[學(xué)習(xí)]泰州華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)d3地塊商業(yè)部分市場(chǎng)分析(68頁(yè)

1、泰州華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)D-3地塊商業(yè)部分市場(chǎng)分析,目錄,宏觀市場(chǎng)分析,,城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境分析城市規(guī)劃分析,泰州概況,泰州概況,泰州地處江蘇中部，長(zhǎng)江北岸，是長(zhǎng)三角16個(gè)中心城市之一。西接揚(yáng)州市、北面毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇州、無(wú)錫、常州以及鎮(zhèn)江市隔江相望。全市市區(qū)面積428平方公里?？?cè)丝?04萬(wàn)，現(xiàn)轄靖江、泰興、姜堰、興化四個(gè)縣級(jí)市和海陵、高港兩區(qū)。泰州工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，形成以機(jī)電、化工、醫(yī)藥、造船、新材料等為主體的支柱行

2、業(yè)，具有一批全國(guó)市場(chǎng)占有率名列前茅的企業(yè)。同時(shí)，泰州是全國(guó)最大的醫(yī)藥生產(chǎn)科研基地，建有我國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)醫(yī)藥高新區(qū)——中國(guó)醫(yī)藥城。泰州產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃：構(gòu)建以裝備制造業(yè)，生物技術(shù)與新醫(yī)藥、電子信息、新能源三大新興產(chǎn)業(yè)和若干個(gè)新興產(chǎn)品集群為主體的“1+3+N”產(chǎn)業(yè)體系；重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流、金融服務(wù)、科技服務(wù)、軟件和服務(wù)外包、旅游、現(xiàn)代商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，逐步建成中國(guó)醫(yī)藥名城、長(zhǎng)江三角洲先進(jìn)制造業(yè)基地、江蘇省長(zhǎng)江南北聯(lián)動(dòng)發(fā)展樞紐城市、濱江生態(tài)宜居

3、旅游城市。,,泰州到周邊城市的距離,泰州對(duì)外交通,?泰州具備水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)：鐵路：新長(zhǎng)鐵路北接隴海線，南連京滬和浙贛線；寧啟鐵路連接京滬線；借道鎮(zhèn)江站連接京滬高鐵；港口：國(guó)家一類港口，2010年吞吐量為9971萬(wàn)噸，連續(xù)五年內(nèi)吞吐量增幅在長(zhǎng)三角城市中位居第一，即將成為億噸大港。,公路：京滬、寧通、寧靖鹽、沿江高速直達(dá)江蘇各市，江陰長(zhǎng)江大橋和正在建設(shè)中的泰州長(zhǎng)江大橋橫跨長(zhǎng)江。機(jī)場(chǎng)：距離蘇中機(jī)場(chǎng)（在建）20公里，無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)135

4、公里，南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)193公里，上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)238公里。,泰州概況,泰州自2002年以來(lái)GDP一直保持兩位數(shù)的增幅，每年增幅均超過(guò)11％，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速而穩(wěn)定。盡管2008年的金融危機(jī)影響了全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但泰州GDP增幅首列江蘇省第一，長(zhǎng)三角第二（僅次于舟山）。2010年GDP為2,002億元，人均GDP為42,872元/人，宏觀經(jīng)濟(jì)保持健康穩(wěn)步的發(fā)展態(tài)勢(shì)。自2002年以來(lái)，泰州第一產(chǎn)業(yè)的比例逐漸下降，由于泰州是以制造業(yè)為主的城市

5、，因此第二產(chǎn)業(yè)的比例保持在50%以上。2005年以后，泰州第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)超過(guò)了第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，顯示出服務(wù)業(yè)發(fā)展后勁。但服務(wù)業(yè)發(fā)展主要為本地制造業(yè)服務(wù)，增長(zhǎng)較慢。2010年泰州三大產(chǎn)業(yè)分別占GDP總量的7%，56%和36%，二三產(chǎn)業(yè)共占GDP比重達(dá)93%，泰州逐步形成制造業(yè)與服務(wù)業(yè)共同發(fā)展的模式。,宏觀經(jīng)濟(jì),數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市政府統(tǒng)計(jì)信息,2002-2010年泰州市GDP及增長(zhǎng),2002-2010年泰州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),社會(huì)消費(fèi),2002年至2

6、010年，泰州社會(huì)零售品銷售總額持續(xù)保持2位數(shù)的快速增長(zhǎng)，其中2008年由于奧運(yùn)會(huì)舉辦對(duì)全國(guó)消費(fèi)品市場(chǎng)的促進(jìn)，當(dāng)年增長(zhǎng)率達(dá)到23.3%；年均增長(zhǎng)率始終保持在16%以上。,單位：億元,2010年，泰州全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到550.29億元，增幅達(dá)到19%。增幅位列全省第二，在住宿餐飲類總，43家重點(diǎn)商場(chǎng)、超市、連鎖經(jīng)營(yíng)店、住宿餐飲商貿(mào)企業(yè)全年銷售額突破62億元，同比增長(zhǎng)26.57%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市政府統(tǒng)計(jì)信息,2002-2010年

7、泰州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長(zhǎng),2010年泰州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額構(gòu)成,泰州未來(lái)的發(fā)展定位是濱江生態(tài)宜居旅游城市，住宿餐飲銷售額是衡量旅游發(fā)展的重要指標(biāo)之一。隨著泰州經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐加快，追求生活享受的傾向?qū)⒚黠@加強(qiáng)，合理引導(dǎo)市民消費(fèi)，可以有效挖掘泰州市零售市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Α?,居民收入與消費(fèi)水平,2002-2010年泰州城鎮(zhèn)居民收入-支出情況分析圖,人均收入支出比,從人均可支配收入來(lái)看，自2002年，泰州城鎮(zhèn)居民的人

8、均可支配收入逐年增加，收入的增幅連續(xù)7年呈現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，2007年增速加快，近兩年增速較為平穩(wěn)；年均增長(zhǎng)率為13.1%。自2002年，隨著收入的增長(zhǎng)，人們的消費(fèi)支出也逐年增加；2003年受“非典”疫情影響，人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)較慢，僅為3.5%；2008年泰州人均消費(fèi)性支出增幅首次突破20%，其中居住性支出和交通與通信支出同比增幅較大，分別為57.12%和39.37%?？傮w來(lái)看，人均收入基本為人均支出的1.5倍，尚存在一定的消費(fèi)潛力；2

9、010年江蘇省人均收入支出比為1.60，盡管泰州居民人均收入與支出都略低于全省平均水平，但收入支出比卻始終低于江蘇省水平，說(shuō)明泰州居民的消費(fèi)意愿相對(duì)較高，未來(lái)隨著人民生活質(zhì)量的不斷提升，消費(fèi)能力將會(huì)進(jìn)一步提高。,數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市政府統(tǒng)計(jì)信息及江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒,,居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu),2009年泰州市人均消費(fèi)支出的構(gòu)成中，醫(yī)療保健、交通和通信、居住和衣服支出增幅較大，唯一下降的是家庭設(shè)備用品及服務(wù)。交通和通信消費(fèi)中，受國(guó)家“汽車下鄉(xiāng)”、“以舊

