[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與評價方法

1、房地產(chǎn)項目策劃與評價方法,一、項目策劃內(nèi)容與方法二、財務(wù)評價方法三、可行性研究報告編制方法,一、項目策劃內(nèi)容與方法,策劃含義：以市場為導(dǎo)向，以方案優(yōu)化為手段，以確定 計劃參數(shù)為目的，構(gòu)思項目整體開發(fā)方案。策劃內(nèi)容：1、產(chǎn)品定位（市場研究及產(chǎn)品方案優(yōu)化） ↓2、項目策劃基本參數(shù) ↓3、項目分期開發(fā)計劃（每期開發(fā)量、開竣工日期、開盤日期） ↓4、

2、開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營計劃（經(jīng)營方式、價格、銷售速度、回款） ↓5、投資估算及使用計劃（工程量、造價、用款計劃） ↓6、資金籌措計劃（啟動資金、資本金投入、預(yù)售收入、貸款）,1、產(chǎn)品定位（市場研究）及產(chǎn)品方案優(yōu)化,（1）市場研究宏觀趨勢分析，得出產(chǎn)品的數(shù)量空間和價格空間；產(chǎn)品定位分析，確定產(chǎn)品檔次及價格；價格預(yù)測，確定未來若干年的產(chǎn)品價格。（2）產(chǎn)品方案優(yōu)化根據(jù)項目的規(guī)劃條件擬出可能開發(fā)的產(chǎn)品

3、；根據(jù)市場分析確定擬開發(fā)產(chǎn)品的價格和銷售量限制，估算每種擬建產(chǎn)品的開發(fā)成本；測算每種產(chǎn)品每平方米用地的獲利水平；通過方案優(yōu)化確定最佳產(chǎn)品方案。,產(chǎn)品方案優(yōu)化舉例,地塊信息,擬建產(chǎn)品,每平方米土地增值,最優(yōu)方案,2、基本參數(shù)（一）,3、項目分期開發(fā)計劃參數(shù),單項工程（產(chǎn)品）開發(fā)計劃參數(shù),4、開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營計劃參數(shù),5、投資估算及使用計劃,工程費用估算指標(biāo),其它費用估算指標(biāo)(第一期),土地費用使用計劃參數(shù),6、資金籌措計劃數(shù)據(jù),長期借款

4、還本付息條件資金籌措計劃股東借款還本付息計劃,長期借款還本付息條件,項目啟動資金籌措方法,1、啟動資金 ◆一期工程=從拿土地到開工（四證齊全）全部費用 ◆二期以后=與一期工程一起拿地的費用 ◆整個項目的啟動資金從拿地到首期工程開工。最少也不能低于土地費用，否則拿不到土地證。2、啟動資金的籌措 最低自有資金>=首期工程總投資×35%和>=二期以后的土地費用過橋資金<啟動資金-最低

5、自有資金3、舉例 （1）啟動資金 一期工程2005年4季度開工，啟動資金應(yīng)該計算到2005年3季度末。 三期工程共需要啟動資金41187.75萬元。 （2）啟動資金籌措 啟動資金中土地費用（含契稅）39776.03 ，項目啟動資金至少需要籌措40000。自有資金30000，過橋貸款10000 。長期貸款18000以內(nèi)。,資金籌措計劃（第一期）,資金籌措計劃（第二期）,資金籌措計劃（第三期）,二、財務(wù)