[學習]房地產稅收政策講解

1、,《房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》講解,引 言,改革開放以來，隨著城市建設綜合開發(fā)、土地有償轉讓和住房商品化等重大政策的實施，我國房地產業(yè)進入了前所未有的高速發(fā)展時期，不僅成為我國國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)之一，同時也是稅收收入的一項重要來源，因此，加強和規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)稅收的征收管理，已十分重要。,第一章 總則第二章 收入的稅務處理第三章 成本費用扣除的稅務第四章 計稅成本的核算第五章 特

2、定事項的稅務第六章 附則 國家稅務總局所得稅管理司 何道成2010.3,《房地產開發(fā)企業(yè)所得稅處理辦法》講解,,第一章 總 則,5,國稅31號文的出臺背景 ---房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題,○開發(fā)產品缺乏完工標準 導致： 開發(fā)產品不能及時結轉成本 預售收入不能及時轉為實際收入 從而導致： 房地產開發(fā)企

3、業(yè)不能依法及時申報 繳納企業(yè)所得稅。,6,房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題,○多列預提費用 ---預提了不允許預提的配套工程(設施)建設費; ---多預提了允許預提的配套設施建設費; ---已完工的配套設施不及時的進行清算; ---虛設配套設施并預提相關建造費用.,房開企業(yè)所得稅征管存在主要問題,○混淆成本對象界限 ---自用房不單獨作為成本對象進行

4、核算; ---將開發(fā)產品作為固定資產核算或反之; ---將共同性成本在已完工和未完工成本對象之間隨意進行分配; ---通過擴大拆遷補償面積,減少可售面積,多結經(jīng)營成本.,7,房開企業(yè)所得稅征管存在主要問題,○開具假發(fā)票 ---假票假業(yè)務 ---真票假業(yè)務 --- 假票真業(yè)務,8,9,房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題,○采取不正當手段轉移利潤 利用不

5、同企業(yè)之間稅負不同、征管方式不同鉆稅收征管理漏洞。 比如: 通過關聯(lián)關系、核定征收等方式將利潤轉至施工環(huán)節(jié)、原材料供應環(huán)節(jié)、裝修環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。,10,房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題,○稅收征管難度大 稅收制度不完善---導致查出問題沒有處理依據(jù) 地方政府干預過多---導致不能依法進行稅收處罰,11,房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題,針對房地產開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題,國家稅務總

6、局最近幾年相繼下發(fā)了兩個文件： ---2003年度下發(fā)了國稅發(fā)[2003]83號文； ---2006年度,國家稅務總局又對[2003]83號文進行了進一步修訂、完善,下發(fā)了國稅發(fā)[2006]31號文； ---2009年度，總局將再次下發(fā)新的國稅發(fā)[2009]31號文,12,新31號文的執(zhí)行范圍,（一）包括內資和外資房地產開發(fā)企業(yè)（二）房地產開發(fā)企業(yè)以外其他企業(yè)從 事的房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務,13,

7、開發(fā)產品的完工標準,○竣工證明已報房地產管理部門備案(不考慮工程是否已實際完工或通過驗收合格或在會計上是否辦理決算手續(xù)） ○開始投入使用:是指開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或已實際投入使用. ○取得初始產權證明 上述三個只要具備其中的一個條件，就應視為開發(fā)產品已完工。,應注意問題,（一）《稅法》界定的完工標準與《建筑法》之間有區(qū)別； （二） 《稅

8、法》界定的完工標準與會計制度之間有區(qū)別,15,關于房地產開發(fā)企業(yè)核定征收問題,○ 房地產開發(fā)企業(yè)不得事前實行核定征收企業(yè)所得稅 ○房地產開發(fā)企業(yè)如果出現(xiàn)《稅收征收管理法》第十五條規(guī)定的情形，可以按核定征收方式計算征收以前年度應納稅款，同時還應承擔相應法律責任。,16,第二章 收入的稅務處理,,17,○ 以預售方式取得的銷售收入 銷售未完工開發(fā)產品 按《預售合同》確定 ○以現(xiàn)房方式取得的銷售收入