10、換新及補(bǔ)貼”等政策影響，交通工具增添是重要的拉動(dòng)力；居住消費(fèi)中，人均住房裝潢費(fèi)用465.37元，同比增長(zhǎng)52.81%，表明人們對(duì)于居住質(zhì)量要求逐步提高；雖然國(guó)家出臺(tái)了家電下鄉(xiāng)政策，但是家電產(chǎn)品的更新?lián)Q代周期一般在10年左右，加上目前泰州各家庭家電產(chǎn)品幾近飽和，短期內(nèi)難以有較大增長(zhǎng)。從各項(xiàng)支出的占比來(lái)看，“衣食住行”仍然是泰州市居民消費(fèi)的主要內(nèi)容，比例共計(jì)73%，表明泰州市的消費(fèi)以基礎(chǔ)性消費(fèi)為主。,數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市政府統(tǒng)計(jì)信息及江蘇省統(tǒng)

11、計(jì)年鑒,2009年泰州市人均消費(fèi)性支出構(gòu)成,從八大類消費(fèi)情況看，泰州市居民的享樂(lè)型、發(fā)展型消費(fèi)不斷增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化；同時(shí)泰州居民的文教娛樂(lè)占比偏低、醫(yī)療消費(fèi)偏高、住房消費(fèi)偏高，表明泰州的零售市場(chǎng)還有待進(jìn)一步細(xì)分。,泰州人口,2002-2010年泰州市常住人口和戶籍人口,2005-2010年泰州市常住人口數(shù)和增長(zhǎng)率,從人口數(shù)量上看，2005年以后，泰州市常住人口呈現(xiàn)先減后增，保持在460萬(wàn)人至470萬(wàn)人之間；戶籍人口近年來(lái)變動(dòng)幅度不

12、大，一直保持在503萬(wàn)人左右；泰州市戶籍人口高于常住人口的現(xiàn)象表明該城市還處于勞務(wù)輸出型發(fā)展階段，本地經(jīng)濟(jì)不足以吸引外來(lái)人口就業(yè)。根據(jù)第六次人口普查，與2000年的第五次人口普查相比，泰州具有最強(qiáng)消費(fèi)能力的14-64歲人群占比呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，14-64歲人口的比重上升2.82個(gè)百分點(diǎn)，2010年占全市人口的74%，為340.1萬(wàn)人。同時(shí)泰州人口素質(zhì)明顯提高，大學(xué)文化程度的人口占7%，高中文化程度的人口占14%，初中文化程度的人口占38

13、.8%,同時(shí)泰州家庭規(guī)模趨小，戶均人口為2.89人，低于江蘇省2.94人。表明常住人口的居住條件逐漸提高。,進(jìn)一步老齡化、小家庭規(guī)模的社會(huì)人口結(jié)構(gòu)將深刻地影響泰州社會(huì)的消費(fèi)者行為，而人口的受教育程度逐步提高，也將推動(dòng)需要專門性人才的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)泰州消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展；但泰州的人口流失現(xiàn)象不容忽視。,數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市政府統(tǒng)計(jì)信息及泰州第六次人口普查公報(bào),泰州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況,“十一五”以來(lái)，泰州市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快。

14、泰州市民創(chuàng)業(yè)持續(xù)升溫，私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體經(jīng)濟(jì)數(shù)目都快速增加。2005年，國(guó)務(wù)院制定了《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)支持和引導(dǎo)個(gè)體私營(yíng)等非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，使得民營(yíng)企業(yè)可以全線參與到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中去，泰州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，增速創(chuàng)歷年最高。2005年至2010年間，私營(yíng)企業(yè)個(gè)數(shù)穩(wěn)步增加，年均增長(zhǎng)率為16.7%；個(gè)體工商戶個(gè)數(shù)變化較大，自2005年開(kāi)始增長(zhǎng)速度逐漸減慢，2008年受國(guó)際金融風(fēng)暴的影響，民營(yíng)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，個(gè)體工商戶

15、由于抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)虧損，多數(shù)個(gè)體企業(yè)出現(xiàn)停產(chǎn)，2008年增長(zhǎng)率出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。,2005-2010年泰州市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,2005-2010年泰州、無(wú)錫和常州民營(yíng)經(jīng)濟(jì),泰州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值逐年增加，發(fā)展速度持續(xù)加快， 年均增長(zhǎng)率為18.3%；泰州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總量與常州和無(wú)錫相比有較大的差距，主要是因?yàn)樘K錫常為江蘇省傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快地區(qū)，而泰州的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)起步相對(duì)較晚，在總量上趕超無(wú)錫的水平還需要一段時(shí)間。,數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市經(jīng)濟(jì)信息委員會(huì),單

16、位：億元,泰州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況,2005-2010年泰州市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)從業(yè)人數(shù)及增長(zhǎng),民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在快速增長(zhǎng)的同時(shí)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)總量的貢獻(xiàn)份額也逐步提升。從2006年之后，泰州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占GDP的比例超過(guò)50%，并以年均1%的速度增長(zhǎng)。2010年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的55%，比2005年提升8個(gè)百分點(diǎn)。從與無(wú)錫、常州的對(duì)比來(lái)看，無(wú)錫和常州在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占整體GDP的比例都高于泰州的該比例，說(shuō)明無(wú)錫和常州兩市的經(jīng)濟(jì)中靠民營(yíng)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的情況更為明

17、顯。泰州私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)域逐漸變寬，2009年私營(yíng)企業(yè)中三產(chǎn)服務(wù)業(yè)及其它行業(yè)共有企業(yè)數(shù)15805戶，占42.42%，比2005年提高9.21個(gè)百分點(diǎn)。與江蘇省全省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平均水平相比，泰州的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占GDP總量的比例略高于全省平均水平，說(shuō)明泰州市的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平在全省處于中游。2007年，泰州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)GDP占比高于全省水平1.5%，到2010年這一差距增加為2.2%。泰州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。,

18、2005-2010年泰州及其他城市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占GDP比例,2005年以來(lái)，泰州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)從業(yè)人數(shù)逐年增長(zhǎng)。2010年，泰州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)吸納就業(yè)人員為104.07萬(wàn)人，比2005年增加了45.99萬(wàn)人。受民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的影響，速度與經(jīng)濟(jì)規(guī)模一致，2008年泰州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)不善，因此從業(yè)人數(shù)的增長(zhǎng)率有所減緩，但仍保持在10%以上。近年來(lái)，增長(zhǎng)速度趨于穩(wěn)定。,數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市經(jīng)濟(jì)信息委員會(huì),泰州私車擁有量情況,2005-2010年泰州私車數(shù)量和增長(zhǎng)

19、,2005年以來(lái)，泰州私人汽車保有量快速增長(zhǎng)，2005年，泰州市的私人汽車數(shù)量為4.14萬(wàn)輛，按常住人口計(jì)算，每百人擁有的私人汽車數(shù)量為0.88輛；2010年，泰州市的私人汽車數(shù)量為16.93萬(wàn)輛，每百人擁有的私人汽車數(shù)量為3.62輛；是2005年的四倍左右。泰州私人汽車保有量增長(zhǎng)速度較快，泰州居民表現(xiàn)出極強(qiáng)的購(gòu)車熱情。2005年以來(lái)，泰州私人汽車保有量的年均增長(zhǎng)率在30%以上，達(dá)到31.08%。2008年，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀的情況下

