旅游地產(chǎn)投融資模式分析

1、本文四部分1.旅游地產(chǎn)投融資渠道2.旅游地產(chǎn)投融資模式分析3.旅游地產(chǎn)投融資模式比較4.創(chuàng)新旅游地產(chǎn)投融資模式一、旅游房地產(chǎn)投融資渠道分析可以這樣理解旅游地產(chǎn)投融資：旅游投融資=投資融資，可以說(shuō)，旅游投融資是一個(gè)交錯(cuò)復(fù)雜的體系，按照渠道的不同進(jìn)行分類如下：1.銀行貸款銀行貸款屬于間接融資，它是旅游房地產(chǎn)投融資最主要的方式，旅游房地產(chǎn)銀行貸款是指旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、以及消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住

2、房貸款、商業(yè)用房貸款等，其中土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地以及開(kāi)發(fā)的相關(guān)機(jī)構(gòu)。銀行貸款在旅游房地產(chǎn)投融資中所占比重較大，尤其是旅游房地產(chǎn)貸款在銀行中長(zhǎng)期貸款的比例份額逐步增加，致使銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇，從而使銀行積累了較高的風(fēng)險(xiǎn)。一旦銀行貸款的門檻抬高，銀行信貸政策加劇，縮小貸款規(guī)模，旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將受到影響，因此一旦旅游房地產(chǎn)投融資對(duì)于銀行的依存度過(guò)高，十分不利

3、于旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。2.股份制公司上市發(fā)行股票股份有限公司上市發(fā)行股票是一種吸引認(rèn)購(gòu)者投資以籌措公司自有資本的手段，是股份有限公司籌措資本的一種方式。華僑城控股股份有限公司便是成功通過(guò)上市發(fā)行股票籌措資金的企業(yè)之一。然而在我國(guó)上市發(fā)行股票的公司必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)及要求，我國(guó)《公司法》明確規(guī)定只有股份有限公司才能發(fā)行股票，而有限責(zé)任公司是不能發(fā)行股票的。公司的治理水平與管理層質(zhì)量、公司的競(jìng)爭(zhēng)力、財(cái)務(wù)狀況、贏利性、安全性、流動(dòng)性等都直接影響

4、和決定股票的發(fā)行與質(zhì)量。這對(duì)于一些旅游房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)這些條件過(guò)于苛刻，同時(shí)通過(guò)發(fā)行股票也增加了籌資的成本，因此大多數(shù)旅游房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)慎重考慮上市。3.發(fā)行企業(yè)債券企業(yè)債券是企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債券。企業(yè)債券的發(fā)行主體是股份公司，但也可以是非股份公司的企業(yè)發(fā)行債券。企業(yè)債券的發(fā)行必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)，必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)企業(yè)發(fā)行的債券能否有效籌措到相應(yīng)的資金，終究還是取決于企業(yè)償還能力，歷年的盈利能力以及

5、企業(yè)的名譽(yù)，并且其發(fā)行成本很高，對(duì)于很多旅游房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)都不是一種有效的籌資方式。4.利用海外投資基金近年來(lái)，我國(guó)旅游房地產(chǎn)浪潮掀起，很多海外的投資基金十分看好我國(guó)旅游市場(chǎng)以及對(duì)人民幣升值的預(yù)期，也紛紛進(jìn)入中國(guó)，對(duì)我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)躍躍欲試。摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國(guó)住宅發(fā)展基金”等爭(zhēng)先登錄中國(guó)，它們或者利用股份投資我國(guó)旅游房地產(chǎn)，或者獨(dú)立開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)。海外投資基金的利用不僅為我國(guó)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)輸入大量資金，更為我國(guó)旅游房地

