房地產經濟學·整理

1、一、名詞解釋：64`1、市場力量：企業(yè)對自己產品價格的影響與支配能力。如果一個企業(yè)有能力影響市場價格，那么這個企業(yè)就具有市場力量（壟斷力量）。房地產企業(yè)在價格和開發(fā)供應量的決策上具有較強的市場力量。勒納指數：根據計算利潤最大化的價格超過邊際成本的程度，來測定生產廠商的市場勢力的程度，這種測定壟斷勢力的方法是由經濟學家阿巴勒納在1934年首先使用的，被稱為勒納的壟斷勢力度。勒納指數的值在0～1之間，勒納指數越高，企deqPqMCqPL1)

2、()()(???業(yè)的壟斷勢力越大。完全競爭市場上，企業(yè)的市場力量趨于零。2、公共住房：所有通過住房保障政策提供的住房，是一種政府提供的優(yōu)惠政策，包括公房、經濟適用房、廉租房。3、房地產經濟周期：房地產經濟具有周期波動性，一般可以劃分為復蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段，前兩個階段為高漲，后兩個為低落。過程：經濟增長對房地產的需求→刺激建筑業(yè)的發(fā)展→經濟繁榮進一步刺激房地產需求→新建房地產超過實際需求→產生過剩房地產積壓→房地產需求迅速減退進

3、入調整期→存量逐步消化進入恢復期→新的經濟增長使房地產需求大于供給→開始新一輪經濟周期運動4、住房消費的過濾效應：住房市場中，最初為高收入階層建造居住的房屋，隨著時間的推移，建筑物因為實物折舊、功能折舊和經濟折舊，價值會有所降低，住房提供的服務降低，高收入階層會遷居到區(qū)位、環(huán)境、質量更好的房屋中，將原有的房屋出售或者租賃給其他收入較低的家庭居住的動態(tài)變化過程。福利過濾效應（住房福利外溢效應）：盡管新增住房供應發(fā)生在高檔房市場，在住房市場

4、過濾效應的作用下，各個子市場中的家庭都有機會獲取更好的住房服務，這就意味著，市場自發(fā)的、以高收入階層為目標的住房供給，最終也能間接地提高低收入家庭的住房狀況，從而實現人人居其屋的預期目標。5、土地一級市場：在我國是指國家作為土地所有者有償讓渡土地使用權而形成的市場。目前我國讓渡國有土地使用權的方式主要有有償出讓和無償劃撥。土地二級市場：由土地一級市場上取得的土地使用權的轉讓與再轉讓所形成的市場。包括土地使用權的轉讓、出租與抵押等。與政府

5、壟斷的土地使用權一級市場不同，二級市場是競爭性的6、供給方補貼：政府對困難的住房保障是通過對供給方如開發(fā)商、出租方等提供優(yōu)惠政策或補貼，以降低成本、增加供給從而降低價格或租金，最終達到提高需求方的購買力或承受力的目的。需求方補貼：政府直接對需要住房的困難戶提供住房，或發(fā)放補助提高其購買力或承受力，或貨幣化補貼（現金或購房券），或實物或優(yōu)惠的金融政策，如貼息貸款。再如廉租房實物配租、廉租房貨幣配租，均屬于需求方政策7、土地增值稅：以土地制

6、增值稅為課稅標準，對土地使用者因轉讓國有土地使用權所獲益進行征收的一種稅。目的是合理調節(jié)土地增值收益，抑制房地產投機，減少國家土地資產流失，規(guī)范土地市場行為。土地增值稅實行四級超額累進稅率，依據增值稅超過扣除項目的比率，稅率分別為30%~60%。土地增值額=轉讓土地所得的收入－規(guī)定的扣除項目金額，稅額=增值額稅率；扣除項目：土地取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用、轉讓稅費等。8、房地產泡沫：由于房地產的過度投機所引起的房地產價格脫離市場基礎的