20、，泰州私車增長(zhǎng)率仍達(dá)到24%，2009年以來(lái)，受國(guó)家“汽車下鄉(xiāng)”、“購(gòu)置稅優(yōu)惠”等政策影響，更多居民購(gòu)買私家車，私車增長(zhǎng)率保持在35%以上。但是從每百人擁有私人汽車數(shù)量來(lái)看，泰州的水平仍低于常州與無(wú)錫，雖然近年泰州的發(fā)展速度顯著，但與江蘇省發(fā)達(dá)城市仍有一段差距。,數(shù)據(jù)來(lái)源：江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒及泰州市統(tǒng)計(jì)公報(bào),單位：萬(wàn)輛,備注：每百人擁有私人汽車數(shù)量根據(jù)城市常住人口折算。,城市對(duì)比分析,城市規(guī)模,戶籍人口（萬(wàn)人）,從蘇中地區(qū)城市規(guī)模來(lái)看，泰

21、州市總戶籍人口少于鹽城，略高于揚(yáng)州。鹽城為江蘇省面積第一大的城市，人口眾多，而泰州市下轄兩個(gè)區(qū)和四個(gè)縣級(jí)市，人口相對(duì)集中。2010年泰州市常住人口為462萬(wàn)人，泰州城市人口外流較大。雖然無(wú)錫和常州兩市的戶籍人口規(guī)模小于泰州市，但泰州市存在戶籍人口與常住人口倒掛現(xiàn)象，而無(wú)錫和常州兩市的常住人口數(shù)量要遠(yuǎn)大于戶籍人口。因此可判斷無(wú)錫與常州兩市外來(lái)人口較多，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展具有一定的推動(dòng)作用。,從以上四個(gè)城市的城鎮(zhèn)人口來(lái)看，與戶籍人口不同

22、的是，盡管泰州城鎮(zhèn)人口比例過(guò)半，但低于蘇中地區(qū)其他城市；與蘇南城市相比，城鎮(zhèn)化率也明顯較低，而與全省城鎮(zhèn)人口比重相比，低于平均水平4.6%，這說(shuō)明泰州在江蘇省內(nèi)城市化水平偏低，具備一定消費(fèi)力的人口比其他城市相對(duì)較少，消費(fèi)市場(chǎng)總量不大，泰州消費(fèi)市場(chǎng)存在增長(zhǎng)的潛力空間。,2010年城鎮(zhèn)人口及比重,城市對(duì)比分析,宏觀經(jīng)濟(jì),GDP（億元）,人均GDP（元）,從經(jīng)濟(jì)總量（GDP）對(duì)比來(lái)看，目前泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展略低于揚(yáng)州和鹽城，基本與鎮(zhèn)江持平；其G

23、DP落后于鹽城1年左右；從人均GDP指標(biāo)上來(lái)看，鎮(zhèn)江由于面積小、人口少，而電子、造紙、化工、機(jī)械、建材等制造業(yè)發(fā)達(dá)，且是我國(guó)較早的沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和重要港口，因此人均GDP較高，比泰州快3年左右；與蘇中其他城市相比，泰州比鹽城快2年左右，與揚(yáng)州相差1年左右；整體而言，蘇中地區(qū)城市與蘇南地區(qū)在經(jīng)濟(jì)總量及人均水平上仍有一定的差距。,城市對(duì)比分析,社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）,年人均可支配收入（元）,從社會(huì)消費(fèi)品零售總額來(lái)看，泰州的商業(yè)市場(chǎng)總

24、規(guī)模小于其他城市，說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)人群基數(shù)以及消費(fèi)水平有待提升；雖然泰州的社會(huì)消費(fèi)品零售總額與揚(yáng)州相差較大，但是在人均可支配收入方面與揚(yáng)州基本持平，并遠(yuǎn)高于鹽城，說(shuō)明泰州的在個(gè)人消費(fèi)能力方面較其他同類型城市強(qiáng)，距離無(wú)錫和常州有一定差距。,城市對(duì)比分析,市區(qū)對(duì)比,數(shù)據(jù)來(lái)源：各市、區(qū)2010年統(tǒng)計(jì)公報(bào)及2009年江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒，其中主城區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)根據(jù)海陵區(qū)和高港區(qū)2010年統(tǒng)計(jì)公報(bào)計(jì)算,從泰州市區(qū)的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，泰州主城區(qū)人口最少，但社會(huì)

25、消費(fèi)品零售總額卻占泰州市的三分之一，表明主城區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)最為活躍，消費(fèi)力也相對(duì)較高；在人均可支配收入和消費(fèi)性支出方面，除了興化的收入和支出相對(duì)偏低外，其余各個(gè)縣市區(qū)水平相差不大，由于整個(gè)泰州市區(qū)分布集中，主城區(qū)作為核心商業(yè)市場(chǎng)，將輻射整個(gè)泰州市區(qū)的人群，泰興、姜堰、興化和靖江四市的人口也會(huì)進(jìn)一步作為主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)的有效支撐。,泰州經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo),根據(jù)泰州城市總體規(guī)劃（2008-2030）修編方案,經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：未來(lái)泰州在經(jīng)濟(jì)總量方面，繼續(xù)

26、保持穩(wěn)定高速的增長(zhǎng)。規(guī)劃中期到2020年，GDP翻一番；遠(yuǎn)期到2030年，GDP翻兩番，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，增長(zhǎng)的速度逐漸放慢，從2010年的13.5%逐步降到2030年的7%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)：要逐步提高二、三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，到2015年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為6:57:37；到2020年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為4:51:45；到2030年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為3:37:60。人民生活目標(biāo)：未

27、來(lái)城鎮(zhèn)人均可支配收入年均增長(zhǎng)在10%以上。,第三產(chǎn)業(yè)比重的提高和人均可支配收入的增長(zhǎng)為泰州未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。,泰州旅游業(yè)發(fā)展,隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，泰州的旅游經(jīng)濟(jì)逐步繁榮。2002年以來(lái)，泰州接待國(guó)內(nèi)外游客人數(shù)逐年增加，年均增長(zhǎng)率為16%；從游客構(gòu)成來(lái)看，國(guó)內(nèi)旅游中近距離旅游是主體，并以商務(wù)客人和休閑度假客人為主，入境旅游以東南亞地區(qū)游客為主。2009年，泰州舉辦了第四屆中國(guó)濕地生態(tài)旅游節(jié)，旅游節(jié)期間，泰州共接待游客160

28、萬(wàn)人次。越來(lái)越多的游客來(lái)泰州旅游，促進(jìn)了泰州旅游總收入的增加，2003年受“非典”疫情的影響，游客人數(shù)和旅游收入增長(zhǎng)較慢，2004年以后，旅游收入的增長(zhǎng)一直保持在18%以上；2010年，泰州旅游收入為120.61億元，占江蘇省旅游收入的2.57%。盡管旅游總收入逐年增加，但是占全市GDP的比重變化不大，一直在5%-6%左右，表明泰州的旅游業(yè)市場(chǎng)仍處于初步發(fā)展階段，且與江蘇省其他知名旅游城市相比，泰州旅游業(yè)無(wú)論從規(guī)模還是從發(fā)展水平上都

