房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)流程及廉政風(fēng)險點防控

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)流程及廉政風(fēng)險點防控房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)流程及廉政風(fēng)險點防控房地產(chǎn)有限公司項目開發(fā)的整個流程大體上包括以下10個階段。一、一、公司提出開發(fā)設(shè)想公司提出開發(fā)設(shè)想在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是公司最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。二、可行性研究二、可行性研究公司提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性

2、研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使公司不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置

3、率居高不下等一系列惡果，這就需要公司上下對此項工作重視起來。三、申請項目用地三、申請項目用地土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有

4、少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地也是主要方式。公司在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。該階段的風(fēng)險點在于簽訂的土地出讓合同內(nèi)的土地價格和實際不符甚至遠(yuǎn)高于土地應(yīng)有價格，造成該現(xiàn)象的主要原因是個別主辦人員私下與土地出讓方商定提高了土地價格。其防控措施是多人多部門參與到土地價格的調(diào)研中

5、來，參考周邊地價，科學(xué)合理的確定土地價格，防止弄虛作假。四、項目設(shè)計四、項目設(shè)計根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初七、建設(shè)工程招標(biāo)工程項目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標(biāo)，公司首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投

6、資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，公司還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。在工程項目招標(biāo)過程中，業(yè)主在某種程度上主導(dǎo)著過程招標(biāo)、發(fā)包方式以及合同類型的選擇，權(quán)力集中很容易產(chǎn)生廉政風(fēng)險。其風(fēng)險點主要表現(xiàn)在以下方面：一是少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)干部干預(yù)招投標(biāo)，利用自身影響力間接或直接干預(yù)評標(biāo)專家，甚至自身擔(dān)任評標(biāo)專家。二是信息不公開或公開不夠，如可能存在不依法上報有關(guān)部門批準(zhǔn)備案，不按國家要求

7、指定媒體上刊登招標(biāo)公告，擅自采用邀請招標(biāo)，給少數(shù)與其有厲害關(guān)系的企業(yè)提供機會等。三是資格預(yù)審不規(guī)范，單位不把資格預(yù)審當(dāng)作一道程序，在招標(biāo)信息發(fā)布前，已同個別投標(biāo)人有過私下接觸，并就有關(guān)方面達成協(xié)議，從而利用招標(biāo)文件條款設(shè)置障礙。正對以上風(fēng)險點，要做好廉政風(fēng)險防控，主要措施有：一是規(guī)范招投標(biāo)行為，防止人為排斥潛在投標(biāo)人，確保公平競爭。二是規(guī)范投標(biāo)企業(yè)審核，防止弄虛作假，確保正當(dāng)競爭。規(guī)范評標(biāo)專家管理，防止暗箱操作，確保評標(biāo)專家選擇科學(xué)合理

8、。八、項目施工為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，公司只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。施工階段由于時間較長且內(nèi)容較

9、復(fù)雜涉及多方利益，容易滋生貪污受賄、弄虛作假的行為。主要的風(fēng)險表現(xiàn)在：項目管理人員在實施管理行為時，容易收受賄賂而降低工程質(zhì)量或個人得利而使公司利益受損，如簽定設(shè)計變更、洽商，甲供材料合同的時候，與施工方或供應(yīng)商私下商定，導(dǎo)致公司利益受損或工程質(zhì)量降低或不合格。要防止上述現(xiàn)象發(fā)生，要制定多級審核制度，防止權(quán)力過于集中。九、市場營銷與策劃公司在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果符合政府主管部門的預(yù)售