7、持續(xù)上漲，房地產價格與價值的嚴重背離。9、房地產過熱：投資過熱，導致房地產需求的增長速度低于新增供給的速度，所出現的空取得交易對象信息與和交易對象進行信息交換所需的成本。議價成本：針對契約、價格、質量討價還價的成本。決策成本：進行相關決策與簽訂契約所需的內部成本。監(jiān)督交易進行的成本：監(jiān)督交易對象是否依照契約內容進行交易的成本，例如追蹤產品、監(jiān)督、驗貨等。違約成本：違約時所需付出的事后成本。5、房地產的特征和結構：房地產市場屬于區(qū)域性的市

8、場、房地產行業(yè)具有較高的進入壁壘、房地產產品由于區(qū)位、權益、實物狀況的不同，屬于差別產品，所以房地產市場是典型的區(qū)域性寡頭壟斷市場結構。特征：1）買者和賣者：在某一區(qū)域內，市場的參與者較少，房地產開發(fā)項目較少，僅僅有幾家開發(fā)商向市場提供產品，他們的產品雖有一定的替代性，但是存在差異。買者限于一定區(qū)域或者一定消費群體。2）產品差異化：由于區(qū)位、權益、實物狀況的諸多差異，房地產產品存在差異3）位置固定性：房地產市場是區(qū)域性的市場，受區(qū)域經濟

9、發(fā)展水平的影響4）價格：價格受供給和需求相互作用的影響，較高的交易成本。5）進入壁壘：房地產市場進入壁壘較高6）政府的作用：政府通常利用財政和貨幣工具、法律法規(guī)對房地產市場進行宏觀調控6、政府對房地產經濟的主要政策與手段：1）房地產產業(yè)政策和住房政策。產業(yè)政策是政府在某一時期為實現本國經濟增長和各產業(yè)間的協調發(fā)展目標，所采取的產業(yè)調整政策措施，一般分為產業(yè)促進政策和產業(yè)抑制政策。2）貨幣政策?？刂曝泿磐斗帕?，以保證貨幣供應適應房地產產業(yè)

10、發(fā)展的需要；控制房地產產業(yè)的投資規(guī)模，使房地產市場供給量和需求量達到平衡；控制房地產信貸總規(guī)模，使其既能滿足開發(fā)經營和消費，又防止過度膨脹，確保信貸平衡。主要通過調控利率政策、公開市場業(yè)務、法定存款準備金率、再貼現率來實現。3）財政政策。通過調節(jié)國民收入分配、再分配的方向和規(guī)模，達到經濟總量平衡和結構平衡的政策手段。包括財政收入政策（如稅收政策）和財政支出政策。4）法律手段。通過立法和司法，運用法律法規(guī)來規(guī)范房地產經濟運行秩序，引導房地

11、產產業(yè)健康發(fā)展的方法和手段。7、房地產市場非平衡表現：1）總量性供不應求狀態(tài)。通常把處于總量性供不應求狀態(tài)的房地產市場稱為賣方市場。這是住房投資不足、實行低租金或低價格管制情況下必然形成的房地產供求格局。2）總量性供過于求狀態(tài)。通常把處于總量性供過于求的房產市場成為買方市場。這種狀態(tài)通常出現在市場經濟體制下，微觀經濟層次盲目擴大投資、宏觀經濟層次缺乏有力調節(jié)的時期和地區(qū)。3）結構性供求失衡的狀態(tài)。結構性供求失衡有供過于求和供不應求兩種情

12、況。結構性供過于求一般是由于供給方的投資決策失誤造成的。三、論述題：5道共46`1.物業(yè)稅征收：1）物業(yè)稅不包含土地出讓金。物業(yè)稅不是土地出讓金的變形，而是政府按照物業(yè)價值向物業(yè)所有者征收的一種財產稅。土地出讓金(地價)和物業(yè)稅是兩個不同的領域和范疇。前者是物業(yè)在交易過程中價值的實現，后者是持有物業(yè)價值的附加成本。前者是市場交易行為，后者是政府政策行為。2）物業(yè)稅的“非預期效應”和“排擠效應”，并且無法消除投機行為。物業(yè)稅在短期內使得房