29、有一定差距。,數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市統(tǒng)計(jì)公報(bào),泰州旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃,泰州旅游業(yè)未來(lái)發(fā)展將圍繞著爭(zhēng)創(chuàng)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”的目標(biāo)，以政府主導(dǎo)型發(fā)展、旅游精品發(fā)展為戰(zhàn)略，加強(qiáng)軟環(huán)境和硬環(huán)境建設(shè)，重點(diǎn)打造生態(tài)旅游、水鄉(xiāng)旅游、文化旅游的“三條旅游主線”，規(guī)劃到2015年，旅游總收入達(dá) 250億元?！吧鷳B(tài)旅游線”是指以溱湖風(fēng)景區(qū)、李中水上森林公園、江蘇古銀杏群落森林公園等為載體，初步形成以森林觀光、度假和環(huán)境保護(hù)為主要內(nèi)容的生態(tài)旅游發(fā)展格局；“水鄉(xiāng)旅游線

30、” 將以市區(qū)“雙水繞城”、引江河水利工程、靖江的江心洲、興化的烏巾蕩風(fēng)景區(qū)、大縱湖景區(qū)、垛田風(fēng)光等為重點(diǎn)，推出水鄉(xiāng)旅游品牌； 未來(lái)泰州“文化旅游線”，將著力呈現(xiàn)戲曲文化、水城文化、等特色文化，著力打造“海軍誕生地”、“黃橋戰(zhàn)役”兩大紅色旅游品牌。 旅游的空間布局上，加快完善泰州的“四區(qū)一帶”格局，四區(qū)即泰州文化古城旅游區(qū)、泰州溱湖（溱潼）旅游區(qū)、興化人文水鄉(xiāng)旅游區(qū)和泰州（泰興）紅色旅游區(qū)，一帶即沿江風(fēng)光帶。,根據(jù)《泰州旅游發(fā)展總體規(guī)劃

31、》（2006-2020）,泰州未來(lái)的旅游市場(chǎng)將側(cè)重以康體保健、放松身心為動(dòng)機(jī)的休閑度假旅游，隨著交通條件的完善，長(zhǎng)三角地區(qū)城市周邊以及近距離城市之間的短距離旅游需求也將逐漸增長(zhǎng)，泰州游客的增加將從一定程度上拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)能力。,望海樓,鳳城河,桃園景區(qū),中國(guó)醫(yī)藥城,泰州中國(guó)醫(yī)藥城始建于2005年，于2009年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成為我國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)醫(yī)藥高新區(qū)， 由科技部、衛(wèi)生部、食品藥品監(jiān)督管理局、中醫(yī)藥管理局與江蘇省政府共同建設(shè)?？傮w規(guī)劃

32、面積25平方公里，由科研開(kāi)發(fā)區(qū)、生產(chǎn)制造區(qū)、會(huì)展交易區(qū)、康健醫(yī)療區(qū)、綜合配套區(qū)五大功能區(qū)組成，未來(lái)發(fā)展的目標(biāo)是在疫苗、生物制藥、化學(xué)藥新型制劑、高端醫(yī)療器械、中成藥提取等五個(gè)方面形成具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的特色產(chǎn)業(yè)基地。 目前，中國(guó)醫(yī)藥城集聚了美國(guó)休斯敦醫(yī)學(xué)中心、復(fù)旦大學(xué)等50多家國(guó)內(nèi)外知名大學(xué)和醫(yī)藥研發(fā)機(jī)構(gòu)。世界知名醫(yī)藥企業(yè)葛蘭素史克，中央企業(yè)中農(nóng)發(fā)集團(tuán)、中化集團(tuán)及美時(shí)醫(yī)療、泰凌醫(yī)藥等280多個(gè)企業(yè)（項(xiàng)目）已注冊(cè)落戶。2006年以來(lái)，泰州

33、醫(yī)藥制造業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量一直居全省第一，占全省醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的四分之一。增長(zhǎng)速度方面，泰州醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，近五年的年均增長(zhǎng)率為21.4%。2009年泰州醫(yī)藥高新區(qū)掛牌成立后，泰州醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的新階段，2010年，醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為360.07億，增長(zhǎng)率高達(dá)30.5%。2010年，首屆中國(guó)（泰州） 國(guó)際醫(yī)藥博覽會(huì)在中國(guó)醫(yī)藥城舉辦，共有511家中外企業(yè)報(bào)名參展，4萬(wàn)人次前來(lái)參觀。,2006-2010年泰州市醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展,數(shù)據(jù)來(lái)源：江蘇省統(tǒng)

34、計(jì)年鑒及泰州市統(tǒng)計(jì)公報(bào),中國(guó)醫(yī)藥城發(fā)展規(guī)劃,規(guī)劃用地約1.5平方公里，建設(shè)2萬(wàn)平方米醫(yī)藥研發(fā)大樓、3萬(wàn)平方米專家服務(wù)中心、21幢單元式研究所、11萬(wàn)平方米符合GMP的標(biāo)準(zhǔn)廠房等。,規(guī)劃用地1.5平方公里，與醫(yī)藥研發(fā)基地相配合，建設(shè)國(guó)內(nèi)最大的醫(yī)藥外包基地。重點(diǎn)引進(jìn)和培育醫(yī)藥研發(fā)外包服務(wù)的龍頭企業(yè)。,規(guī)劃面積2平方公里重點(diǎn)發(fā)展醫(yī)藥原材料及其產(chǎn)品物流，形成由研發(fā)生產(chǎn)到物流配送完整的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈為醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供配套物流服務(wù)。,以泰州醫(yī)藥

35、產(chǎn)業(yè)園和科技園為依托，大力發(fā)展科技研發(fā)服務(wù)業(yè)。引進(jìn)醫(yī)藥研發(fā)、生產(chǎn)、試驗(yàn)企業(yè)，延伸醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈，打造醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)群。,泰州商業(yè)市場(chǎng)分析,,商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析租金及經(jīng)營(yíng)狀況分析周邊城市商業(yè)現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析品牌拓展意向地區(qū)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣,個(gè)人消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查,通過(guò)以下研究方案，研究本項(xiàng)目潛在客群的消費(fèi)習(xí)慣和項(xiàng)目需求。,個(gè)人消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析,學(xué)歷分布,職業(yè)分布,根據(jù)統(tǒng)計(jì)，被訪者的學(xué)歷主要集中在大學(xué)本科和大專學(xué)歷，其次為高中和技校等，被訪人群

