)23％。目前，兩市總市值與ＧＤＰ的比例達(dá)到40％，而2０05年底該比例還不足18％。股市的暴漲讓我們不得不警惕股市泡沫存在與否。由國(guó)家宏觀(guān)

11、調(diào)控所至的可能的房?jī)r(jià)下跌與相應(yīng)的可能的股市泡沫聯(lián)動(dòng)加劇當(dāng)前的金融隱患。4房地產(chǎn)泡沫防范措施房地產(chǎn)泡沫防范措施4.1金融自由化要以強(qiáng)大穩(wěn)健的銀行體系為基礎(chǔ)，以強(qiáng)有力的金融監(jiān)管為保證金融自由化要以強(qiáng)大穩(wěn)健的銀行體系為基礎(chǔ)，以強(qiáng)有力的金融監(jiān)管為保證。對(duì)中國(guó)來(lái)講，金融自由化應(yīng)該是循序漸進(jìn)的，在目前金融體系不健全的情況下，中國(guó)的住房金融體系是以銀行信貸為主的住房金融體系，近幾年來(lái)，這個(gè)體系越來(lái)越顯現(xiàn)出不能適應(yīng)形勢(shì)的跡象，房地產(chǎn)金融在金融總量中所占

12、的比例越來(lái)越高，金融部門(mén)大幅接觸金融管制，很容易造成大量信貸流向非生產(chǎn)部門(mén)，引發(fā)泡沫。因此要強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)和金融監(jiān)管勢(shì)在必行。4.2設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的土地稅制抑制土地投機(jī)，激勵(lì)土地持有者合理利用土地設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的土地稅制抑制土地投機(jī)，激勵(lì)土地持有者合理利用土地。政府要監(jiān)督購(gòu)地者的投資開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)未進(jìn)行開(kāi)發(fā)或故意拖延開(kāi)發(fā)進(jìn)度的單位和個(gè)人課以重稅，例如空地稅、土地保有稅等，以提高投機(jī)者囤積土地的成本；強(qiáng)化土地增值稅，對(duì)一