6、產(chǎn)帶來(lái)新的投融雖有著專業(yè)的開(kāi)發(fā)，管理技術(shù)以及優(yōu)質(zhì)的人力資源，卻沒(méi)有充足的資金。于是兩種企業(yè)合作共同開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同開(kāi)發(fā)，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益，成為一種旅游房地產(chǎn)投融資模式。③一方提供土地，一方提供開(kāi)發(fā)、管理、技術(shù)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)操作實(shí)力，第三方有一家或多家企業(yè)共同提供雄厚的資金。這種方式是由三者或者三者以上的主體共同合作，進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投融資，這種模式集合了多方的優(yōu)勢(shì)，集理想的土地，雄厚的資金，專業(yè)的技術(shù)于一體，成為一種不錯(cuò)的

7、旅游房地產(chǎn)投融資模式。合作模式較適合旅游觀賞型房地產(chǎn)，旅游商務(wù)型房地產(chǎn)投融資。合作模式可以滿足一些有土地卻沒(méi)有資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)的企業(yè)、有資金卻沒(méi)有理想土地的企業(yè)以及那些發(fā)展重點(diǎn)有限，沒(méi)有專業(yè)的開(kāi)發(fā)管理技術(shù)的企業(yè)進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需求。通過(guò)合作模式解決相關(guān)企業(yè)的資金短缺，投融資渠道狹窄，避免資金鏈條斷開(kāi)，難以取得理想土地等問(wèn)題，并且使合作雙方或多方企業(yè)取長(zhǎng)補(bǔ)短，共享管理、技術(shù)資源，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，大大有利于企業(yè)的發(fā)展，并且也有利于我國(guó)旅游房地產(chǎn)的

8、發(fā)展。但是這種合作模式也存在著相應(yīng)的缺陷與不足，合作模式導(dǎo)致雙方企業(yè)難以尋找到合適的合作對(duì)象，或者為尋找合適的企業(yè)付出較大的交易成本，在合作過(guò)程中企業(yè)可能存在追逐私利而做出有損于對(duì)方的行為決定，并且合作模式中雙方企業(yè)共享利潤(rùn)導(dǎo)致利潤(rùn)下降。（三）BOT模式BOT模式是對(duì)BuildOwnTransfer(建設(shè)擁有轉(zhuǎn)讓)形式的簡(jiǎn)稱，現(xiàn)在通常指BuildOperateTransfer(建設(shè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓)。BOT模式主要是指政府對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立

9、項(xiàng)，并進(jìn)行BOT模式招標(biāo)，將其融資，建設(shè)特許權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)。與企業(yè)簽訂合同，雙方簽訂協(xié)議在一個(gè)固定的期限內(nèi)，企業(yè)對(duì)其籌資建設(shè)的旅游房地產(chǎn)行使經(jīng)營(yíng)權(quán)，一邊收回對(duì)該項(xiàng)目的投資、償還該項(xiàng)目的債務(wù)并賺取利潤(rùn)，協(xié)議期滿后，企業(yè)將旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給政府。BOT模式在我國(guó)主要有鳳凰南華山房地產(chǎn)、酒店、商務(wù)中心及生態(tài)旅游休閑區(qū)的投資經(jīng)營(yíng)(BOT)，湘西旅游業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施也嘗試選擇BOT模式。目前來(lái)說(shuō)，這種方式在國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上運(yùn)用的并不多，

10、也較少成功的案例，主要是一些企業(yè)借鑒國(guó)外先進(jìn)的BOT模式，從而運(yùn)用于旅游房地產(chǎn)行業(yè)。但BOT模式符合資本發(fā)展的趨勢(shì)，是未來(lái)開(kāi)發(fā)大型旅游房地產(chǎn)的一種較適合的方式。中國(guó)擁有很多優(yōu)秀的旅游資源，但由于交通、水電等基礎(chǔ)設(shè)施原因，沒(méi)有開(kāi)發(fā)出來(lái)，如果能夠采用BOT模式，特別是采用幾種不同的變種形式，則可以充分利用社會(huì)資金，解決開(kāi)發(fā)前期資金需求大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高以及政府投資渠道不暢等問(wèn)題。由于通過(guò)BOT模式，企業(yè)可以獲得較為誘人的項(xiàng)目用地，大大減少了