36、的學(xué)歷整體水平相對(duì)較高；被訪者的職業(yè)主要以內(nèi)資公司職員、學(xué)生、自由職業(yè)者以及國(guó)有企業(yè)員工為主。約占到有效問(wèn)卷數(shù)量的63.2％。,,,個(gè)人消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析,個(gè)人收入,家庭收入,家庭結(jié)構(gòu),從被訪者的個(gè)人收入與家庭收入來(lái)看，絕大多數(shù)的被訪者個(gè)人月收入在1,000-6,000元，其中分布最廣的在2,000-4,000元，占44％；（在有效樣本中共有34份無(wú)個(gè)人收入，其中23份為學(xué)生，無(wú)個(gè)人收入問(wèn)卷數(shù)量已在統(tǒng)計(jì)中剔除）；家庭月收入主要集中在

37、4,000-10,000元的水平，占有效樣本的73％。消費(fèi)力主要由家庭收入水平?jīng)Q定；從家庭結(jié)構(gòu)來(lái)看，被訪家庭主要以3口之家的小家庭為主要構(gòu)成，另有4－5個(gè)家庭成員的三代家庭共占38％左右，單身家庭數(shù)量較少。,各業(yè)態(tài)每月消費(fèi)支出,平均每月各項(xiàng)消費(fèi)支出構(gòu)成,根據(jù)每月消費(fèi)支出的統(tǒng)計(jì)可以看出，泰州市民每月都會(huì)產(chǎn)生的消費(fèi)為日常消費(fèi)、逛街購(gòu)物和休閑餐飲。而有132人在健身SPA方面幾乎沒(méi)有消費(fèi)，占總數(shù)的86.8％被訪者每月在日常用品、逛街購(gòu)物、

38、娛樂(lè)休閑、外出吃飯等方面的消費(fèi)金額主要集中在201-500元；休閑消費(fèi)金額相對(duì)較少，在休閑餐飲的支出在200元以下。從整體平均來(lái)看，泰州市市民每月消費(fèi)支出的平均為2509元，其中逛街購(gòu)物的消費(fèi)額最高為663元，其次為日常用品的購(gòu)買。整體而言，泰州的消費(fèi)仍以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，在娛樂(lè)休閑、健身SPA方面的消費(fèi)量并不大，消費(fèi)的多元化不夠，這也與缺乏必要的市場(chǎng)供應(yīng)有關(guān)。,個(gè)人消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析,消費(fèi)客單水平,在消費(fèi)客單水平方面，泰州市民每次逛街

39、購(gòu)物的消費(fèi)在100-300元左右，日常用品的單次消費(fèi)在101-200元以內(nèi)，而外出吃飯則不同，集中在51-300元的三個(gè)價(jià)格區(qū)間。娛樂(lè)休閑單次消費(fèi)為50元左右。結(jié)合月平均消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)可知，泰州市民每月進(jìn)行3-4次日常用品的消費(fèi)，每月逛街3-4次，外出吃飯4-5次，幾乎不進(jìn)行健身和SPA等活動(dòng)?？蛦蝺r(jià)方面，餐飲消費(fèi)的客單價(jià)為51-100元，娛樂(lè)休閑的客單價(jià)為50元，為中等水平。,個(gè)人消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析,泰州市民相對(duì)單一的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和較少

40、的休閑娛樂(lè)健身SPA支出反映出泰州商業(yè)市場(chǎng)多元化的業(yè)態(tài)供應(yīng)相對(duì)較少，選擇性較小。而從每月月均支出說(shuō)明泰州市消費(fèi)客群具有一定消費(fèi)能力。部分客群可承受的客單價(jià)較高。,個(gè)人消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析,出行方式,到達(dá)消費(fèi)地點(diǎn)的平均意愿時(shí)間（分鐘）,同行者,自行車、助力車以及私家汽車是被訪者消費(fèi)時(shí)的主要出行方式。在購(gòu)買日常用品時(shí)，有15.1%的被訪者選擇乘坐公共汽車和免費(fèi)班車；進(jìn)行消費(fèi)時(shí)，80%的被訪者主要與朋友、家人一起，而陪同客戶的比例只2%，表明

41、泰州市居民的消費(fèi)以家庭式消費(fèi)為主?？傮w上看，被訪者到達(dá)消費(fèi)地點(diǎn)的時(shí)間都在20分鐘之內(nèi)；其中愿意用于前往健身SPA的時(shí)間最短，而對(duì)于正餐、逛街購(gòu)物以及娛樂(lè)休閑等，被訪者愿意在路程上花費(fèi)較多的時(shí)間。反映了泰州市民的消費(fèi)特點(diǎn)：日常性消費(fèi)就近，休閑性消費(fèi)的區(qū)域相對(duì)較廣泛。,個(gè)人消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析,,,從消費(fèi)場(chǎng)所區(qū)域的選擇偏好來(lái)看，在家附近和商業(yè)區(qū)是被訪者最傾向的消費(fèi)場(chǎng)所地點(diǎn)，而在這兩個(gè)場(chǎng)所的消費(fèi)內(nèi)容略有不同。主要體現(xiàn)在逛街購(gòu)物、娛樂(lè)休閑更多選

42、擇在商業(yè)區(qū)，而健身SPA更傾向于在家附近。這與被訪者到達(dá)消費(fèi)地點(diǎn)的意愿時(shí)間范圍相一致。被訪者的消費(fèi)場(chǎng)所主要集中在西壩口商圈，包括泰州一百、金鷹百貨和坡子街；其中38%的首選檔次相對(duì)較高的金鷹百貨，其次才是泰州一百和鼓樓購(gòu)物中心等。但在經(jīng)常消費(fèi)的場(chǎng)所選項(xiàng)中泰州一百占第一位。這表明傳統(tǒng)商圈對(duì)于泰州市民具有較大的吸引力，但泰州市民更喜歡購(gòu)物環(huán)境更佳，檔次相對(duì)較高的場(chǎng)所。但在實(shí)際的消費(fèi)過(guò)程中，仍將會(huì)落在像泰州一百這類性價(jià)比相對(duì)較高的場(chǎng)所。,首

43、選消費(fèi)場(chǎng)所,消費(fèi)場(chǎng)所區(qū)域選擇偏好,經(jīng)常消費(fèi)的場(chǎng)所,個(gè)人消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析,選擇消費(fèi)場(chǎng)所時(shí)，被訪者最看重的是商品齊全、品牌豐富、交通方便和消費(fèi)環(huán)境等因素；而周邊商業(yè)成熟、餐飲設(shè)施齊全、停車等對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)地點(diǎn)的選擇影響不大。餐飲消費(fèi)方面，中餐、中西式快餐以及火鍋是被訪者經(jīng)常進(jìn)行消費(fèi)的餐館；娛樂(lè)場(chǎng)所方面，KTV、電影院最具吸引力，其次是兒童游樂(lè)場(chǎng)，這與泰州的家庭式、朋友聚會(huì)的消費(fèi)類型有關(guān)。,選擇消費(fèi)場(chǎng)所的因素,消費(fèi)的餐館類型,消費(fèi)的娛樂(lè)休閑