9、 銷售已完工開發(fā)產品 按《銷售合同》確定,銷售收入確認原則,房開企業(yè)銷售主要形式,18,預售收入征稅方式,---按實際征收方式對預售收入征收企業(yè)所得稅。 ---預征和實際征收之間的差別。,19,（一）預售方式取得的收入 ---開發(fā)產品完工前取得的銷售收入,包括定金、內部認購、會費等,即不能確定為預售收入。（二）預計計稅毛利率和毛利額 ---指尚未扣除期間費用、營業(yè)稅金及附

10、加、土地增值稅的收入。,,未完工開發(fā)產品的稅務處理,20,未完工開發(fā)產品的稅務處理,問題：以預售方式取得的銷售收入是否可以作為廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費的計算基數(shù)？ 回答：可以作為基數(shù)！,21,計稅成本結算時點,老31號文規(guī)定為完工之日。但考慮到房地產開發(fā)業(yè)務的特殊性，新31號文將其確定為當年企業(yè)所得稅匯算清繳結束前之任何一日，具體由開發(fā)企業(yè)自行確定。,22,完工開發(fā)產品的稅務管理,○開發(fā)企業(yè)要向主管稅務機關報告

11、 ---開發(fā)產品完工情況 ○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時應當出具： ---稅務鑒定報告 ---其他相關資料,23,完工開發(fā)產品的稅務管理,○當開發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結算計稅成本時，主管 稅務機關有兩個權利： ---計稅成本核定權 ---稅收征管處罰權,24,,第三章 成本費用扣除的稅務處理,25,已實現(xiàn)可售面積×可

12、售面積單位工程成本 ○可售面積 建設部有關規(guī)定 ○單位工程成本 成本對象的平均計稅成本 成本對象總成本÷總可售面積,已銷開發(fā)產品的計稅成本,26,○屬于成本對象完工前發(fā)生的費用 ◎直接成本直接計入 ◎能分清成本對象的間接成本直接計入 ◎不能分清成本對象的間接成本、共同成本可 根據(jù)受益對象按權責發(fā)生的原則配比計入,共同性成本的扣除,27,○屬于成本對象完工后發(fā)

13、生的費用，2次分攤◎第1次 ◎第2次 已銷開發(fā)產品：當期扣除 已完工成本對象 未銷開發(fā)產品：銷售時扣除 未完工成本對象 在建成本對象 未建成本對象,,,共同性成本

14、的扣除,28,公共配套設施判定標準,○產權關系 ○可否銷售 ○可否經(jīng)營,29,會所等配套設施建造費用,○按公共配套設施處理 非營利性且產權屬于全體業(yè)主 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位 ○按建造固定資產處理 ○按建造開發(fā)產品處理,30,郵電通訊、學校、醫(yī)療設施,○出售的，按銷售開發(fā)產品處理○出租的，按自建固定資產處理○無償贈與國家有關業(yè)務管理部門的，按配套設施進行處理○有償移交國家有關業(yè)務管理部門，取

15、得補償?shù)?，直接抵扣建設成本,31,售房部、接待處、樣板房建設及裝修,○能夠單獨核算成本，按建造固定資產處理○不能單獨核算成本，按建造開發(fā)產品,32,利息,○ 為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用： ◎屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象。 ◎屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。,33,利息,○向金融機構統(tǒng)一借款后轉借集團內部其他企業(yè)、單位使用的。 借入方出具開發(fā)企

16、業(yè)從金融機構取得借款的證明文件，支付的利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除,34,折舊費用,發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用。自用時間必須超過一年以上。 未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。,第四章計稅成本講解,36,開發(fā)產品計稅成本概念,是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品時所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的各項耗費。,37,開發(fā)企業(yè)的各項耗費按其

17、性質和因果關系可以區(qū)分為: 期間費用和開發(fā)產品成本 開發(fā)產品會計成本與計稅成本 已銷開發(fā)產品與未銷開發(fā)產品計稅成本 完工開發(fā)產品與未完工開發(fā)品計稅成本,開發(fā)產品計稅成本分類,38,成本對象是為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔者。計稅成本對象的確定有6個原則: (一)可否銷售原則。開發(fā)產品能夠對外經(jīng)營銷售的，應作為獨立的成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，應作為配套

