淺析政府失靈案例——鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫

1、淺析政府失靈案例——鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫一、政府失靈的一、政府失靈的簡(jiǎn)介政府失靈，是指?jìng)€(gè)人對(duì)公共物品的需求在現(xiàn)代化議制民主政治中得不到很好的滿足，公共部門(mén)在提供公共物品時(shí)趨向于浪費(fèi)和濫用資源，致使公共支出規(guī)模過(guò)大或者效率降低，政府的活動(dòng)或干預(yù)措施缺乏效率，或者說(shuō)政府做出了降低經(jīng)濟(jì)效率的決策或不能實(shí)施改善經(jīng)濟(jì)效率的決策。二、鄂二、鄂爾多斯房地多斯房地產(chǎn)概況概況隨著呼包鄂城市群申請(qǐng)列入國(guó)家戰(zhàn)略依托豐富的自然資源作為城市群的中心城市之一的鄂爾多

2、斯具備了快速可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。其房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年呈現(xiàn)一種蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)。無(wú)論是房屋施工面積、新開(kāi)工面積還是商品房銷(xiāo)售面積都處于全國(guó)前列2010年鄂爾多斯各旗鎮(zhèn)總?cè)丝谥挥?60萬(wàn)全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示2010年底鄂爾多斯市中心區(qū)常住人口66.8萬(wàn)人。若按照67萬(wàn)人口計(jì)算僅2010年施工的房產(chǎn)就夠?yàn)槊總€(gè)人提供47m2的住房。同年全市商品房銷(xiāo)售面積535.54萬(wàn)m2這就意味著平均到市民人均購(gòu)買(mǎi)了約8m2的住房而同期北京的人均銷(xiāo)售面積只有

3、0.78m2。鄂爾多斯是新興城市市區(qū)人口較少住房空置率居高不下。三、鄂三、鄂爾多斯房地多斯房地產(chǎn)泡沫泡沫現(xiàn)狀2011年5月，一則出自鄂爾多斯政府的消息稱(chēng)，2009年和2010年投資額分別完成219.4億元和280.5億元。5年來(lái)，累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)766.3億元，是“十五”時(shí)期的22.2倍，年均增長(zhǎng)47.2%，建筑規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。有數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個(gè)月，鄂爾多斯市新開(kāi)工1005.9萬(wàn)平方米住宅，加上前兩年的續(xù)建項(xiàng)目，共有22

4、25.3萬(wàn)平方米。房?jī)r(jià)卻一直在下滑，鄂爾多斯目前房?jī)r(jià)以從高位迅速回落到3000／平方米上下。而此前，鄂爾多斯最貴的房子單價(jià)曾經(jīng)高達(dá)2萬(wàn)／平米。2012年8月之后的鄂爾多斯，到處是停工的爛尾樓和焦急的討債著。滯銷(xiāo)之中，房?jī)r(jià)紛紛下降，而降價(jià)成為許多房地產(chǎn)商的選擇。但是連降價(jià)都不能收回當(dāng)初投資時(shí)，資金鏈就會(huì)斷裂，市場(chǎng)面臨崩潰。鄂爾多斯房地多斯房地產(chǎn)泡沫原因分析泡沫原因分析1.民間借貸體系的不健康發(fā)展由于制度保障、機(jī)制安排等方面的漏洞和缺陷高利

5、貸往往充斥著民間借貸市場(chǎng)民間借貸糾紛常常與非法吸收公眾存款、集資詐騙等經(jīng)濟(jì)犯罪交織在一起有的人甚至有土地代理人和以地生財(cái)者的經(jīng)濟(jì)人角色這是房地產(chǎn)市場(chǎng)中地方政府行為發(fā)生種種扭曲的癥結(jié)。以鄂爾多斯為例其房地產(chǎn)的繁榮期主要集中在20062010年這段時(shí)期的銷(xiāo)售面積均大于當(dāng)年的竣工面積即便是2010年4月“新國(guó)四條”的出臺(tái)也沒(méi)有改變其房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮離不開(kāi)鄂爾多斯政府的支持及其與地產(chǎn)商的利益結(jié)盟。（二）民間借貸問(wèn)題中1.政府

6、忽視民間借貸環(huán)境體制建設(shè)(1)中國(guó)缺乏一部專(zhuān)門(mén)的法律來(lái)對(duì)其進(jìn)行規(guī)范導(dǎo)致民間借貸合法性等基本問(wèn)題難以確認(rèn)民間借貸在實(shí)踐中存在著較大的制度性風(fēng)險(xiǎn)。(2)中國(guó)目前關(guān)于高利貸的規(guī)定仍是空白的:既沒(méi)有規(guī)定嚴(yán)格意義上高利貸的標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有規(guī)定高利貸的法律責(zé)任這就為高利貸充斥民間借貸市場(chǎng)提供了契機(jī)。(3)中國(guó)尚缺乏一整完善的覆蓋政府、企業(yè)和個(gè)人的社會(huì)信用體系這就難以很好地解決民間借貸過(guò)程中所面臨的信用問(wèn)題一旦出現(xiàn)惡意違約現(xiàn)象債權(quán)人的合法利益就難以得到保障

7、。2.政府對(duì)于民間借貸缺乏監(jiān)管由于難以統(tǒng)計(jì)“從事民間借貸業(yè)務(wù)活動(dòng)但未辦理工商注冊(cè)登記手續(xù)的各類(lèi)地下機(jī)構(gòu)及個(gè)人合規(guī)的民間借貸中介僅僅是鄂爾多斯民間半隱蔽金融中的一小部分”加之監(jiān)管部門(mén)之間的權(quán)責(zé)分割問(wèn)題鄂爾多斯政府很難對(duì)數(shù)量眾多的民間借貸中介機(jī)構(gòu)實(shí)施有效的監(jiān)管。[13]與此同時(shí)“通過(guò)征地和拆遷的補(bǔ)償將煤炭資源形成的財(cái)富一部分轉(zhuǎn)移到當(dāng)?shù)鼐用袷种杏滞ㄟ^(guò)發(fā)達(dá)的民間融資實(shí)現(xiàn)再次增值”[14]10的發(fā)展路徑也使得鄂爾多斯政府拋棄了規(guī)范民間借貸市場(chǎng)的責(zé)

8、任從而直接導(dǎo)致民間借貸規(guī)模的不合理膨脹和擴(kuò)大。（三）政府的短期行為在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型過(guò)程中地方政府始終是影響地方經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行和增長(zhǎng)的主要變量隨著利益結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整和央地權(quán)力關(guān)系的重新界定地方政府逐漸形成了自己的特殊利益。一方面合理范圍內(nèi)的政府利益往往是地方政府行為的驅(qū)動(dòng)力它能增強(qiáng)政府的行政能力激勵(lì)政府及其工作人員負(fù)責(zé)而高效地開(kāi)展工作但另一方面如果地方政府利益出現(xiàn)惡性膨脹就會(huì)誘使其做出短期的短視行為即在制定當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