44、場(chǎng)所,,,,個(gè)人消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析,非泰州居住消費(fèi)人群是否去泰州消費(fèi),去泰州消費(fèi)的頻率,在居住地為非泰州市區(qū)的被訪者中，有56%的人表示會(huì)經(jīng)常去泰州市區(qū)消費(fèi)；從消費(fèi)頻次上來(lái)看，大部分人的頻次集中在每月去一次，而每周一次的頻率也相對(duì)較多。由此說(shuō)明，泰州市區(qū)的商業(yè)對(duì)周邊地區(qū)人群有較強(qiáng)的吸引力，其輻射范圍不僅僅局限于泰州市區(qū)，可覆蓋到泰州市區(qū)消費(fèi)場(chǎng)所可以覆蓋到全市的消費(fèi)人群。,消費(fèi)向心力,個(gè)人消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析,是否去其他城市消費(fèi),去其他

45、城市的頻率,去其他城市消費(fèi)的原因,被訪者中有15%的人表示會(huì)去其他城市消費(fèi)，在這些消費(fèi)人群中，大部分被訪者是去南京和蘇錫常等商業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市消費(fèi)，其中去蘇南消費(fèi)的頻率更頻繁；但泰州周邊的揚(yáng)州和南通雖然距離相對(duì)較近，但其市場(chǎng)吸引力并不強(qiáng)，綜上所述，泰州目前存在消費(fèi)外溢的現(xiàn)象，外溢城市以出行成本不高，但商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū)為主。去其他城市消費(fèi)的人群中，過(guò)半數(shù)是因?yàn)樘┲葙I不到想要的品牌商品，此外還有13%的人是順帶性消費(fèi)，只有4%的人認(rèn)

46、為泰州整體商業(yè)檔次偏低。這與目前泰州商業(yè)市場(chǎng)百貨數(shù)量少，且品牌和商品種類較少，可選擇性不強(qiáng)的現(xiàn)象一致。,泰州存在小部分消費(fèi)外溢的主要原因是泰州零售市場(chǎng)品牌種類較少，目前的泰州商場(chǎng)難以滿足消費(fèi)者的需求。可以看出消費(fèi)者希望市場(chǎng)上能有更多的品牌資源以供選擇。,消費(fèi)外溢,個(gè)人消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析,經(jīng)常購(gòu)買的服飾品牌,未進(jìn)入品牌的認(rèn)知度,被訪者針對(duì)提供的20多個(gè)常見(jiàn)的服飾品牌，選擇出最受歡迎的五個(gè)品牌依次為達(dá)芙妮、耐克、美特斯邦威、海瀾之家和安踏，

47、反映出中檔的運(yùn)動(dòng)休閑服飾在泰州消費(fèi)市場(chǎng)上更受青睞。而對(duì)于ONLY、VERO MODA等中檔時(shí)尚品牌，被訪者反映一般；對(duì)于H&M、ZARA等快銷時(shí)尚品牌雖然泰州市場(chǎng)暫未供應(yīng)，但仍有部分消費(fèi)者會(huì)購(gòu)買。總體上看，泰州零售市場(chǎng)的品牌有限，同時(shí)消費(fèi)能力有限，多數(shù)人只會(huì)購(gòu)買中低檔的運(yùn)動(dòng)休閑類品牌。,對(duì)于20個(gè)剛進(jìn)入或未進(jìn)入泰州市場(chǎng)的零售品牌，泰州市民認(rèn)知度最高的五個(gè)品牌依次為星巴克、味千拉面、星期六、TATA和DQ，其次優(yōu)衣庫(kù)和播的認(rèn)知

48、度也相對(duì)較高。對(duì)于其他一些一二線城市常見(jiàn)品牌的認(rèn)知度相對(duì)較低，其中有27人選擇均不了解這些品牌，表現(xiàn)出泰州市場(chǎng)對(duì)未進(jìn)入市場(chǎng)的品牌認(rèn)知度較低，消費(fèi)者需要優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心進(jìn)行品牌的再教育。,,,個(gè)人消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析,從消費(fèi)者調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，擁有奢侈品牌單品的人數(shù)共15人，占到了總調(diào)查人數(shù)的10%；其中有4人出現(xiàn)了擁有多個(gè)奢侈品品牌單品的情況，占擁有人數(shù)的26.7%；從購(gòu)買地點(diǎn)來(lái)看，其中8個(gè)單品品牌在一線城市購(gòu)買此類商品，其次是南京、無(wú)

49、錫、蘇州等二線城市，在海外購(gòu)買的人數(shù)有3人。從此消費(fèi)地點(diǎn)的分布來(lái)看，有海外購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)的人相對(duì)較少，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)此類商品的價(jià)格敏感度并不高；從購(gòu)買人群的收入特征來(lái)看，擁有奢侈品單品的受訪者，家庭月收入基本在5000元以上，而達(dá)到11000元以上的人數(shù)有7人。個(gè)人收入主要集中在4000-6000元左右的水平，職業(yè)特征主要集中在個(gè)體私營(yíng)老板、自由職業(yè)者、外企/合資公司職員，也有部分學(xué)生。從品牌分布來(lái)看，LV與GUCCI這類知名品牌相對(duì)較

50、多，而COACH這類入門級(jí)的品牌擁有量為零，呈現(xiàn)出炫耀性消費(fèi)的特征。對(duì)于如果泰州有該類品牌專賣店，則是否會(huì)考慮在泰州購(gòu)買的回答，有80%的奢侈品擁有者表示會(huì)購(gòu)買。,如泰州有，是否會(huì)購(gòu)買,個(gè)人消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析,是否會(huì)將本案作為經(jīng)常消費(fèi)的場(chǎng)所,吸引前來(lái)消費(fèi)的因素,,從消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的態(tài)度來(lái)看，11%的消費(fèi)者表示肯定會(huì)來(lái)，50%的消費(fèi)者表示可能會(huì)來(lái)。其中認(rèn)為前來(lái)消費(fèi)的因素在于交通便利、購(gòu)物環(huán)境好、商品服務(wù)齊全、有吸引力的品牌和經(jīng)常有折

51、扣等促銷活動(dòng)。而不愿前來(lái)的因素主要是在距離和交通方面的因素居多。綜上，消費(fèi)者對(duì)交通便捷性的要求相對(duì)較高，其次是商場(chǎng)的環(huán)境與品牌豐富度的要求。而消費(fèi)者對(duì)于體量規(guī)模、停車等其他要求并不敏感，因此打造一個(gè)便捷性強(qiáng)且環(huán)境良好、內(nèi)容豐富的購(gòu)物中心是消費(fèi)者理想的購(gòu)物場(chǎng)所。,不愿前來(lái)的因素,,個(gè)人消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析,,休閑娛樂(lè),,,,服務(wù),,,,個(gè)人消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析,對(duì)服飾單品、餐飲及娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)能夠承受的客單價(jià)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，得出以下結(jié)論：,服飾單

52、品,,餐飲,,休閑娛樂(lè),從服飾單品能接受的價(jià)格來(lái)看，主要集中在100-600之間，其中300-400比例最大，占被訪者24%。從該價(jià)格來(lái)看，基本能接受一般中端水平的品牌。從餐飲類能接受的人均價(jià)格來(lái)看，約半數(shù)消費(fèi)者選擇50-80元/人/次的消費(fèi)水平，能接受80-120元的也有13%，僅有5%能接受150元以上的水平，因此基本仍保持在中端偏高餐飲品牌的消費(fèi)水平。從休閑娛樂(lè)的人均價(jià)格來(lái)看，30-120元為大多數(shù)，80-120元的占到了總數(shù)