18、設施費用攤入其他成本對象。,成本對象的確定原則,39,（二） 定價差異原則。開產品因其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。 （三） 產品差異原則。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。,成本對象的確定原則,40,（四）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、開竣工時間相近、結構類型相似群體開發(fā)的項目，可以作為一個成本對象進行核算。 （五）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部

19、分相對獨立，且具有不同使用功能相時，可以作為一個成本對象進行核算。,成本對象的確定原則,41,（六）權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。,成本對象的確定原則,42,開發(fā)產品計稅成本支出項目有6個: （一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和

20、超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支、農作物補償費、危房補償費等。,計稅成本項目,43,（二）前期工程費。指在取得土地開發(fā)權（或開發(fā)權）之后、項目開發(fā)之前發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。,計稅成本項目,44,（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用，包括開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的列入開發(fā)項目施工預算范疇內的各項費

21、用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。,計稅成本項目,45,（四）基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。,計稅成本項目,46,（五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。主要包括居委會、派

22、出所、崗亭、電站、熱力站、水廠、文體場館、兒童樂園、自行車棚等。,計稅成本項目,47,（六）開發(fā)間接費。指開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。,計稅成本項目,48,計稅成本核算的一般程序分為5步: （一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經(jīng)濟用途及

23、發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入開發(fā)產品計稅成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應對當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的預提費用和當期已經(jīng)發(fā)生但應按受益期分攤的待攤費用，按稅收規(guī)定進行確認。,計稅成本核算的一般程序,49,（二）對當期應計入開發(fā)產品成本中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。,計稅成本核算的一般程序,50,（三）對當期已完工成本對象的計稅成本進行結算，并按

24、房地產主管部門核定的可售面積計算其單位工程成本。 可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積。,計稅成本核算的一般程序,51,（四）對當期已實現(xiàn)銷售的可售面積，按其單位工程成本計算出已銷產品開發(fā)產品的計稅成本，并在當期納稅申報時進行扣除。 已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。,計稅成本核算的一般程序,52,（五）對前期已完工開發(fā)產品本期應負擔的成本費用按已銷開

25、發(fā)產品和未銷開發(fā)產品進行分配，其中應由已銷開發(fā)產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除。,計稅成本核算的一般程序,53,開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產品成本中的費用其直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象。共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有5種。,計稅成本項目的結轉方法,54,（一）占地面積法 指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進行

26、分配。,計稅成本項目的結轉方法,55,（一）占地面積法 1、一次性開發(fā)的計算公式 按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總積面的比例進行分配。 某一成本對象應分配的成本=該成本對象占地面積÷全部成本對象占地總面積×應分配的開發(fā)成本,計稅成本項目的結轉方法,56,（一）占地面積法 2、分期開發(fā) 首先按期內全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進行分配，然后再按某一成

27、本對象占地面積占期內全部成本對象占地總積面的比例進行分配。,計稅成本項目的結轉方法,57,（一）占地面積法 2、分期開發(fā)的計算公式 期內全部成本對象應負擔的成本=期內成本對象占地面積÷開發(fā)用地總面積×應分配的開發(fā)成本 期內某一成本對象應分配的成本=該成本對象占地面積÷期內全部成本對象占地面積×期內全部成本對象應負擔的成本,計稅成本項目的結轉方法,58,（一）占地面積法

28、 2、分期開發(fā) 期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。,計稅成本項目的結轉方法,59,（二）建筑面積法 指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑積面的比例進行分配。,計稅成本項目的結轉方法,60,（二）建筑面積法 1、一次性開發(fā)的計算公式 按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑積面的比例進行分配。 某一成本對象應分配的成本=

29、該成本對象建筑面積÷全部成本對象建筑面積×應分配的開發(fā)成本,計稅成本項目的結轉方法,61,（二）建筑面積法 2、分期開發(fā) 首先按期內全部成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑積面的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內全部成本對象建筑積面的比例進行分配。,計稅成本項目的結轉方法,62,（三）直接成本法 指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。

30、 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內的成本分配。,計稅成本項目的結轉方法,63,（三）直接成本法 計算公式： 某一成本對象應分配的成本=該成本對象直接開發(fā)成本÷期內全部成本對直接開發(fā)成本×應分配的開發(fā)成本,計稅成本項目的結轉方法,64,（四）預算造價法 指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內的成本分配。,計稅成本項目的結

