農村土地流轉 可行性分析報告

1、農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。農村土地流轉是農村經濟發(fā)展到一定階段的產物，通過土地流轉，可以開展規(guī)?；⒓s化、現(xiàn)代化的農業(yè)經營模式。農村土地流轉其實指的是土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。黨的十八大報告提出，“加快發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)，增強農業(yè)綜合生產能力”，“構

2、建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結合的新型農業(yè)經營體系”。土地流轉和適度規(guī)模經營是發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)的基礎。土地流轉服務體系是新型農業(yè)經營體系的重要組成部分，是農村土地流轉規(guī)范、有序、高效進行的基本保障。建立健全農村土地流轉服務體系，應抓好以下幾方面工作：健全信息交流機制。信息交流機制是否健全有效，直接關系土地流轉的質量和效率。當前，由于農民土地流轉信息渠道不暢，土地轉出、轉入雙方選擇空間小，土地流轉范圍小、成本高，質量不盡如人意。政府部門

3、應加強土地流轉信息機制建設，適應農村發(fā)展要求，著眼于滿足農民需要，積極為農民土地流轉提供信息服務與指導；適應信息化社會要求，完善土地流轉信息收集、處理、存儲及傳遞方式，提高信息化、電子化水平。各地應建立區(qū)域土地流轉信息服務中心，建立由縣級土地流轉綜合服務中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站組成的縣、鄉(xiāng)、村三級土地流轉市場服務體系。在此基礎上，逐步建立覆蓋全國的包括土地流轉信息平臺、網絡通信平臺和決策支持平臺在內的土地流轉信息管

4、理系統(tǒng)。建立政策咨詢機制。農村土地流轉政策性強，直接關系農民生計，必須科學決策、民主決策。為此，需要建立政策咨詢機制，更好發(fā)揮政策咨詢在土地流轉中的作用。一是注重頂層設計與尊重群眾首創(chuàng)相結合。土地流轉改革和政策制定需要頂層設計，也不能脫離群眾的實踐探索和創(chuàng)造。要善于從土地流轉實踐中總結提煉有特色、有價值的新做法、新經驗，實現(xiàn)政策的頂層設計與群眾首創(chuàng)的有機結合。此外，農村土地流轉涉及農民就業(yè)、社會保障、教育、衛(wèi)生以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展等方方面面

5、的政策，需要用系統(tǒng)觀點認識土地流轉，跳出土地看流轉，廣泛征集和采納合理建議，確保土地流轉決策的科學性。二是構建政策咨詢體系。建立土地流轉專家咨詢機構，開展多元化、社會化的土地流轉政策研究；實現(xiàn)政策咨詢制度化，以制度保證土地流轉決策的專業(yè)性、獨立性；完善配套政策和制度，形成一個以政策主系統(tǒng)為核心，以信息、咨詢和監(jiān)督子系統(tǒng)為支撐的土地流轉政策咨詢體系。完善價格評估機制。土地流轉價格評估是建立健全農村土地流轉市場的核心，是實現(xiàn)土地收益在國家、

6、村集體、流出方、流入方和管理者之間合理、公平分配的關鍵。因此，必須完善土地流轉價格評估機制。一是構建科學的農地等級體系。農村土地存在等級、肥力、位置等的差異，不僅存在絕對地租，也存在級差地租。應建立流轉土地信息庫，對流轉土地評級定等，制定包括土地背農民意愿強行流轉、侵害農民土地承包權益、改變土地用途出現(xiàn)“非農化”與“非糧化”以及流轉不規(guī)范引發(fā)糾紛等問題。1.1.土地流轉不規(guī)范，普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題。土地流轉不規(guī)范，

7、普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題。目前農村土地流轉普遍存在“三多三少”現(xiàn)象，即親戚朋友流轉的多，專業(yè)大戶流轉的少；轉包、出租或代耕的多，轉讓的少；口頭協(xié)商多，文字協(xié)議少。農地流轉的民間化體現(xiàn)在:農地流轉往往是在熟人、親戚、朋友之間進行，而不是通過市場進行交易。根據中國人民大學和美國農村發(fā)展研究所2005年對17省農民土地流轉的調查，在轉出的土地中，有87.6%的土地是轉包給本村的親戚或其他村民。2007年對山東等10省的土地流

8、轉調查表明，65.1%的人直接與受讓人(彼此熟悉)協(xié)商，21.7%的人選擇通過村委會與人協(xié)商，16.3%的人選擇通過熟人介紹，只有2.3%的人通過土地流轉商(中介)協(xié)商來確定流轉。土地流轉口頭化:農地流轉沒有簽署任何協(xié)議或合同，而往往是流轉雙方的一種口頭約定。2005年的一項調查顯示:轉出農地的農戶中，46%的農戶轉出土地沒有約定期限，86%的農戶在轉出土地時沒有簽訂書面合同，即使約定期限的農戶中也存在部分‘’口頭式”約定，簽訂合同的也

9、不完整、不規(guī)范。很大一部分流轉是在口頭約定的情況下進行的，這導致流轉的期限不明確，交易雙方權利義務不清晰。土地流轉短期化:農地流轉往往都在1年之內進行流轉，超過1年的很少。據抽樣調查表明，44.1%的農戶流轉期限在1年之內，流轉期限不超過5年的有57.5%，而長期流轉的僅有1.4%。土地流轉隨意化:農地流轉不確定性強，不受約束，容易引發(fā)矛盾。安徽、湖南、四川等省流轉期限不確定的比例均超過60%。有的即便簽訂合同也不遵循一定的程序以及履行

10、必要的手續(xù)，存在著手續(xù)不規(guī)范、條款不完備等問題，缺乏法律保障，造成土地流轉關系的混亂，對耕地的保護和管理帶來了很大的困難。2.2.土地流轉規(guī)模比較小，流轉效益不高。土地流轉規(guī)模比較小，流轉效益不高。(1)影響土地流轉的規(guī)模與效益主要問題在于需求的規(guī)?；c交易的零散性之間的矛盾。一些農業(yè)龍頭加工企業(yè)和種植大戶需要大塊土地搞規(guī)模經營，而掛牌交易的基本上是零散土地，大塊土地少之又少。土地在小戶之間流動的多，向大戶流動形成規(guī)模經營的少。由于土地

11、流轉規(guī)模較小，流轉期較短，集中程度不高，耕地進行規(guī)模經營、實施機械化作業(yè)的效果難以凸顯。流轉期短也會助長租種農戶的掠奪性生產經營，造成土地肥力難以為繼。(2)農地市場價值并未體現(xiàn)，流轉收益偏低。農村土地流轉中，流轉租金的定價，地區(qū)差異性很大，取決于雙方協(xié)商。短期流轉的土地主要以實物支付為主，長期流轉以現(xiàn)金支付為主。國務院發(fā)展研究中心2007年的調查顯示，土地流轉租金全國平均只有293元畝，有的干脆撂荒，也不愿放棄土地使用權讓其流轉。東、