53、的26%，相比餐飲能夠承受稍高價(jià)位的數(shù)量要多。,消費(fèi)者研究總結(jié),從消費(fèi)者來(lái)源來(lái)看，泰州市目前的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)周邊區(qū)域人口有一定的吸引力，56％的其他地區(qū)人口目前已經(jīng)會(huì)去泰州消費(fèi)，且頻次基本在每月1次，而有部分人群能達(dá)到每周1次。但同時(shí)，由于泰州市的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展速度相對(duì)較慢，品牌的時(shí)尚度和檔次與一些大中型城市有較大差距，因此也存在消費(fèi)外溢的現(xiàn)象。消費(fèi)外溢最主要的原因還是泰州當(dāng)?shù)仄放频倪x擇度不夠以及商品不夠豐富，消費(fèi)外溢大部分還是表現(xiàn)在偏高端的

54、消費(fèi)。從消費(fèi)檔次來(lái)看，泰州各業(yè)態(tài)目前的主力的客單價(jià)主要集中在中端消費(fèi)，雖然消費(fèi)的業(yè)態(tài)相對(duì)較為傳統(tǒng)，在健身、SPA等相對(duì)時(shí)尚的業(yè)態(tài)消費(fèi)較少，但整體而言客單價(jià)主要集中在一些中端品牌。有部分奢侈品消費(fèi)人群，這部分人群對(duì)奢侈品的消費(fèi)呈現(xiàn)出炫耀性消費(fèi)的特征，海外消費(fèi)相對(duì)較少說(shuō)明這類買家對(duì)價(jià)格敏感度不是很高，其消費(fèi)場(chǎng)所主要還是集中在一線城市，大部分人群表示如果泰州當(dāng)?shù)赜袑Ｙu店會(huì)在泰州當(dāng)?shù)叵M(fèi)。我們認(rèn)為泰州當(dāng)?shù)氐纳莩奁废M(fèi)人群基數(shù)仍相對(duì)較低，對(duì)引進(jìn)

55、奢侈品品牌建議持謹(jǐn)慎態(tài)度。從消費(fèi)場(chǎng)所來(lái)看，消費(fèi)者首選的購(gòu)物場(chǎng)所是金鷹百貨，而經(jīng)常消費(fèi)的場(chǎng)所卻是泰州一百，這反應(yīng)了消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境已有一定的訴求，但對(duì)品牌的認(rèn)知以及客單的承受能力更接近于泰州一百的水平。如何能夠既做到購(gòu)物中心內(nèi)部環(huán)境的良好品質(zhì)，又能夠在品牌的選擇上更符合消費(fèi)者的訴求，值得本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中認(rèn)真研究。從對(duì)業(yè)態(tài)的偏好來(lái)看，泰州當(dāng)?shù)氐南M(fèi)呈現(xiàn)出家庭型消費(fèi)的特點(diǎn)，兒童服裝、兒童游樂(lè)場(chǎng)所、大型超市、美食廣場(chǎng)、電玩等業(yè)態(tài)相較一線城

56、市而言比例較高。但教育培訓(xùn)、早教、健身SPA等在一線城市起步較晚的業(yè)態(tài)在泰州目前的接受度相對(duì)較低，這也反應(yīng)出泰州商業(yè)市場(chǎng)目前業(yè)態(tài)發(fā)展的相對(duì)滯后性。,投資者研究,調(diào)查方案,投資者研究,被訪者中，年齡在26-45歲的人群占88%，這部分人群屬于社會(huì)中堅(jiān)力量，有既穩(wěn)定又高的收入，具備了投資的實(shí)力，且容易接受各種新理念；,88%,被訪者職業(yè)主要以私企、個(gè)體老板居多，主要是因?yàn)檫@部分人經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，有投資的理念和實(shí)力；普通職員比例較高也說(shuō)明這類人的

57、投資意識(shí)漸漸增強(qiáng)；,投資者概述,投資者研究,受訪投資者居住較為集中，主要居住在中心城區(qū)，包括海陵區(qū)和高港區(qū)，在個(gè)別市域也有分布，如泰興和姜堰；,投資者概述,四分之三以上的受訪者工作在海陵區(qū)，其次是高港區(qū)和泰興；,投資者研究,,多數(shù)受訪者家庭年收入在50萬(wàn)以內(nèi)，另有24%的受訪者在51-100萬(wàn)之間，受訪投資者具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，投資潛力較強(qiáng)；,投資者概述,多數(shù)被訪者主要是從報(bào)紙上獲取信息的，其次是通過(guò)路過(guò)樓盤售樓處、戶外廣告和網(wǎng)站獲取。

58、,投資者研究,除了投資非住宅產(chǎn)品，三分之二的被訪投資者還會(huì)在股票上進(jìn)行投資，另外部分被訪者會(huì)選擇期貨進(jìn)行投資；,在非住宅產(chǎn)品的投資選擇上，4種產(chǎn)品雖然均有潛在的投資人群，相比之下，商鋪和居住型公寓具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；,投資者對(duì)投資市場(chǎng)整體看法,投資者研究,投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資信心有所下降，認(rèn)為地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，且泰州市外來(lái)人口不足，房地產(chǎn)價(jià)值上升空間有限；大部分被訪者對(duì)非住宅產(chǎn)品的投資采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)及城市發(fā)展趨勢(shì)并不明朗

59、，另一方面是對(duì)非住宅類產(chǎn)品了解不多；一些表示會(huì)投資非住宅產(chǎn)品的客戶，除了一些用于自己經(jīng)營(yíng)的原因外，大部分普通投資者主要考慮自身資產(chǎn)的沉淀，將來(lái)可以留給子女一些固定資產(chǎn)的角度，而考慮短期盈利的客群并不多見(jiàn)。,商鋪和住宅是泰州買家傳統(tǒng)的地產(chǎn)投資類型。而商鋪是現(xiàn)階段泰州市場(chǎng)認(rèn)為最有投資價(jià)值的非住宅產(chǎn)品；僅次于商鋪的是類住宅型公寓產(chǎn)品，這類產(chǎn)品與住宅具有功能上的可替代性，投資人較容易接受；對(duì)于寫字樓和SOHO公寓投資產(chǎn)品，大部分人持保留態(tài)

60、度，主要原因是寫字樓的市場(chǎng)需求潛力并未顯現(xiàn)，而SOHO公寓的可替代性太強(qiáng)。投資者對(duì)此類產(chǎn)品的主要關(guān)注點(diǎn)在于寫字樓市場(chǎng)的需求和城市未來(lái)規(guī)劃會(huì)帶來(lái)的流動(dòng)人口數(shù)量未知。,投資者對(duì)投資市場(chǎng)整體看法,投資者研究,泰州市場(chǎng)的居住習(xí)慣以寬敞舒適為主，因此大多數(shù)被訪者對(duì)于居住型產(chǎn)品的需求面積在81平米以上，而46-60平米的產(chǎn)品由于總價(jià)較小，適宜投資，也有一部分需求。,絕大多數(shù)被訪者希望居住型公寓產(chǎn)品的價(jià)格不高于90萬(wàn)元；,投資者對(duì)居住型公寓產(chǎn)品需求調(diào)