31、轉方法,65,（四）預算造價法 計算公式： 某一成本對象應分配的成本=該成本對象預算造價÷期內全部成本對預算造價×應分配的開發(fā)成本,計稅成本項目的結轉方法,66,下列共同性成本項目或不能分清成本對象的間接成本項目必須按以下方法進行分配： （一）土地征用及拆遷補償費（或自用土地開發(fā)成本），應按占地面積法進行分配。,計稅成本項目的結轉方法,67,下列共同性成本項目或不能分清成本對象的間接成本項目必須

32、按以下方法進行分配： （二）公共配套設施開發(fā)成本（或公共配套設施開發(fā)成本費）按建筑面積法在可售計稅成本對象間進行分配。,計稅成本項目的結轉方法,68,下列共同性成本項目或不能分清成本對象的間接成本項目必須按以下方法進行分配： （三）其他成本項目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。,計稅成本項目的結轉方法,69,單獨建造的，應作為獨立的成本對象進行核算，利用地下基礎設施建造的，不進行成本核算，待實際銷售時再作稅務處理。,停車位,7

33、0,開發(fā)產品完工后，如果因保證質量需要而未全部付款給施工單位，沒能取得全部工程款發(fā)票的，可憑有關合同、協(xié)議在全部工程款的10%以內預提，計入相關成本對象，至保質期滿后再行調整。,質量保證金,71,開發(fā)企業(yè)支付給物業(yè)管理公司的費用，如果約定給業(yè)主并?？顚Ｓ玫?，可據(jù)實稅前扣除。,物業(yè)管理費,72,開發(fā)企業(yè)按規(guī)定補償給拆遷戶的，其建筑成本可作為共同性成本進行稅務處理，超過補償標準的，則正常銷售進行處理。,回遷房,73,開發(fā)企業(yè)境外支付銷售費、

34、設計費的，按10%稅前扣除。,境外支付銷售費、設計費問題,74,,第五章 特定事項的稅務處理,75,合作建造開發(fā)產品的稅務處理,（一）定義 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，為合作建造開發(fā)產品。,76,（二）分配開發(fā)產品的稅務處理 ○收入確認的時點：首次分配開發(fā)產品時 ○收入確認的范圍：應分開發(fā)產品 ○兩種處理方法 已結算計稅成本

35、：計稅成本與投資額的差額 計入應納稅所得額 未結算計稅成本：投資額轉作預售收入,合作建造開發(fā)產品的稅務處理,77,合作建造開發(fā)產品的稅務處理,（三）分配利潤的稅務處理 ○ 開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分 配該項目的利潤 ○投資方取得利潤視同取得股息、紅利 ○開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負擔成本費用,78,以土地使用權

36、投資開發(fā)項目的稅務處理,（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的稅務處理（二）企業(yè)、單位以股權形式投資的稅務處理,79,（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的稅務處理 ○ 投出方涉及的稅務處理 ◎收入確認的時點：首次取得開發(fā)產品時 ◎收入確認的范圍：應取得的開發(fā)產品 ◎經(jīng)濟業(yè)務分解為兩部分 轉讓土地使用權 購入開發(fā)產品,以土地使用權投資開發(fā)項目的稅務

37、處理,80,以土地使用權投資開發(fā)項目的稅務處理,○接受方涉及的稅務處理 ◎收入確認的時點：首次分出開發(fā)產品 ◎收入確認的范圍：應分出的開發(fā)產品 ◎開發(fā)項目成本的確認 購入土地使用權價格,81,以土地使用權投資開發(fā)項目的稅務處理,（二）企業(yè)、單位以股權形式投資的稅務處理 ○投出方的稅務處理 ◎稅務處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產

38、 和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務,82,○接受方的稅務處理 ◎稅務處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務處理原則：按投資交易額計算土地使用權的成本，計入開發(fā)產品的成本,以土地使用權投資開發(fā)項目的稅務處理,83,,第六章附 則,84,自2008年1月1日起執(zhí)行，《國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［2006］31號）同時廢止。 此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事