61、查,投資者研究,對(duì)于精裝修是否是影響選擇的因素，選擇否比選擇是的被訪者比例多，同時(shí)還有42%的被訪者認(rèn)為無(wú)所謂；大部分受訪者表示，仍希望自己在裝修風(fēng)格上有選擇權(quán)。,在所有被訪者中，82%的人希望精裝修的標(biāo)準(zhǔn)在1000元以內(nèi)，在這之中還有近一半的人希望精裝修的標(biāo)準(zhǔn)為500元/平米；,投資者對(duì)居住型公寓產(chǎn)品需求調(diào)查,投資者研究,接近一半的受訪者可以接受產(chǎn)權(quán)只有50年；,多數(shù)被訪者可以接受水電、供暖按商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；,只有極少數(shù)受訪者可以

62、接受沒(méi)有燃?xì)猓?投資者對(duì)居住型公寓產(chǎn)品需求調(diào)查,半數(shù)被訪者對(duì)于居住型公寓產(chǎn)品涉及的敏感為題不是太重視，他們對(duì)產(chǎn)權(quán)、水電和供暖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題不是太在意，但非常在意燃?xì)饪煞袷褂玫膯?wèn)題；,投資者研究,大多數(shù)被訪者認(rèn)為商業(yè)和園林景觀是居住類公寓產(chǎn)品最應(yīng)有的配套設(shè)施，另外對(duì)醫(yī)院和教育機(jī)構(gòu)也比較重視；,選擇獨(dú)立和綜合體內(nèi)的被訪者比例差別不大，但傾向于綜合體的略高一些；,投資者對(duì)居住型公寓產(chǎn)品需求調(diào)查,投資者研究,絕大多數(shù)被訪者都會(huì)考慮購(gòu)買本項(xiàng)目中的

63、居住型公寓產(chǎn)品，主要因?yàn)樗麄冇X(jué)得項(xiàng)目有很好的升值前景，另外位置好、產(chǎn)品類型豐富和開(kāi)發(fā)商的自身實(shí)力也是他們重點(diǎn)考慮的因素；,投資者對(duì)居住型公寓產(chǎn)品需求調(diào)查,選擇暫不考慮購(gòu)買的被訪者多出于對(duì)家庭成員未來(lái)工作學(xué)業(yè)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生變動(dòng)的考慮；,投資者研究,被訪者可接受的價(jià)格相對(duì)較為集中，在6000-10000元之間，而半數(shù)以上被訪者可以接受的價(jià)格在6000-8000元的單價(jià)；,由于該類型的產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品的可替代性較強(qiáng)，因此多數(shù)被訪者購(gòu)買此類產(chǎn)品的用途

64、是自用，其次是投資；,投資者對(duì)居住型公寓產(chǎn)品需求調(diào)查,投資者研究,,投資者對(duì)商鋪產(chǎn)品需求調(diào)查,多數(shù)被訪者看中的是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與項(xiàng)目未來(lái)的升值前景，而地段為的因素占到了總數(shù)的18.8%，并非決定性因素。,投資者研究,絕大多數(shù)的受訪者可以接受的商鋪總價(jià)在300萬(wàn)以內(nèi)，另外還有四分之一多的人可以接受100-300萬(wàn)之間。除此之外還有部分受訪者可以接受更高；,投資者對(duì)商鋪產(chǎn)品需求調(diào)查,大多數(shù)被訪者對(duì)于商鋪面積的需求，選擇70-100平米和150

65、-300平米商鋪面積的人數(shù)相當(dāng)，分占被訪者的三分之一以上；,投資者研究,自用的受訪者中，在業(yè)態(tài)上的選擇傾向餐飲、服裝服飾、藥房和洗衣店；,其中三分之二的人對(duì)自己傾向的業(yè)態(tài)有經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)；,投資者對(duì)商鋪產(chǎn)品需求調(diào)查,大多數(shù)被訪者購(gòu)買本項(xiàng)目商鋪的用途為投資，只有少部分是自用；,投資者研究,全部被訪者都會(huì)考慮購(gòu)買本項(xiàng)目中的商鋪，購(gòu)買的原因主要是升值前景好和對(duì)開(kāi)發(fā)商比較認(rèn)可，另外項(xiàng)目位置好也是重要因素；,投資者對(duì)商鋪產(chǎn)品需求調(diào)查,N/A,投資者研

66、究,對(duì)本項(xiàng)目商鋪面積的需求選擇上，50-70平米和150-300平米的人數(shù)相當(dāng)，各占總數(shù)的三分之一以上；,大多數(shù)受訪者可以接受的商鋪單價(jià)在每平米20000元以內(nèi)，另有四分之一多的人希望價(jià)格在10000元以內(nèi)；,投資者對(duì)商鋪產(chǎn)品需求調(diào)查,投資者研究,綜合：被訪者對(duì)停車位的要求不高，一鋪一車位即可滿足；,投資者對(duì)商鋪產(chǎn)品需求調(diào)查,投資者研究,對(duì)于面積的需求主要集中在100-200平米；,全部受訪者都傾向選擇綜合體內(nèi)的寫字樓產(chǎn)品；,價(jià)格優(yōu)惠

67、；有優(yōu)惠政策，如減免或降低稅費(fèi)，公司注冊(cè)方便，可吸引租戶；,投資者對(duì)寫字樓產(chǎn)品需求調(diào)查,投資者研究,所有被訪者認(rèn)都會(huì)考慮購(gòu)買本項(xiàng)目中的寫字樓產(chǎn)品，主要是因?yàn)轫?xiàng)目有很好的升值前景，其次項(xiàng)目位置好、產(chǎn)品類型豐富和開(kāi)發(fā)商的實(shí)力也是考慮因素,投資者對(duì)寫字樓產(chǎn)品需求調(diào)查,N/A,投資者研究,多數(shù)被訪者可以接受的價(jià)格在每平米6000-8000元之間；,多數(shù)投資者購(gòu)買本項(xiàng)目寫字樓用來(lái)投資；,物業(yè)管理水平要高，服務(wù)周到；,投資者對(duì)寫字樓產(chǎn)品需求調(diào)查,

68、投資者研究,投資者概述及對(duì)投資市場(chǎng)看法受訪者獲取非住宅類產(chǎn)品銷售信息的主要渠道是通過(guò)報(bào)紙和戶外廣告；他們年齡主要集中在26-45歲之間，家庭年收入穩(wěn)定且高，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，投資潛力較強(qiáng)；他們目前對(duì)投資非住宅類產(chǎn)品的態(tài)度仍是觀望，原因在于未來(lái)市場(chǎng)以及地區(qū)發(fā)展的不確定性和對(duì)非住宅類產(chǎn)品的認(rèn)知度不足；現(xiàn)階段如果選擇投資，他們比較看好泰州市場(chǎng)上的商鋪和住宅類公寓產(chǎn)品，這兩類為泰州市場(chǎng)傳統(tǒng)的地產(chǎn)投資產(chǎn)品，對(duì)它們的投資傾向較大；,小結(jié),投